Il mercato immobiliare residenziale spagnolo ha chiuso il primo semestre del 2026 con una fotografia sempre più definita: i prezzi continuano a salire, le compravendite perdono un po’ di velocità e l’offerta continua a essere insufficiente per assorbire la domanda esistente.
Questa è una delle principali conclusioni del nuovo report trimestrale di Urbanitae sul settore residenziale in Spagna, che analizza l’evoluzione dell’abitazione durante la prima metà dell’anno e le prospettive per il secondo semestre.
Il contesto è più complesso rispetto a quello del 2025. L’incertezza geopolitica, l’evoluzione dell’inflazione e l’andamento dell’Euribor hanno introdotto maggiore cautela nel mercato. Ciononostante, l’economia spagnola mantiene un tono positivo rispetto ad altre economie europee, sostenuta dall’occupazione, dalla crescita demografica e dal dinamismo del settore dei servizi e del turismo.
Prezzi in aumento, ma con segnali di moderazione
Le abitazioni hanno continuato a rincarare durante il primo semestre. Secondo Tinsa, il valore medio delle abitazioni completate — nuove e usate — ha raggiunto i 2.066 euro al metro quadrato nel secondo trimestre del 2026, dopo una crescita del 15,2% su base annua e del 3,7% su base trimestrale.
Anche le nuove costruzioni hanno mantenuto la loro tendenza al rialzo. Il prezzo medio nazionale ha raggiunto i 3.458 euro al metro quadrato alla fine di giugno, il 9,7% in più rispetto a un anno prima, secondo Grupo ST. Con questo dato, le abitazioni nuove hanno registrato il quinto semestre consecutivo su massimi storici.
Nel mercato dell’usato, Fotocasa rileva un aumento accumulato dell’8,2% tra gennaio e giugno, fino a 3.133 euro al metro quadrato. In termini pratici, un’abitazione di 80 metri quadrati è passata da un costo di 231.744 euro all’inizio dell’anno a 250.673 euro a giugno: quasi 19.000 euro in più in sei mesi.
Tuttavia, il report indica anche una possibile perdita graduale di slancio. I prezzi continuano a salire perché l’offerta resta scarsa, ma il forte rincaro accumulato e il costo del finanziamento iniziano a limitare la capacità di acquisto di una parte delle famiglie.
Le compravendite perdono velocità
L’attività resta su livelli elevati, ma non cresce più con la stessa intensità. Secondo l’INE, giugno ha interrotto una serie di cinque mesi consecutivi di cali, con 59.288 compravendite, l’1,6% in più rispetto allo stesso mese del 2025 e il miglior dato per un mese di giugno dal 2007.
Il dato positivo di giugno non modifica, per ora, la tendenza del semestre. Tra gennaio e giugno, le compravendite accumulano un calo del 2,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con diminuzioni sia nelle abitazioni nuove sia in quelle usate.
I Registradores indicano la stessa direzione: durante il secondo trimestre sono state contabilizzate 167.934 compravendite, il 5,7% in meno rispetto al trimestre precedente e il 2,3% in meno rispetto a un anno prima. Si tratta del secondo calo trimestrale consecutivo e del volume di operazioni più basso degli ultimi sette trimestri.
La domanda straniera, invece, continua a guadagnare peso. Nel secondo trimestre ha rappresentato il 15,98% delle compravendite, massimo della serie storica, con particolare protagonismo nelle Baleari e nella Comunità Valenciana, dove ha superato il 30% del totale.
Gli affitti si stabilizzano, ma non si allentano
Il mercato degli affitti ha mostrato un’evoluzione diversa. Secondo Fotocasa, il prezzo medio è aumentato appena dello 0,1% tra marzo e giugno, il minor incremento per questo periodo dal 2007. In termini annui, i canoni sono saliti del 2,9%, fino a 14,79 euro al metro quadrato al mese.
Questa moderazione non implica un calo generalizzato né un chiaro miglioramento dell’accessibilità. Riflette piuttosto il fatto che la capacità economica delle famiglie sta raggiungendo un limite in molti mercati. La domanda resta elevata, ma non sempre può assorbire nuovi aumenti.
Inoltre, la stabilità della media nazionale nasconde forti differenze territoriali. La Comunità di Madrid resta la regione più cara, con 21,95 euro al metro quadrato al mese, seguita da Baleari, Catalogna e Paesi Baschi. All’estremo opposto, Jaén e Badajoz restano le province con i canoni più bassi.
Un problema di accesso, non di mancanza di domanda
Una delle idee centrali del report è che il mercato non si trova davanti a una crisi immobiliare in senso classico, ma a una crisi di accesso alla casa.
Diego Bestard, CEO di Urbanitae, lo riassume così nella sua analisi inclusa nel report: “Non siamo di fronte a una crisi immobiliare, ma a una crisi di accesso alla casa all’interno di un mercato i cui fondamentali restano solidi”.
La differenza è importante. Nel 2008, il mercato era segnato da un eccesso di costruzione, maggiore leva finanziaria e un’offerta che non sempre rispondeva a una domanda reale. Oggi accade il contrario: la Spagna crea circa 220.000 famiglie all’anno, mentre la produzione di abitazioni continua a restare al di sotto delle reali esigenze del mercato.
Il deficit accumulato si situa ormai intorno alle 730.000 abitazioni, secondo il report. E sebbene i permessi per nuove costruzioni stiano migliorando, con previsioni di circa 153.000 abitazioni avviate nel 2026, la cifra resta insufficiente per colmare il divario.
L’offerta, la grande sfida ancora aperta
Il Piano statale per la casa 2026-2030, dotato di 7.000 milioni di euro di finanziamento statale più cofinanziamento regionale, rappresenta un passo avanti nella direzione corretta. Lo stesso vale per alcune riforme regionali orientate a semplificare le procedure, promuovere l’industrializzazione o aumentare la disponibilità di abitazioni.
Ma la portata della sfida resta enorme. CaixaBank Research stima che il deficit potrebbe raggiungere circa 922.000 abitazioni nel 2029 e restare ancora vicino a 905.000 unità nel 2030. Per assorbire il deficit accumulato sarebbe necessario produrre circa 330.000 abitazioni all’anno nei prossimi cinque anni.
Finché ciò non accadrà, la scarsità di offerta continuerà ad agire da sostegno per i prezzi, anche in un contesto di minore dinamismo delle compravendite.
Secondo semestre 2026: meno attività, prezzi ancora sotto pressione
In vista del secondo semestre, lo scenario più probabile è quello di una decelerazione graduale, non di una correzione brusca. Ci si può aspettare meno operazioni, acquirenti più selettivi e aumenti di prezzo più moderati, ma non un calo generalizzato delle valutazioni.
Il mercato degli affitti continuerà a concentrare buona parte delle tensioni, poiché molte famiglie che non possono accedere all’acquisto restano nel mercato della locazione. Allo stesso tempo, il capitale professionale continua a mostrare interesse per il residenziale: il segmento living ha attirato più di 4.500 milioni di euro nel primo semestre, il doppio rispetto a un anno prima e il 38% di tutto l’investimento immobiliare, secondo CBRE.
Come sottolinea Diego Bestard, “il mercato non ha bisogno di incentivi per creare più domanda; ha bisogno di capacità per generare offerta”. Più terreni pronti per essere edificati, procedure più rapide, costruzione più efficiente e strutture di finanziamento adeguate saranno fondamentali per rispondere a una delle principali sfide economiche e sociali del Paese.
Il report completo di Urbanitae approfondisce tutti questi dati, analizza l’evoluzione per territorio e raccoglie le prospettive per la seconda metà del 2026. Puoi scaricarlo qui.
https://blog.urbanitae.com/wp-content/uploads/2026/09/informe_vivienda_2026_q2_urbanitae_en.pdf
Consulta le edizioni precedenti del report:
