Quando un investitore retail pensa all’immobiliare, quasi sempre pensa prima di tutto alle abitazioni. È logico: è il segmento più conosciuto, il più visibile e, molto spesso, l’unico a cui ha avuto accesso diretto. Ma investire nell’immobiliare non significa necessariamente investire solo nel residenziale. Man mano che un portafoglio matura, ha senso chiedersi se convenga aggiungere esposizione ad altri segmenti, in particolare agli asset di commercial real estate (CRE), cioè immobili non residenziali come uffici, retail, hospitality o residenze per studenti. Negli ultimi mesi, la stessa attività di Urbanitae ha riflesso questo orientamento attraverso operazioni in PBSA, uffici e hotel, oltre al focus esplicito della società sugli asset terziari e sulle strategie CRE.
L’idea non è contrapporre residenziale e CRE come se uno dovesse sostituire l’altro. La vera questione è capire cosa apporta ciascun blocco all’interno di un portafoglio. Il residenziale continua ad avere perfettamente senso: risponde a un bisogno fondamentale, è facile da comprendere ed è stato storicamente il punto di ingresso nel settore per molti risparmiatori. Ma proprio per questo, molti portafogli immobiliari dei privati risultano iperconcentrati sulle abitazioni, spesso senza che ciò sia stato deciso strategicamente. Aggiungere CRE può aiutare a ridurre questa dipendenza da una sola tipologia di asset e a introdurre motori di domanda differenti.
Cosa apporta il CRE rispetto a un portafoglio focalizzato solo sul residenziale
Il primo argomento a favore del CRE è la vera diversificazione per segmento. Un edificio direzionale in fase di repositioning non si comporta come una promozione residenziale, così come un hotel con operatore già firmato non segue la stessa logica di una residenza per studenti venduta turnkey a un investitore istituzionale. Ogni asset ha la propria logica: contratti, domanda, tenant o operatori, sensibilità al ciclo economico e modalità di creazione di valore. Questa differenza è preziosa perché evita che tutta l’esposizione immobiliare dipenda dallo stesso mercato e dagli stessi fattori. Urbanitae lo ha dimostrato recentemente con progetti molto diversi tra loro come Oficinas Mazarredo, concepito come un’operazione value-add su un edificio per uffici ad Arganzuela da stabilizzare e successivamente vendere a un investitore istituzionale, oppure Residencia Marte, un asset PBSA a Móstoles acquisito turnkey da Hines per la sua piattaforma living nella penisola iberica.
Il secondo argomento è che il CRE consente di accedere a tesi di investimento meno ovvie per l’investitore retail. Nel residenziale, la logica tende a concentrarsi su vendita, locazione o rivalutazione. Al contrario, l’universo non residenziale apre la porta a strategie più varie: repositioning di uffici con canoni sotto mercato, hotel con operatore già firmato, debito garantito da asset hospitality o residenze per studenti con exit istituzionale. Questo non significa che il CRE sia migliore per definizione. Significa che amplia il campo di gioco e rende possibile costruire un’esposizione immobiliare più ricca e meno ripetitiva. Il caso dell’Hotel Cruz del Campo a Siviglia – sviluppo di un hotel con contratto di locazione firmato con B&B Hotels – illustra bene come un asset non residenziale possa seguire una logica molto diversa da quella dell’abitazione tradizionale.
Perché è così difficile diversificare in questo modo autonomamente
Questo è probabilmente il punto più importante. Diversificare realmente per segmento è molto difficile per un investitore privato che opera in autonomia. È già complicato acquistare un’abitazione a scopo di investimento senza concentrare troppo capitale. Ancora più difficile è accedere a un hotel, a un edificio direzionale o a una residenza per studenti. I ticket sono molto più elevati, l’analisi richiede competenze tecniche più approfondite e la gestione è più complessa. In pratica, ciò fa sì che molti investitori finiscano per avere “immobiliare”, ma non un portafoglio immobiliare diversificato: piuttosto una o due posizioni molto concentrate sul residenziale.
È qui che il crowdfunding immobiliare presenta un vantaggio evidente: consente di costruire esposizione per segmento senza dover acquistare un intero asset. In altre parole, per un investitore retail esistono poche modalità per avvicinarsi davvero a una diversificazione immobiliare per tipologia con ticket relativamente contenuti. Urbanitae ha dimostrato negli ultimi mesi che questa diversificazione non è teorica ma operativa: PBSA a Móstoles con Residencia Marte, uffici a Madrid con Oficinas Mazarredo e Mazarredo II, e hospitality con progetti come Hotel Cruz del Campo o il rimborso di Roca Negra, un’operazione di debito alberghiero chiusa anticipatamente con un IRR finale del 13,85% in 14 mesi.
Quando ha senso aggiungere CRE a un portafoglio
Non sempre. Come per quasi tutto negli investimenti, dipende dal punto di partenza. Ha senso considerare una maggiore esposizione al CRE quando esiste già una certa esposizione al residenziale e l’investitore desidera diversificare i motori di rendimento. Ha senso anche quando si vuole uscire dal binomio “abitazione in affitto o promozione residenziale” e aggiungere asset con contratti, operatori e driver differenti. E ha ancora più senso quando questa esposizione può essere costruita gradualmente, senza compromettere una parte eccessiva del patrimonio in una singola operazione.
Detto questo, aggiungere CRE non dovrebbe essere una scelta dettata dalla moda o dal semplice desiderio di apparire più sofisticati. Occorre chiedersi quale funzione svolgerà all’interno del portafoglio. Cerchi diversificazione? Maggiore esposizione ad asset operativi? Una combinazione tra crescita del capitale e altre fonti di visibilità? Ridurre la dipendenza dal residenziale? Questa è la domanda giusta. Perché il CRE non apporta valore semplicemente per il fatto di essere non residenziale, ma per come si integra con ciò che già possiedi. In questo senso, operazioni come Residencia Marte riflettono una logica istituzionale e un’uscita verso un acquirente globale; Mazarredo rappresenta una tesi value-add sugli uffici; e Roca Negra dimostra che anche nell’hospitality possono esistere strutture di debito con tempistiche e rendimenti molto diversi rispetto all’equity tradizionale.
Più che rendite: vera diversificazione
C’è qui una sfumatura importante. Per molto tempo, parte del discorso sugli asset non residenziali è stata associata agli “asset a reddito” o ai flussi periodici. Oggi però l’idea strategica più interessante è diversa: diversificare per segmento, non solo per modalità di remunerazione. Tutti i progetti che generano reddito rientrano nel CRE, ma non tutto il CRE consiste nella distribuzione di rendite periodiche. Esistono anche repositioning, plusvalenze, debito, asset operativi ed exit istituzionali. Ed è proprio questo che conferisce valore al CRE in portafoglio: non solo perché può generare flussi, ma perché apre l’accesso a un universo immobiliare più ampio.
Il residenziale continuerà, giustamente, a essere il grande punto di riferimento dell’immobiliare per la maggior parte degli investitori. Ma un portafoglio immobiliare più solido non dovrebbe dipendere solo dalle abitazioni. Aggiungere CRE può avere molto senso quando l’obiettivo è diversificare davvero per tipologia, per tesi di investimento e per motori di domanda. Ed è qui che il crowdfunding immobiliare – e in particolare una piattaforma come Urbanitae – offre un vantaggio difficile da replicare autonomamente: la possibilità di accedere, con ticket contenuti, a segmenti che altrimenti resterebbero fuori dalla portata dell’investitore retail. Man mano che il mercato matura, questa capacità di combinare residenziale e non residenziale smette di essere un extra e comincia a sembrare sempre più un modo sensato di costruire un portafoglio.
