Le marché résidentiel espagnol traverse un paradoxe de plus en plus évident : la demande augmente, se diversifie et devient plus exigeante, tandis que l’offre continue de ne pas progresser au rythme nécessaire. Le manque de foncier prêt à construire, la lenteur administrative, la hausse des coûts de construction et la rigidité réglementaire limitent la capacité du secteur à répondre à un besoin social et économique de premier ordre : produire davantage de logements.
C’est l’une des principales conclusions du petit-déjeuner éditorial organisé par Observatorio Inmobiliario, au cours duquel différents représentants du secteur ont analysé le nouveau cycle résidentiel. Urbanitae y était représentée par Juan Mínguez, responsable de la Dette, qui a partagé notre vision du rôle du financement alternatif dans un marché ayant besoin de nouvelles formules pour faire avancer des projets viables.
La rencontre a réuni des profils issus de la promotion immobilière, du conseil, de l’architecture, de la gestion d’actifs, de la durabilité, de la technologie et du financement. Parmi les participants figuraient Álvaro Alonso, responsable du pôle living chez Cushman & Wakefield ; Daniel Toribio, CEO de Vivia ; Miguel Silmi, directeur général de Homes by Gestilar ; Ana Martínez de Lizarrondo, directrice Espagne d’Urban Campus ; Angélica Tarrasa, responsable Marketing Segments Bâtiments chez Schneider Electric ; Patricia Rodríguez, responsable certification chez BREEAM Espagne ; Aurelio Rodríguez, directeur commercial d’Argis ; Diego Escario, architecte chez Cano y Escario Arquitectura ; et Jorge Ginés, directeur général d’Asprima.
Une demande qui ne répond plus aux modèles traditionnels
Le point de départ était clair : l’Espagne construit moins de logements que nécessaire. Face à une production annuelle située autour de 80 000 à 90 000 logements, la création de nouveaux foyers progresse à un rythme bien supérieur, générant un déficit cumulé que plusieurs analyses estiment à plusieurs centaines de milliers d’unités.
Mais le problème n’est pas seulement quantitatif. La nature de la demande a également changé. Les foyers sont plus petits, la mobilité professionnelle est plus importante, le télétravail a modifié les habitudes résidentielles et de nombreux utilisateurs recherchent des solutions plus flexibles, notamment dans les grandes villes comme Madrid, Barcelone, Valence ou Málaga.
Dans ce contexte, des formats tels que le flex living, le coliving, les résidences étudiantes ou le senior living ne sont plus considérés comme des produits de niche, mais comme des réponses concrètes à de nouveaux besoins sociaux. Ils proposent des unités plus compactes, des services partagés, une gestion professionnalisée et une expérience résidentielle davantage adaptée à un utilisateur qui agit de plus en plus comme un client.
Le goulot d’étranglement réglementaire
L’un des sujets les plus souvent évoqués durant le petit-déjeuner a été la difficulté d’adapter la réglementation urbanistique à cette nouvelle réalité. De nombreux plans d’urbanisme ont été conçus il y a plusieurs décennies, dans un contexte social et économique très différent de celui d’aujourd’hui. La rigidité des changements d’usage, l’hétérogénéité entre les municipalités et l’interprétation discrétionnaire de certains critères urbanistiques créent de l’incertitude pour les promoteurs, les opérateurs et les investisseurs.
Jorge Ginés, directeur général d’Asprima, l’a résumé avec une formule particulièrement parlante : « Nous devons avoir un urbanisme liquide, flexible. Il ne peut pas être déterministe, et les changements structurels ne peuvent pas devenir une souffrance. »
Comme cela a été souligné pendant le débat, le résultat est un marché où chaque projet tend à devenir un cas particulier. Cela complique la montée en échelle, renchérit les processus et réduit la capacité à industrialiser les solutions. À un moment où le logement nécessite volume, agilité et efficacité, le manque d’homogénéité réglementaire devient un obstacle majeur.
Le rôle des administrations locales a également été mis en avant. De nombreuses municipalités ne disposent pas des moyens techniques, humains et technologiques suffisants pour traiter les permis et les changements d’usage à la vitesse exigée par le marché. Cette situation affecte directement la viabilité des projets et, en définitive, la disponibilité de logements.
Rentabilité : moins de hausse des prix, plus d’efficacité
La rentabilité des nouveaux modèles résidentiels a été un autre grand axe du débat. Dans un contexte de coûts élevés et de loyers qui commencent à atteindre leurs limites dans certains marchés, le secteur ne peut plus s’appuyer uniquement sur la hausse des prix.
Juan Mínguez a insisté sur cette idée en soulignant que « le secret de la rentabilité réside davantage dans le volume, dans la gestion d’un volume d’unités permettant d’être efficace, que dans la poursuite de la hausse des loyers ». Selon lui, il existe encore un potentiel de hausse dans certains marchés spécifiques, mais il devient de plus en plus limité : « En matière de loyers, il est compliqué d’augmenter davantage ; la clé réside dans la structure des coûts, dans le fait d’acheter correctement les actifs et de les repositionner efficacement. »
Cette vision s’inscrit dans une transformation plus large du secteur. L’opérateur prend de l’importance, la technologie devient essentielle pour contrôler les coûts, la durabilité cesse d’être un élément secondaire et la gestion professionnalisée fait la différence entre des projets viables et des projets qui n’atteignent pas leurs objectifs.
Comme l’a résumé Mínguez, la rentabilité dépend de plus en plus de « modèles opérationnels à grande échelle permettant de générer des gains d’efficacité ». Bien acheter, bien gérer et savoir repositionner les actifs sont aujourd’hui des facteurs aussi importants que l’emplacement.
Le financement alternatif comme complément à la banque
Dans ce contexte, le financement évolue également. L’immobilier est une activité intensive en capital, avec des délais longs et des besoins financiers différents à chaque phase du projet. Traditionnellement, les banques ont joué un rôle central, mais ces dernières années, des formules complémentaires capables d’assumer des profils de risque différents et d’apporter davantage de flexibilité ont gagné en importance.
« Urbanitae fait partie d’un écosystème de financement alternatif complémentaire au secteur bancaire », a expliqué Mínguez durant la rencontre. « Il intervient à des moments et sur des profils de risque différents. »
Cette complémentarité est particulièrement pertinente dans les phases où le promoteur a besoin de capital avant que le financement bancaire ne soit disponible, ou dans des structures nécessitant davantage de flexibilité. Mais cette capacité exige aussi de l’analyse et de la discipline. Comme l’a rappelé Mínguez, « chaque opération doit être analysée selon ses propres mérites ».
De notre point de vue, il s’agit de l’une des clés du nouveau cycle. Il ne s’agit pas de financer n’importe quel projet, mais d’identifier des opérations ayant une logique immobilière solide, des garanties adaptées, des promoteurs solvables et une structure de risques équilibrée. En dette, cela implique d’analyser l’emplacement, l’actif, la situation urbanistique, les coûts, le calendrier, la stratégie de sortie et la qualité des garanties.
Mínguez a également souligné une distinction importante : un financeur alternatif peut assumer certains risques que les banques n’acceptent pas toujours, mais pas n’importe quel type de risque. « Je peux prendre un risque de temps », a-t-il indiqué, « mais pas un risque binaire, de zéro ou un. »
Un défi qui exige de la collaboration
Le petit-déjeuner a laissé une conclusion claire : le résidentiel espagnol dispose de la demande, du capital et de l’intérêt des investisseurs, mais il doit résoudre des goulets d’étranglement structurels pour transformer ce potentiel en offre réelle.
Le manque de foncier, la pénurie de main-d’œuvre, la rigidité réglementaire, les coûts de construction et la lenteur administrative conditionnent la production de logements. Dans le même temps, l’évolution de la demande oblige à développer de nouveaux modèles résidentiels, plus flexibles, plus efficaces et plus professionnalisés.
Chez Urbanitae, nous pensons que le financement alternatif peut jouer un rôle important dans ce contexte. Non pas comme substitut au financement bancaire ni comme solution unique au problème du logement, mais comme un outil supplémentaire permettant de canaliser des capitaux vers des projets viables, d’accélérer certaines phases de développement et de contribuer à ce qu’un plus grand nombre d’opérations puissent aboutir.
