El año 2025 ha confirmado algo que ya veníamos anticipando en nuestros informes trimestrales: el mercado inmobiliario español no solo ha resistido el entorno macroeconómico complejo de los últimos años, sino que ha consolidado una fase de expansión sostenida, apoyada en una demanda robusta y en una oferta estructuralmente limitada.
Según recoge nuestro último informe, el ejercicio se ha caracterizado por la convergencia de varios factores –macroeconómicos, financieros y demográficos– que han reforzado la presión sobre los precios y mantenido la actividad en niveles elevados.
Un entorno macro más estable, pero con déficit estructural
En el plano macroeconómico, 2025 ha estado marcado por la moderación de la inflación, que cerró el año en el 2,9% interanual en diciembre, y por una política monetaria menos restrictiva que en ejercicios anteriores. El tipo principal de refinanciación del Banco Central Europeo se situó en el 2,15%, favoreciendo un entorno financiero más predecible.
Este contexto ha permitido abaratar y estabilizar el coste de la financiación hipotecaria respecto a los máximos de 2023-2024, reactivando decisiones de compra que habían quedado en pausa.
Pero más allá del ciclo económico, el verdadero factor diferencial sigue siendo estructural: el déficit acumulado de vivienda. El Banco de España estima que la brecha podría rondar las 700.000 viviendas hasta 2025, fruto de un ritmo de construcción claramente insuficiente frente al crecimiento poblacional y la formación de nuevos hogares.
Este desequilibrio explica por qué, incluso en un contexto de encarecimiento, la demanda se mantiene firme.
Precios: subidas generalizadas y máximos históricos
El comportamiento de los precios ha sido claramente alcista durante todo el año. Según datos recogidos en el informe, el valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) aumentó un 13,1% interanual en el cuarto trimestre de 2025.
Por su parte, la Estadística Registral Inmobiliaria sitúa el precio medio en 2.354 €/m², con un crecimiento del 9,5% en el conjunto del ejercicio. Las diferencias responden a metodologías distintas (tasaciones frente a precios efectivos de transacción), pero ambas fuentes coinciden en el diagnóstico: 2025 ha sido un año de fuerte revalorización.
En obra nueva, el incremento interanual se situó en el 8,9%, alcanzando máximos históricos nominales en numerosas capitales. El aumento de los costes de construcción, la escasez de suelo finalista y el déficit acumulado de oferta continúan presionando el segmento promotor.
Desde el punto de vista territorial, las tensiones han sido especialmente intensas en grandes polos económicos y zonas turísticas. La Comunidad de Madrid (+19,6%), la Comunidad Valenciana (+15,9%), Cantabria (+15,8%) o Baleares figuran entre las regiones con mayores incrementos.
En capitales como Madrid, con precios próximos a los 4.900 €/m², la presión de demanda sigue siendo particularmente elevada.
Compraventas en máximos desde 2007
Si los precios han sido protagonistas, la actividad no lo ha sido menos.
En 2025 se registraron 714.237 compraventas de vivienda, un 11,5% más que el año anterior y la cifra más alta desde 2007. El mercado ha vuelto así a niveles de dinamismo no vistos desde el periodo previo a la crisis financiera.
La vivienda usada concentró más del 78% de las operaciones (558.327 transacciones, +10,3%), mientras que la vivienda nueva creció con especial intensidad (+16,1%), alcanzando su mayor volumen desde 2011.
En paralelo, el mercado hipotecario también mostró una clara recuperación: 501.073 hipotecas constituidas (+17,8%), con un importe medio de 163.738 euros y un tipo medio del 2,87%. El predominio del tipo fijo (63,4%) refuerza la prudencia financiera del actual ciclo.
A ello se suma el papel del comprador extranjero, que representó el 13,8% del total de compraventas en 2025, con especial incidencia en Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia. Este componente internacional actúa como soporte estructural en determinadas zonas.
Alquiler: tensión persistente
El mercado del alquiler también ha cerrado 2025 con incrementos significativos.
El precio medio se situó en torno a los 14,21 €/m² al mes, con subidas interanuales de entre el 6,9% y el 8,5%, según distintas fuentes recogidas en el informe.
La tensión se concentra en Cataluña, Baleares y Madrid, donde la oferta sigue siendo claramente insuficiente. El ajuste continúa produciéndose más por la vía del precio que por un aumento relevante del stock disponible.
¿Burbuja o ciclo diferente?
Ante este escenario, el debate sobre una posible burbuja ha vuelto al primer plano. Sin embargo, los indicadores estructurales muestran diferencias sustanciales respecto al ciclo previo a 2008: el endeudamiento de los hogares es más contenido, la concesión de crédito es más prudente y los ratios préstamo-valor se mantienen en niveles moderados.
Además, aunque en términos nominales algunas zonas ya superan los máximos de 2007, en términos reales –descontando la inflación acumulada– los precios aún se sitúan por debajo de aquellos niveles.
Perspectivas para 2026: normalización sin cambio de ciclo
De cara a 2026, el escenario más probable es el de una normalización del ritmo de crecimiento, pero no un cambio de ciclo abrupto. Las previsiones apuntan a subidas más moderadas, apoyadas en una demanda todavía activa y en una oferta que sigue sin responder plenamente a las necesidades del mercado.
Mientras el déficit estructural de vivienda persista y el entorno financiero se mantenga relativamente estable, el mercado inmobiliario español seguirá mostrando fortaleza, aunque de forma más selectiva y con dinámicas territoriales cada vez más diferenciadas.
Para el inversor, el mensaje es claro: no estamos ante un mercado homogéneo, sino ante un entorno que exige análisis, criterio y selección cuidadosa de oportunidades. En ese contexto, entender las dinámicas de oferta, demanda y financiación será más determinante que nunca.
Estas son solo algunas de las conclusiones recogidas en el Informe Urbanitae sobre el cuarto trimestre de 2025, que puedes consultar de manera íntegra y detallada en el siguiente enlace:
