Retail immobilier 2025 : investissement, transformation et nouvelles tendances

À septembre 2025, l’investissement direct dans les actifs immobiliers du segment retail a atteint 1,919 milliard d’euros, selon le rapport Retail en Espagne de la société de conseil Savills. Si les prévisions se confirment, l’année se clôturera sur un volume d’investissement record depuis 2019, dépassant les 2,7 milliards d’euros, au-dessus de la moyenne historique.

Cette tendance est confirmée par CBRE, qui chiffre l’investissement à 1,935 milliard d’euros à septembre, soit 15 % de plus que sur la même période de 2024. Le retail représente déjà 15 % du capital total investi dans l’immobilier, pour un montant de 12,9 milliards d’euros, se consolidant comme l’un des trois segments les plus dynamiques avec le résidentiel (Living) et l’hôtellerie.

Le rebond du capital destiné au retail s’explique en grande partie par une augmentation des opérations dans les centres commerciaux et par l’intérêt croissant du capital international, accompagné d’une hausse de la taille moyenne des transactions. Selon CBRE, le profil core se consolide et les socimis (REITs) dominent l’investissement avec 41 % du volume total, suivies des SCPI françaises et des fonds anglo-saxons. Parallèlement, l’investissement privé se professionnalise à travers des véhicules spécialisés dans les centres commerciaux, tandis que les investisseurs institutionnels redécouvrent leur intérêt pour les locaux commerciaux.

Centres commerciaux : le principal moteur de l’immobilier retail

Selon Savills, les centres commerciaux concentrent 57 % de l’investissement total, demeurant le principal centre d’intérêt. Les retail parks représentent 9 %, les supermarchés 10 % et les locaux commerciaux 24 %.

En excluant les locaux, l’investissement dans le retail atteint 1,448 milliard d’euros, dont 1,08 milliard pour les centres commerciaux — en ligne avec la tendance amorcée l’année précédente et à des niveaux proches de ceux d’avant la pandémie. Par ailleurs, l’investissement dans les locaux commerciaux dépasse déjà de plus de 15 % le total de 2024 (qui s’élevait à 409 millions d’euros), et Savills prévoit qu’il atteindra 800 millions d’euros en fin d’exercice.

La technologie, moteur de la transformation du retail

Le retail évolue non seulement du point de vue de l’investissement, mais aussi dans son modèle opérationnel. Les changements technologiques, sociaux et démographiques redéfinissent la relation entre marque, espace et consommateur. Le livre Révolution Retail (ESIC Éditions) analyse certains des paradigmes technologiques qui façonnent ce nouveau paysage.

• La transformation numérique n’est plus une option : c’est une condition de survie. L’intelligence artificielle, le commerce électronique et les nouveaux moyens de paiement ont modifié les habitudes de consommation, obligeant les marques à adopter une stratégie omnicanale intégrant magasins physiques, plateformes en ligne et réseaux sociaux.
• L’automatisation de la chaîne d’approvisionnement redéfinit également le secteur. Les grands opérateurs comme Amazon ou Carrefour intègrent l’IA et la robotique pour anticiper la demande, optimiser les stocks et réduire le gaspillage. Résultat : une plus grande efficacité et un service client plus rapide.
• La personnalisation est un autre pilier clé. Des marques comme Sephora utilisent des algorithmes pour proposer des recommandations personnalisées et des expériences immersives grâce à la réalité augmentée, permettant de tester les produits avant l’achat.
• Les nouveaux moyens de paiement deviennent un avantage concurrentiel. Les solutions sans contact, les portefeuilles numériques et même les cryptomonnaies accélèrent les transactions. Starbucks, par exemple, a transformé son application de paiement en un outil de fidélisation qui crée une véritable communauté.

Transformation culturelle et expérientielle

Le rapport Retail Trends 2025 de Savills souligne que la prochaine grande transformation sera culturelle et expérientielle. Le consommateur n’achète plus seulement un produit : il recherche identité, cohérence et émotion.

• La Génération Z incarne ce changement. Sa consommation est émotionnelle et consciente : elle n’achète pas par impulsion, mais pour se définir. Elle recherche l’authenticité et les marques sans filtres. Plus de 80 % consultent les réseaux sociaux avant d’acheter et considèrent qu’attendre dans la file d’une boutique emblématique fait partie de l’expérience.
• Les marques, de leur côté, doivent offrir une expérience fluide, sans friction entre les environnements numérique et physique. 79 % des consommateurs valorisent la cohérence entre les deux canaux, et 73 % des retailers considèrent la transformation numérique comme une priorité stratégique. Le récit de la marque doit être aussi solide sur un site web que dans un flagship store.
• Le concept de spécialité gagne en importance. Les entreprises centrées sur un seul produit parviennent à créer communauté et fidélité. Chez elles, la vente devient expérience, et l’expérience devient identité.
• Les magasins physiques évoluent vers des espaces conceptuels et immersifs. En 2024, 81 % des consommateurs espagnols ont modifié leurs habitudes d’achat à la recherche d’expériences plus personnalisées. 2 % des achats en ligne se terminent désormais par une visite en magasin, ce qui démontre l’interdépendance entre les canaux. Les marques doivent concevoir des espaces où l’émotion et la technologie se rejoignent.

Un secteur en pleine réinvention

L’immobilier retail vit une période de transition passionnante. L’investissement augmente, les acteurs se diversifient et les magasins se transforment en scènes où l’expérience est reine. Les espaces physiques ne sont plus seulement des points de vente : ils deviennent des plateformes de connexion émotionnelle et culturelle entre marque et consommateur.

À la croisée du capital, de la technologie et de la créativité, s’écrit la nouvelle feuille de route du commerce en Espagne.