O ano de 2025 confirmou algo que já vínhamos antecipando nos nossos relatórios trimestrais: o mercado imobiliário espanhol não só resistiu ao ambiente macroeconómico complexo dos últimos anos, como também consolidou uma fase de expansão sustentada, apoiada por uma procura robusta e por uma oferta estruturalmente limitada.
Segundo o nosso último relatório, o exercício foi caracterizado pela convergência de vários fatores — macroeconómicos, financeiros e demográficos — que reforçaram a pressão sobre os preços e mantiveram a atividade em níveis elevados.
Um contexto macroeconómico mais estável, mas com défice estrutural
No plano macroeconómico, 2025 foi marcado pela moderação da inflação, que encerrou o ano nos 2,9% em termos homólogos em dezembro, e por uma política monetária menos restritiva do que em anos anteriores. A taxa principal de refinanciamento do Banco Central Europeu situou-se nos 2,15%, favorecendo um ambiente financeiro mais previsível.
Este contexto permitiu reduzir e estabilizar o custo do financiamento hipotecário face aos máximos de 2023-2024, reativando decisões de compra que tinham ficado em pausa.
Mas, para além do ciclo económico, o verdadeiro fator diferenciador continua a ser estrutural: o défice acumulado de habitação. O Banco de Espanha estima que a diferença poderá rondar as 700.000 habitações até 2025, resultado de um ritmo de construção claramente insuficiente face ao crescimento populacional e à formação de novos agregados familiares.
Este desequilíbrio explica porque, mesmo num contexto de encarecimento, a procura se mantém firme.
Preços: subidas generalizadas e máximos históricos
O comportamento dos preços foi claramente ascendente ao longo de todo o ano. Segundo os dados recolhidos no relatório, o valor médio da habitação concluída (nova e usada) aumentou 13,1% em termos homólogos no quarto trimestre de 2025.
Por sua vez, a Estatística Registral Imobiliária coloca o preço médio nos 2.354 €/m², com um crescimento de 9,5% no conjunto do exercício. As diferenças resultam de metodologias distintas (avaliações vs. preços efetivos de transação), mas ambas as fontes coincidem no diagnóstico: 2025 foi um ano de forte valorização.
Na habitação nova, o crescimento homólogo situou-se nos 8,9%, atingindo máximos históricos nominais em numerosas capitais. O aumento dos custos de construção, a escassez de solo urbanizável pronto para desenvolvimento e o défice acumulado de oferta continuam a pressionar o segmento promotor.
Do ponto de vista territorial, as tensões foram particularmente intensas em grandes polos económicos e zonas turísticas. A Comunidade de Madrid (+19,6%), a Comunidade Valenciana (+15,9%), a Cantábria (+15,8%) e as Baleares figuram entre as regiões com maiores aumentos.
Em cidades como Madrid, com preços próximos dos 4.900 €/m², a pressão da procura continua a ser particularmente elevada.
Transações em máximos desde 2007
Se os preços foram protagonistas, a atividade não ficou atrás.
Em 2025 foram registadas 714.237 transações de compra e venda de habitação, mais 11,5% do que no ano anterior e o valor mais alto desde 2007. O mercado regressou assim a níveis de dinamismo não vistos desde o período anterior à crise financeira.
A habitação usada concentrou mais de 78% das operações (558.327 transações, +10,3%), enquanto a habitação nova cresceu com especial intensidade (+16,1%), atingindo o maior volume desde 2011.
Em paralelo, o mercado hipotecário também mostrou uma clara recuperação: 501.073 hipotecas constituídas (+17,8%), com um montante médio de 163.738 euros e uma taxa média de 2,87%. O predomínio da taxa fixa (63,4%) reforça a prudência financeira do ciclo atual.
A isto soma-se o papel do comprador estrangeiro, que representou 13,8% do total das transações em 2025, com especial incidência nas Baleares, Comunidade Valenciana, Canárias e Múrcia. Esta componente internacional atua como suporte estrutural em determinadas zonas.
Arrendamento: tensão persistente
O mercado de arrendamento também encerrou 2025 com aumentos significativos.
O preço médio situou-se em torno de 14,21 €/m² por mês, com subidas homólogas entre 6,9% e 8,5%, segundo diferentes fontes recolhidas no relatório.
A tensão concentra-se na Catalunha, Baleares e Madrid, onde a oferta continua claramente insuficiente. O ajustamento continua a ocorrer mais pela via do preço do que por um aumento relevante do stock disponível.
Bolha ou ciclo diferente?
Perante este cenário, o debate sobre uma possível bolha voltou ao primeiro plano. No entanto, os indicadores estruturais mostram diferenças substanciais face ao ciclo anterior a 2008: o endividamento das famílias é mais contido, a concessão de crédito é mais prudente e os rácios empréstimo-valor mantêm-se em níveis moderados.
Além disso, embora em termos nominais algumas zonas já tenham superado os máximos de 2007, em termos reais — descontando a inflação acumulada — os preços ainda se situam abaixo desses níveis.
Perspetivas para 2026: normalização sem mudança de ciclo
O cenário mais provável para 2026 é o de uma normalização do ritmo de crescimento, mas não de uma mudança de ciclo abrupta. As previsões apontam para subidas mais moderadas, apoiadas por uma procura ainda ativa e por uma oferta que continua sem responder plenamente às necessidades do mercado.
Enquanto o défice estrutural de habitação persistir e o ambiente financeiro se mantiver relativamente estável, o mercado imobiliário espanhol continuará a mostrar força, embora de forma mais seletiva e com dinâmicas territoriais cada vez mais diferenciadas.
Para o investidor, a mensagem é clara: não estamos perante um mercado homogéneo, mas sim perante um contexto que exige análise, critério e seleção cuidadosa de oportunidades. Neste cenário, compreender as dinâmicas de oferta, procura e financiamento será mais determinante do que nunca.
Estas são apenas algumas das conclusões recolhidas no Relatório Urbanitae sobre o quarto trimestre de 2025, que pode consultar de forma íntegra e detalhada na seguinte ligação:
