Einzelhandelsimmobilien 2025: Investitionen, Transformation und neue Trends

Bis September 2025 erreichten die direkten Investitionen in Einzelhandelsimmobilien 1,919 Milliarden Euro, laut dem Bericht Retail in Spanien der Beratungsgesellschaft Savills. Wenn sich die Prognosen bestätigen, wird das Jahr mit einem Rekordinvestitionsvolumen seit 2019 abschließen und 2,7 Milliarden Euro übersteigen – deutlich über dem historischen Durchschnitt.

Diese Entwicklung wird von CBRE bestätigt, das die Investitionen bis September auf 1,935 Milliarden Euro beziffert – 15 % mehr als im gleichen Zeitraum 2024. Der Retail-Sektor macht bereits 15 % des gesamten in Immobilien investierten Kapitals aus, insgesamt 12,9 Milliarden Euro, und etabliert sich damit als einer der drei aktivsten Bereiche neben Living und Hotels.

Der Anstieg des für den Einzelhandel bestimmten Kapitals erklärt sich weitgehend durch mehr Transaktionen in Einkaufszentren, das wachsende Interesse internationaler Investoren sowie durch eine Zunahme der durchschnittlichen Deal-Größe. Laut CBRE festigt sich das Core-Profil, wobei REITs (Socimis) mit 41 % des gesamten Volumens die Investitionen anführen, gefolgt von französischen SCPIs und angelsächsischen Fonds. Gleichzeitig professionalisiert sich das Privatinvestment über spezialisierte Vehikel für Einkaufszentren, während institutionelle Anleger erneut Interesse an Einzelhandelsflächen zeigen.

Einkaufszentren: Der Motor des Retail-Immobilienmarkts

Nach Angaben von Savills konzentrieren Einkaufszentren 57 % der Gesamtinvestitionen und bleiben damit das Hauptinteresse der Investoren. Retail Parks machen 9 %, Supermärkte 10 % und Ladengeschäfte 24 % aus.

Ohne die Läden erreicht das Retail-Investment 1,448 Milliarden Euro, davon entfallen 1,08 Milliarden Euro auf Einkaufszentren – im Einklang mit der im Vorjahr begonnenen Tendenz und auf Vorkrisenniveau. Die Investitionen in Ladenflächen liegen bereits über 15 % über dem Gesamtwert von 2024 (409 Millionen Euro), und Savills erwartet bis Jahresende 800 Millionen Euro.

Technologie als Treiber der Retail-Transformation

Der Retail-Sektor entwickelt sich nicht nur aus Investitionssicht, sondern auch in seinem betrieblichen Modell. Technologische, soziale und demografische Veränderungen definieren die Beziehung zwischen Marke, Raum und Konsument neu. Das Buch Retail-Revolution (ESIC Editorial) analysiert einige der technologischen Paradigmen, die dieses neue Szenario prägen.

• Die digitale Transformation ist keine Option mehr – sie ist eine Überlebensbedingung. Künstliche Intelligenz, E-Commerce und neue Zahlungsmethoden haben das Konsumverhalten verändert und zwingen Marken, omnichannel Strategien zu verfolgen, die physische Geschäfte, Online-Plattformen und soziale Netzwerke integrieren.
• Auch die Automatisierung der Lieferkette verändert die Branche. Große Betreiber wie Amazon oder Carrefour nutzen KI und Robotik, um die Nachfrage vorherzusagen, Bestände zu optimieren und Abfälle zu reduzieren – mit dem Ergebnis höherer Effizienz und schnellerem Kundenservice.
• Die Personalisierung ist ein weiterer zentraler Pfeiler. Marken wie Sephora verwenden Algorithmen, um individuelle Empfehlungen und immersive Erlebnisse mittels Augmented Reality zu bieten, die es ermöglichen, Produkte virtuell zu testen.
• Neue Zahlungsmethoden werden zum Wettbewerbsvorteil. Kontaktlose Lösungen, digitale Wallets und sogar Kryptowährungen beschleunigen Transaktionen. Starbucks hat beispielsweise seine Bezahl-App zu einem Treue- und Community-Instrument entwickelt.

Kulturelle und Erlebnistransformation

Der Bericht Retail Trends 2025 von Savills betont, dass die nächste große Veränderung kulturell und erlebnisorientiert sein wird. Konsumenten kaufen nicht mehr nur Produkte – sie suchen Identität, Kohärenz und Emotion.

• Die Generation Z verkörpert diesen Wandel. Ihr Konsum ist emotional und bewusst: Sie kauft nicht impulsiv, sondern um sich selbst auszudrücken. Authentizität und unverfälschte Marken stehen im Vordergrund. Mehr als 80 % konsultieren soziale Netzwerke vor dem Kauf und betrachten das Anstehen in ikonischen Geschäften als Teil des Erlebnisses.
• Marken müssen daher nahtlose Erfahrungen bieten, ohne Bruch zwischen digitalen und physischen Umgebungen. 79 % der Konsumenten schätzen Konsistenz über beide Kanäle hinweg, und 73 % der Einzelhändler sehen die digitale Transformation als strategische Priorität. Die Marken-Story muss online ebenso überzeugend sein wie im Flagship-Store.
• Das Spezialisierungskonzept gewinnt an Bedeutung. Unternehmen, die sich auf ein einziges Produkt konzentrieren, schaffen Gemeinschaft und Loyalität. Hier wird der Verkauf zum Erlebnis – und das Erlebnis zur Identität.
• Physische Geschäfte entwickeln sich zu konzeptionellen und immersiven Räumen. 2024 änderten 81 % der spanischen Konsumenten ihr Kaufverhalten, um personalisierte Erlebnisse zu suchen. 2 % der Online-Käufe führen inzwischen zu physischen Ladenbesuchen – ein Zeichen für die gegenseitige Abhängigkeit der Kanäle. Marken müssen Orte gestalten, an denen Emotion und Technologie Hand in Hand gehen.

Eine Branche im Wandel

Der Retail-Immobiliensektor erlebt eine spannende Übergangsphase. Die Investitionen steigen, die Akteure diversifizieren sich, und Geschäfte verwandeln sich in Bühnen, auf denen das Erlebnis dominiert. Physische Räume sind nicht mehr nur Verkaufsstellen, sondern Plattformen emotionaler und kultureller Verbindung zwischen Marke und Konsument.

An der Schnittstelle von Kapital, Technologie und Kreativität entsteht die neue Roadmap des Handels in Spanien.