L’année 2025 a confirmé ce que nous anticipions déjà dans nos rapports trimestriels : le marché immobilier espagnol a non seulement résisté à l’environnement macroéconomique complexe de ces dernières années, mais il a aussi consolidé une phase d’expansion soutenue, portée par une demande robuste et une offre structurellement limitée.
Selon notre dernier rapport, l’exercice a été marqué par la convergence de plusieurs facteurs — macroéconomiques, financiers et démographiques — qui ont renforcé la pression sur les prix et maintenu l’activité à des niveaux élevés.
Un environnement macroéconomique plus stable, mais avec un déficit structurel
Sur le plan macroéconomique, 2025 a été marqué par la modération de l’inflation, qui a clôturé l’année à 2,9 % en glissement annuel en décembre, ainsi que par une politique monétaire moins restrictive que lors des exercices précédents. Le principal taux de refinancement de la Banque centrale européenne s’est établi à 2,15 %, favorisant un environnement financier plus prévisible.
Ce contexte a permis de réduire et de stabiliser le coût du financement hypothécaire par rapport aux pics de 2023-2024, réactivant des décisions d’achat qui avaient été mises en attente.
Mais au-delà du cycle économique, le véritable facteur différenciant reste structurel : le déficit cumulé de logements. La Banque d’Espagne estime que l’écart pourrait avoisiner 700 000 logements d’ici 2025, en raison d’un rythme de construction clairement insuffisant face à la croissance de la population et à la formation de nouveaux ménages.
Ce déséquilibre explique pourquoi, même dans un contexte de renchérissement, la demande reste soutenue.
Prix : hausses généralisées et records historiques
L’évolution des prix a été nettement haussière tout au long de l’année. Selon les données reprises dans le rapport, la valeur moyenne du logement achevé (neuf et ancien) a augmenté de 13,1 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2025.
De son côté, la Statistique Registrale Immobilière situe le prix moyen à 2 354 €/m², avec une croissance de 9,5 % sur l’ensemble de l’exercice. Les écarts s’expliquent par des méthodologies différentes (expertises vs prix effectifs de transaction), mais les deux sources convergent dans leur diagnostic : 2025 a été une année de forte revalorisation.
Dans le neuf, la hausse en glissement annuel s’est établie à 8,9 %, atteignant des sommets historiques nominaux dans de nombreuses capitales. L’augmentation des coûts de construction, la rareté du foncier prêt à bâtir et le déficit cumulé d’offre continuent de peser sur le segment promoteur.
D’un point de vue territorial, les tensions ont été particulièrement fortes dans les grands pôles économiques et les zones touristiques. La Communauté de Madrid (+19,6 %), la Communauté valencienne (+15,9 %), la Cantabrie (+15,8 %) ou les Baléares figurent parmi les régions ayant enregistré les plus fortes hausses.
Dans des villes comme Madrid, avec des prix proches de 4 900 €/m², la pression de la demande reste particulièrement élevée.
Transactions au plus haut depuis 2007
Si les prix ont été au centre de l’attention, l’activité l’a été tout autant.
En 2025, 714 237 transactions de logements ont été enregistrées, soit 11,5 % de plus que l’année précédente et le chiffre le plus élevé depuis 2007. Le marché est ainsi revenu à des niveaux de dynamisme inédits depuis la période précédant la crise financière.
Le logement ancien a concentré plus de 78 % des opérations (558 327 transactions, +10,3 %), tandis que le logement neuf a progressé avec une intensité particulière (+16,1 %), atteignant son plus haut volume depuis 2011.
En parallèle, le marché hypothécaire a également montré une nette reprise : 501 073 prêts hypothécaires accordés (+17,8 %), avec un montant moyen de 163 738 euros et un taux moyen de 2,87 %. La prédominance du taux fixe (63,4 %) renforce la prudence financière du cycle actuel.
À cela s’ajoute le rôle de l’acheteur étranger, qui a représenté 13,8 % du total des transactions en 2025, avec une incidence particulière aux Baléares, dans la Communauté valencienne, aux Canaries et en Murcie. Cette composante internationale agit comme un soutien structurel dans certaines zones.
Location : tension persistante
Le marché locatif a également clôturé 2025 sur des hausses significatives.
Le prix moyen s’est établi autour de 14,21 €/m² par mois, avec des hausses en glissement annuel comprises entre 6,9 % et 8,5 %, selon différentes sources reprises dans le rapport.
La tension se concentre en Catalogne, aux Baléares et à Madrid, où l’offre reste clairement insuffisante. L’ajustement continue de se faire davantage par les prix que par une augmentation significative du stock disponible.
Bulle immobilière ou cycle différent ?
Dans ce contexte, le débat sur une éventuelle bulle est revenu au premier plan. Toutefois, les indicateurs structurels montrent des différences substantielles par rapport au cycle précédant 2008 : l’endettement des ménages est plus contenu, l’octroi de crédit est plus prudent et les ratios prêt-valeur se maintiennent à des niveaux modérés.
En outre, même si, en termes nominaux, certaines zones dépassent déjà les sommets de 2007, en termes réels — en tenant compte de l’inflation cumulée — les prix restent encore inférieurs à ces niveaux.
Perspectives pour 2026 : normalisation sans changement de cycle
Pour 2026, le scénario le plus probable est celui d’une normalisation du rythme de croissance, mais non d’un changement de cycle brutal. Les prévisions pointent vers des hausses plus modérées, soutenues par une demande encore active et une offre qui ne répond toujours pas pleinement aux besoins du marché.
Tant que le déficit structurel de logements persistera et que l’environnement financier restera relativement stable, le marché immobilier espagnol continuera de montrer de la solidité, bien que de manière plus sélective et avec des dynamiques territoriales de plus en plus différenciées.
Pour l’investisseur, le message est clair : nous ne sommes pas face à un marché homogène, mais à un environnement qui exige analyse, discernement et sélection rigoureuse des opportunités. Dans ce contexte, comprendre les dynamiques d’offre, de demande et de financement sera plus déterminant que jamais.
Ce ne sont là que quelques-unes des conclusions du Rapport Urbanitae sur le quatrième trimestre 2025, que vous pouvez consulter dans son intégralité et en détail via le lien suivant:
