Urbanitae steht vor einem entscheidenden Jahresabschluss. Die Plattform für Immobilien-Crowdfunding geht in die letzten Monate des Jahres 2025 mit intensiver Projektaktivität und der Herausforderung, ihre internationale Expansion zu festigen. CEO Diego Bestard beleuchtet in diesem Interview die Herausforderungen eines Marktes mit Höchstpreisen, die Entwicklung der Renditen und die Rolle neuer Produkte und Märkte für das Unternehmen.
Die Zielgerade des Jahres ist für Urbanitae entscheidend. Was können die Investoren im restlichen Jahr 2025 erwarten?
Das letzte Quartal des Jahres bündelt in der Regel mehr als die Hälfte des finanzierten Volumens. Im September haben wir bereits mehrere Projekte gestartet und bis Ende des Monats kommen noch bis zu sieben weitere hinzu. Oktober, November und Dezember werden in demselben Rhythmus verlaufen. Das bedeutet jedoch nicht, dass wir Fristen erzwingen: Die Dringlichkeit bestimmt der Projektentwickler, nicht wir. Wir sparen niemals an Analysen, führen stets eine Due Diligence mit externen Unternehmen durch, und das Investitionskomitee wird immer anspruchsvoller. Wir haben dreimal so viele Projekte geprüft wie 2024 und eine ähnliche Anzahl genehmigt. Das zeigt, dass wir Qualität über Quantität stellen.
Einige Investoren beklagen, dass die Veröffentlichung von Projekten zu schnell erfolgt. Wie geht ihr damit um?
Es stimmt, dass wir manchmal Projekte an aufeinanderfolgenden Tagen veröffentlicht haben, aber das liegt am Bedarf des Projektentwicklers, die Finanzierung schnell abzuschließen. Es ist nicht unsere Absicht, den Prozess künstlich zu beschleunigen. Wir geben immer mindestens 48 Stunden Vorankündigung und lassen in der Regel mehrere Tage Zeit, damit die Investoren die Projekte prüfen können. Außerdem organisieren wir Webinare, erstellen Videos und veröffentlichen detaillierte Informationen, damit jedes Projekt in Ruhe analysiert werden kann. Unser Ziel ist es, dem Investor genügend Zeit und Ressourcen für seine Entscheidung zu geben.
„Wir haben in keinem Projekt Kapital verloren – selbst in einem historischen Umfeld“
Wie würdest du die aktuelle Situation des spanischen Immobilienmarktes beschreiben?
Wir haben nach wie vor ein klares Ungleichgewicht: viel Nachfrage und wenig Angebot. Das führt dazu, dass alles, was auf den Markt kommt, verkauft wird, auch wenn die Preise immer weiter steigen. Das verdrängt einen Teil der lokalen Nachfrage in Gebieten mit starkem internationalem Druck. Befinden wir uns in einer Blase? Ich glaube nicht. Der Sektor ist nicht übermäßig verschuldet und es wird weniger gebaut, als die Nachfrage erfordert. Die Preise können nicht ewig steigen, aber ich erwarte auch keinen Einbruch wie 2008. Am wahrscheinlichsten ist eine Stabilisierung, wobei die Inflation die realen Werte in den kommenden Jahren anpassen wird.
Bei so viel Investoreninteresse – sinken die Renditen?
Im Bereich Fremdkapital kann es durchaus Druck nach unten geben. Heute bieten wir zwischen 10 % und 12 %, aber es ist zu erwarten, dass es mehr Projekte um die 8 % geben wird. Dennoch sind das im Vergleich zum europäischen Durchschnitt sehr attraktive Werte. Im Eigenkapitalbereich ist die Logik anders: Dort übernehmen wir das industrielle Risiko der Projektentwicklung, und die Zielrendite liegt zwischen 15 % und 20 % pro Jahr. Unterhalb dieser Schwellen würde es keinen Sinn machen zu investieren. Sollte der Markt diese Renditen nicht zulassen, würden wir mit Eigenkapital aufhören und nach anderen Alternativen suchen.
Einige jüngste Projekte haben niedrigere Renditen als erwartet gebracht. Woran lag das?
Das ist auf außergewöhnliche Faktoren zurückzuführen: den Krieg in der Ukraine, die Verteuerung von Materialien, die logistischen Störungen durch Covid oder den Anstieg der Zinssätze. All das hat Bauvorhaben verzögert und Kosten erhöht. Dennoch möchte ich betonen, dass wir in keinem Projekt Kapital verloren haben. Es gab Verzögerungen und geringere Gewinne, aber wir haben immer das investierte Geld zurückgezahlt. Wenn das schlimmste Szenario ein Nullsummenspiel ist, halte ich das für eine gute Nachricht. Tatsächlich liegt die durchschnittliche IRR unserer zurückgezahlten Projekte weiterhin bei 13 %. Das zeigt, dass das Modell selbst unter widrigen Umständen funktioniert.
„Wenn das schlimmste Szenario für einen Investor darin besteht, sein Geld zurückzubekommen, dann sollte es immer so sein“
Urbanitae wird ab dem 30. September auf der Messe The District vertreten sein. Was erwartest du von diesem Event?
Es ist ein natürliches Umfeld für uns: ein Treffpunkt zwischen Investoren und Projektentwicklern. Wir werden an mehreren Diskussionsrunden zu Investitionen, Fintech und Innovation im Immobiliensektor teilnehmen. Für Urbanitae ist es eine Gelegenheit, Beziehungen zu wichtigen Akteuren zu stärken und unsere Vision zu teilen.
Welche Neuerungen plant Urbanitae auf internationaler Ebene und im Produktbereich?
Italien wird unser nächster Markt sein, mit einem ersten Projekt, das wir in Kürze starten wollen. Auch in Frankreich sind wir schon weit fortgeschritten: Wir haben gerade einen Landesdirektor eingestellt und prüfen bereits mehrere Projekte. Wir sind sehr vorsichtig: lieber langsam vorgehen und Sicherheiten gewährleisten, als einen Fehltritt riskieren. Parallel dazu fördern wir nicht-residenzielle Projekte – Hotels, Coliving, Studentenwohnheime – und konsolidieren weiter die Urbanitae Academy und Direct Investments, die uns bereits großes Potenzial bieten.
