Il mercato residenziale spagnolo sta attraversando un paradosso sempre più evidente: la domanda cresce, si diversifica e diventa più esigente, ma l’offerta continua a non avanzare al ritmo necessario. La carenza di terreni edificabili pronti allo sviluppo, la lentezza amministrativa, l’aumento dei costi di costruzione e la rigidità normativa stanno limitando la capacità del settore di rispondere a un’esigenza sociale ed economica di primaria importanza: produrre più abitazioni.
Questa è stata una delle principali conclusioni della colazione editoriale organizzata da Observatorio Inmobiliario, durante la quale diversi rappresentanti del settore hanno analizzato il nuovo ciclo residenziale. Urbanitae era rappresentata da Juan Mínguez, responsabile Debt, che ha condiviso la nostra visione sul ruolo della finanza alternativa in un mercato che necessita di nuove formule per sostenere progetti sostenibili e redditizi.
L’incontro ha riunito professionisti legati alla promozione immobiliare, alla consulenza, all’architettura, all’asset management, alla sostenibilità, alla tecnologia e alla finanza. Tra i partecipanti figuravano Álvaro Alonso, responsabile dell’area living di Cushman & Wakefield; Daniel Toribio, CEO di Vivia; Miguel Silmi, direttore generale di Homes by Gestilar; Ana Martínez de Lizarrondo, direttrice Spagna di Urban Campus; Angélica Tarrasa, responsabile Marketing Segmenti Edifici di Schneider Electric; Patricia Rodríguez, responsabile certificazione presso BREEAM Spagna; Aurelio Rodríguez, direttore commerciale di Argis; Diego Escario, architetto presso Cano y Escario Arquitectura; e Jorge Ginés, direttore generale di Asprima.
Una domanda che non risponde più ai modelli tradizionali
Il punto di partenza era chiaro: la Spagna costruisce meno abitazioni di quante ne servano. A fronte di una produzione annua compresa tra 80.000 e 90.000 unità, la creazione di nuovi nuclei familiari procede a un ritmo molto superiore, generando un deficit accumulato che diverse analisi stimano in centinaia di migliaia di abitazioni.
Ma il problema non è solo quantitativo. È cambiata anche la natura della domanda. I nuclei familiari sono più piccoli, la mobilità lavorativa è aumentata, il lavoro da remoto ha modificato le abitudini abitative e molti utenti cercano soluzioni più flessibili, soprattutto nelle grandi città come Madrid, Barcellona, Valencia o Málaga.
In questo contesto, format come il flex living, il coliving, le residenze per studenti o il senior living non vengono più considerati prodotti di nicchia, ma risposte concrete a nuove esigenze sociali. Offrono unità più compatte, servizi condivisi, gestione professionale e un’esperienza abitativa più adatta a un utente che si comporta sempre più come un cliente.
Il collo di bottiglia normativo
Uno dei temi più ricorrenti durante l’incontro è stata la difficoltà di adattare la normativa urbanistica a questa nuova realtà. Molti piani urbanistici sono stati progettati decenni fa, in un contesto sociale ed economico molto diverso da quello attuale. La rigidità nel modificare le destinazioni d’uso, l’eterogeneità tra comuni e l’interpretazione discrezionale di alcuni criteri urbanistici generano incertezza per sviluppatori, operatori e investitori.
Jorge Ginés, direttore generale di Asprima, lo ha riassunto con un’immagine molto efficace: “Abbiamo bisogno di un urbanismo liquido, flessibile. Non può essere deterministico, e i cambiamenti strutturali non possono diventare un problema”.
Come emerso durante il dibattito, il risultato è un mercato in cui ogni progetto tende a trasformarsi in un caso unico. Questo rende più difficile la scalabilità, aumenta i costi dei processi e riduce la capacità di industrializzare le soluzioni. In un momento in cui il mercato residenziale richiede volume, agilità ed efficienza, la mancanza di omogeneità normativa diventa una barriera di primo livello.
È stato inoltre sottolineato il ruolo delle amministrazioni locali. Molti comuni non dispongono di risorse tecniche, umane e tecnologiche sufficienti per gestire permessi edilizi e cambi di destinazione d’uso con la rapidità richiesta dal mercato. Questa situazione influisce direttamente sulla sostenibilità economica dei progetti e, in ultima analisi, sulla disponibilità di abitazioni.
Redditività: meno aumento dei prezzi, più efficienza
La redditività dei nuovi modelli residenziali è stata un altro dei grandi temi del confronto. In un contesto di costi elevati e canoni che iniziano a trovare limiti in alcuni mercati, il settore non può più basarsi esclusivamente sull’aumento dei prezzi.
Juan Mínguez ha insistito su questo punto affermando che “il segreto della redditività sta più nel volume, nel gestire un numero di unità che consenta di essere efficienti, che nel continuare ad aumentare gli affitti”. A suo avviso, esiste ancora margine di crescita in alcuni mercati specifici, ma sempre più limitato: “Sul fronte degli affitti è difficile aumentare ancora; la chiave è la struttura dei costi, acquistare bene gli asset e riposizionarli in modo efficiente”.
Questa visione si collega a una trasformazione più ampia del settore. L’operatore assume maggiore rilevanza, la tecnologia diventa fondamentale per controllare i costi, la sostenibilità smette di essere un elemento accessorio e la gestione professionale segna la differenza tra progetti sostenibili e progetti che non raggiungono i propri obiettivi.
Come ha riassunto Mínguez, la redditività dipende sempre più da “modelli operativi su larga scala che permettano di generare efficienze”. Comprare bene, gestire bene e saper riposizionare gli asset sono oggi fattori importanti quanto la posizione.
La finanza alternativa come complemento al sistema bancario
In questo contesto, anche il finanziamento sta evolvendo. L’immobiliare è un’attività ad alta intensità di capitale, con tempistiche lunghe e necessità finanziarie differenti in ogni fase del progetto. Tradizionalmente le banche hanno svolto un ruolo centrale, ma negli ultimi anni hanno acquisito importanza formule complementari in grado di assumere profili di rischio diversi e offrire maggiore flessibilità.
“Urbanitae fa parte di un ecosistema di finanza alternativa complementare al sistema bancario”, ha spiegato Mínguez durante l’incontro. “Interviene in momenti e su profili di rischio differenti”.
Questa complementarità è particolarmente rilevante nelle fasi in cui il promotore ha bisogno di capitale prima che il finanziamento bancario sia disponibile o in strutture che richiedono maggiore flessibilità. Tuttavia, questa capacità richiede anche analisi e disciplina. Come ha ricordato Mínguez, “ogni operazione deve essere analizzata per i propri meriti”.
Dal nostro punto di vista, questa è una delle chiavi del nuovo ciclo. Non si tratta di finanziare qualsiasi progetto, ma di identificare operazioni con solide fondamenta immobiliari, garanzie adeguate, promotori affidabili e una struttura di rischio equilibrata. Nel debt, ciò implica analizzare la posizione, l’asset, la situazione urbanistica, i costi, il calendario, la strategia di uscita e la qualità delle garanzie.
Mínguez ha inoltre sottolineato una distinzione importante: un finanziatore alternativo può assumersi alcuni rischi che le banche non sempre accettano, ma non qualsiasi tipo di rischio. “Posso assumermi un rischio temporale”, ha affermato, “ma non un rischio binario, da uno a zero”.
Una sfida che richiede collaborazione
L’incontro ha lasciato una conclusione chiara: il residenziale spagnolo dispone di domanda, capitale e interesse da parte degli investitori, ma deve risolvere colli di bottiglia strutturali per trasformare questo potenziale in offerta reale.
La carenza di terreni, la scarsità di manodopera, la rigidità normativa, i costi di costruzione e la lentezza amministrativa stanno condizionando la produzione di abitazioni. Allo stesso tempo, l’evoluzione della domanda impone lo sviluppo di nuovi modelli residenziali più flessibili, efficienti e professionalizzati.
In Urbanitae crediamo che la finanza alternativa possa svolgere un ruolo rilevante in questo scenario. Non come sostituto del sistema bancario né come soluzione unica al problema abitativo, ma come uno strumento in più per canalizzare capitali verso progetti sostenibili, accelerare alcune fasi dello sviluppo e contribuire a far sì che un numero maggiore di operazioni possa andare a buon fine.
