Retalho imobiliário 2025: investimento, transformação e novas tendências

Até setembro de 2025, o investimento direto em ativos imobiliários do segmento de retalho atingiu 1.919 mil milhões de euros, segundo o relatório Retail em Espanha da consultora Savills. Se as previsões se confirmarem, o ano encerrará com um volume de investimento recorde desde 2019, ultrapassando os 2.700 mil milhões de euros, acima da média histórica.

Uma tendência confirmada pela CBRE, que estima o investimento em 1.935 mil milhões até setembro, um aumento de 15% face ao mesmo período de 2024. O retalho representa já 15% do total do capital investido em imobiliário, que ascende a 12.900 mil milhões de euros, consolidando-se como um dos três segmentos mais ativos, juntamente com Living e Hotéis.

O aumento do capital destinado ao retalho explica-se, em grande parte, pelo crescimento das operações em centros comerciais e pelo crescente interesse do capital internacional, aliado a um aumento do tamanho médio das transações. Segundo a CBRE, o perfil core consolida-se, e as socimis lideram o investimento com 41% do volume total, seguidas pelas SCPI francesas e pelos fundos anglo-saxónicos. Ao mesmo tempo, o investimento privado torna-se mais profissional, através de veículos especializados em centros comerciais, enquanto o investidor institucional volta a olhar com interesse para os lojas de rua.

Centros comerciais: o grande motor do retalho imobiliário

De acordo com a Savills, os centros comerciais concentram 57% do total do investimento, mantendo-se como o principal foco de interesse. As médias superfícies representam 9%, os supermercados 10% e as lojas 24%.

Excluindo as lojas, o investimento em retalho atinge 1.448 mil milhões de euros, dos quais 1.080 mil milhões correspondem a centros comerciais – em linha com a tendência iniciada no ano anterior e com níveis pré-pandemia. Por sua vez, o investimento em lojas já supera em mais de 15% o total de 2024 (409 milhões), e a Savills prevê que alcance 800 milhões de euros até ao final do exercício.

Tecnologia: o motor da transformação no retalho

O retalho não evolui apenas do ponto de vista do investimento, mas também no seu modelo operativo. As mudanças tecnológicas, sociais e demográficas estão a redefinir a relação entre marca, espaço e consumidor. O livro Revolução Retail (ESIC Editorial) analisa alguns dos paradigmas tecnológicos que estão a moldar este novo cenário.

• A transformação digital já não é uma opção: é uma condição de sobrevivência. A inteligência artificial, o comércio eletrónico e os novos métodos de pagamento alteraram os hábitos de consumo, obrigando as marcas a adotar uma estratégia omnicanal que integre lojas físicas, plataformas online e redes sociais.
• A automação da cadeia de abastecimento também está a redefinir o setor. Grandes operadores como Amazon ou Carrefour utilizam inteligência artificial e robótica para prever a procura, otimizar inventários e reduzir desperdícios. O resultado: maior eficiência e um serviço ao cliente mais rápido.
• A personalização é outro dos pilares. Marcas como a Sephora usam algoritmos para oferecer recomendações personalizadas e experiências imersivas com realidade aumentada, permitindo testar produtos antes da compra.
• Os novos métodos de pagamento tornam-se uma vantagem competitiva. Soluções sem contacto, carteiras digitais e até criptomoedas agilizam as transações. A Starbucks, por exemplo, transformou a sua app de pagamentos numa ferramenta de fidelização que gera comunidade.

Transformação cultural e experiencial

O relatório Retail Trends 2025, da Savills, destaca que a próxima grande transformação será cultural e experiencial. O consumidor já não compra apenas produtos: procura identidade, coerência e emoção.

• A Geração Z encarna esta mudança. O seu consumo é emocional e consciente. Não compra por impulso, compra para se definir. Procura autenticidade e marcas sem filtros. Mais de 80% consulta as redes sociais antes de comprar e considera que fazer fila numa loja icónica faz parte da experiência.
• As marcas, por sua vez, devem oferecer uma experiência fluida, sem fricções entre o ambiente digital e o físico. 79% dos consumidores valorizam a coerência entre ambos os canais e 73% dos retalhistas consideram a transformação digital uma prioridade estratégica. A narrativa da marca deve manter-se sólida tanto no site como na flagship store.
• O conceito de especialização ganha destaque. Negócios centrados num único produto conseguem criar comunidade e fidelização. Neles, a venda torna-se experiência e a experiência torna-se identidade.
• As lojas físicas evoluem para espaços conceptuais e imersivos. Em 2024, 81% dos consumidores espanhóis alteraram os seus hábitos de compra em busca de experiências mais personalizadas. Cerca de 2% das compras online resultam em visitas a lojas físicas, demonstrando a interdependência entre os canais. As marcas devem criar espaços onde emoção e tecnologia se complementem.

Um setor em reinvenção

O retalho imobiliário vive um momento de transição empolgante. O investimento cresce, os intervenientes diversificam-se e as lojas transformam-se em cenários onde a experiência é protagonista. Os espaços físicos já não são apenas pontos de venda: são plataformas de ligação emocional e cultural entre marca e consumidor.

É neste cruzamento entre capital, tecnologia e criatividade que se escreve o novo roteiro do comércio em Espanha.