L’anno 2025 ha confermato quanto avevamo già anticipato nei nostri report trimestrali: il mercato immobiliare spagnolo non solo ha resistito al complesso contesto macroeconomico degli ultimi anni, ma ha anche consolidato una fase di espansione sostenuta, supportata da una domanda robusta e da un’offerta strutturalmente limitata.
Secondo il nostro ultimo report, l’esercizio è stato caratterizzato dalla convergenza di diversi fattori — macroeconomici, finanziari e demografici — che hanno rafforzato la pressione sui prezzi e mantenuto l’attività su livelli elevati.
Un contesto macroeconomico più stabile, ma con un deficit strutturale
Sul piano macroeconomico, il 2025 è stato segnato dal rallentamento dell’inflazione, che ha chiuso l’anno al 2,9% su base annua a dicembre, e da una politica monetaria meno restrittiva rispetto agli anni precedenti. Il tasso principale di rifinanziamento della Banca Centrale Europea si è attestato al 2,15%, favorendo un contesto finanziario più prevedibile.
Questo scenario ha permesso di ridurre e stabilizzare il costo del finanziamento ipotecario rispetto ai massimi del 2023-2024, riattivando decisioni di acquisto che erano rimaste in sospeso.
Ma oltre al ciclo economico, il vero fattore distintivo continua a essere strutturale: il deficit accumulato di abitazioni. La Banca di Spagna stima che il divario potrebbe aggirarsi intorno a 700.000 abitazioni entro il 2025, a causa di un ritmo di costruzione chiaramente insufficiente rispetto alla crescita della popolazione e alla formazione di nuovi nuclei familiari.
Questo squilibrio spiega perché, anche in un contesto di rincaro, la domanda resti solida.
Prezzi: aumenti generalizzati e massimi storici
L’andamento dei prezzi è stato chiaramente rialzista per tutto l’anno. Secondo i dati raccolti nel report, il valore medio delle abitazioni completate (nuove e usate) è aumentato del 13,1% su base annua nel quarto trimestre del 2025.
Da parte sua, la Statistica Registrale Immobiliare colloca il prezzo medio a 2.354 €/m², con una crescita del 9,5% nell’intero esercizio. Le differenze rispondono a metodologie differenti (perizie vs prezzi effettivi di transazione), ma entrambe le fonti concordano nella diagnosi: il 2025 è stato un anno di forte rivalutazione.
Nel segmento delle nuove costruzioni, l’incremento su base annua si è attestato all’8,9%, raggiungendo massimi storici nominali in numerosi capoluoghi. L’aumento dei costi di costruzione, la scarsità di terreni edificabili pronti allo sviluppo e il deficit accumulato di offerta continuano a esercitare pressione sul segmento promotore.
Dal punto di vista territoriale, le tensioni sono state particolarmente intense nei grandi poli economici e nelle zone turistiche. La Comunità di Madrid (+19,6%), la Comunità Valenciana (+15,9%), la Cantabria (+15,8%) e le Baleari figurano tra le regioni con gli incrementi maggiori.
In città come Madrid, con prezzi vicini ai 4.900 €/m², la pressione della domanda resta particolarmente elevata.
Compravendite ai massimi dal 2007
Se i prezzi sono stati protagonisti, l’attività non è stata da meno.
Nel 2025 sono state registrate 714.237 compravendite di abitazioni, l’11,5% in più rispetto all’anno precedente e il dato più alto dal 2007. Il mercato è così tornato a livelli di dinamismo che non si vedevano dal periodo precedente alla crisi finanziaria.
Le abitazioni usate hanno concentrato oltre il 78% delle operazioni (558.327 transazioni, +10,3%), mentre le abitazioni nuove sono cresciute con particolare intensità (+16,1%), raggiungendo il volume più alto dal 2011.
Parallelamente, anche il mercato ipotecario ha mostrato una chiara ripresa: 501.073 mutui concessi (+17,8%), con un importo medio di 163.738 euro e un tasso medio del 2,87%. La predominanza del tasso fisso (63,4%) rafforza la prudenza finanziaria dell’attuale ciclo.
A ciò si aggiunge il ruolo dell’acquirente straniero, che ha rappresentato il 13,8% del totale delle compravendite nel 2025, con particolare incidenza nelle Baleari, nella Comunità Valenciana, nelle Canarie e a Murcia. Questa componente internazionale agisce come supporto strutturale in determinate aree.
Affitti: tensione persistente
Anche il mercato degli affitti ha chiuso il 2025 con incrementi significativi.
Il prezzo medio si è attestato intorno a 14,21 €/m² al mese, con aumenti su base annua compresi tra il 6,9% e l’8,5%, secondo diverse fonti raccolte nel report.
La tensione si concentra in Catalogna, nelle Baleari e a Madrid, dove l’offerta continua a essere chiaramente insufficiente. L’aggiustamento continua a prodursi più attraverso il prezzo che tramite un aumento rilevante dello stock disponibile.
Bolla o ciclo diverso?
Di fronte a questo scenario, il dibattito su una possibile bolla è tornato in primo piano. Tuttavia, gli indicatori strutturali mostrano differenze sostanziali rispetto al ciclo precedente al 2008: l’indebitamento delle famiglie è più contenuto, la concessione del credito è più prudente e i rapporti loan-to-value si mantengono su livelli moderati.
Inoltre, sebbene in termini nominali alcune aree abbiano già superato i massimi del 2007, in termini reali — al netto dell’inflazione accumulata — i prezzi restano ancora al di sotto di quei livelli.
Prospettive per il 2026: normalizzazione senza cambio di ciclo
Guardando al 2026, lo scenario più probabile è quello di una normalizzazione del ritmo di crescita, ma non di un cambio di ciclo brusco. Le previsioni indicano aumenti più moderati, sostenuti da una domanda ancora attiva e da un’offerta che continua a non rispondere pienamente alle esigenze del mercato.
Finché il deficit strutturale di abitazioni persisterà e il contesto finanziario rimarrà relativamente stabile, il mercato immobiliare spagnolo continuerà a mostrare solidità, seppur in modo più selettivo e con dinamiche territoriali sempre più differenziate.
Per l’investitore, il messaggio è chiaro: non siamo di fronte a un mercato omogeneo, ma a un contesto che richiede analisi, criterio e una selezione accurata delle opportunità. In questo scenario, comprendere le dinamiche di offerta, domanda e finanziamento sarà più determinante che mai.
Queste sono solo alcune delle conclusioni raccolte nel Report Urbanitae sul quarto trimestre del 2025, che puoi consultare in modo completo e dettagliato al seguente link:
