O mercado imobiliário residencial espanhol encerrou o primeiro semestre de 2026 com uma fotografia cada vez mais definida: os preços continuam a subir, as compras e vendas perdem alguma velocidade e a oferta continua a ser insuficiente para absorver a procura existente.
Esta é uma das principais conclusões do novo relatório trimestral da Urbanitae sobre o setor residencial em Espanha, que analisa a evolução da habitação durante a primeira metade do ano e as perspetivas para o segundo semestre.
O contexto é mais complexo do que o de 2025. A incerteza geopolítica, a evolução da inflação e o comportamento da Euribor introduziram mais cautela no mercado. Ainda assim, a economia espanhola mantém um tom positivo face a outras economias europeias, apoiada no emprego, no crescimento populacional e no dinamismo do setor dos serviços e do turismo.
Preços em alta, mas com sinais de moderação
A habitação continuou a encarecer durante o primeiro semestre. Segundo a Tinsa, o valor médio da habitação concluída — nova e usada — atingiu os 2.066 euros por metro quadrado no segundo trimestre de 2026, depois de crescer 15,2% em termos homólogos e 3,7% em termos trimestrais.
A construção nova também manteve a sua tendência ascendente. O preço médio nacional atingiu os 3.458 euros por metro quadrado no final de junho, 9,7% mais do que um ano antes, segundo o Grupo ST. Com este dado, a habitação nova registou o seu quinto semestre consecutivo em máximos históricos.
No mercado de segunda mão, a Fotocasa regista uma subida acumulada de 8,2% entre janeiro e junho, até aos 3.133 euros por metro quadrado. Em termos práticos, uma habitação de 80 metros quadrados passou de custar 231.744 euros no início do ano para 250.673 euros em junho: quase 19.000 euros mais em seis meses.
No entanto, o relatório também aponta para uma possível perda gradual de impulso. Os preços continuam a subir porque a oferta continua escassa, mas o forte encarecimento acumulado e o custo do financiamento começam a limitar a capacidade de compra de uma parte das famílias.
As compras e vendas perdem velocidade
A atividade continua em níveis elevados, mas já não cresce com a mesma intensidade. Segundo o INE, junho quebrou uma sequência de cinco meses consecutivos de descidas, com 59.288 compras e vendas, 1,6% mais do que no mesmo mês de 2025 e o melhor dado para um mês de junho desde 2007.
O dado positivo de junho não altera, por agora, a tendência do semestre. Entre janeiro e junho, as compras e vendas acumulam uma queda de 2,6% face ao mesmo período do ano anterior, com descidas tanto na habitação nova como na usada.
Os Registradores apontam na mesma direção: durante o segundo trimestre foram contabilizadas 167.934 compras e vendas, 5,7% menos do que no trimestre anterior e 2,3% menos do que um ano antes. Trata-se da segunda descida trimestral consecutiva e do menor volume de operações dos últimos sete trimestres.
A procura estrangeira, pelo contrário, continua a ganhar peso. No segundo trimestre representou 15,98% das compras e vendas, máximo da série histórica, com especial protagonismo nas Baleares e na Comunidade Valenciana, onde superou 30% do total.
O arrendamento estabiliza, mas não alivia
O mercado de arrendamento mostrou uma evolução diferente. Segundo a Fotocasa, o preço médio avançou apenas 0,1% entre março e junho, o menor aumento para este período desde 2007. Em termos homólogos, as rendas subiram 2,9%, até aos 14,79 euros por metro quadrado por mês.
Esta moderação não implica uma queda generalizada nem uma melhoria clara da acessibilidade. Reflete antes que a capacidade económica das famílias está a atingir um limite em muitos mercados. A procura continua elevada, mas nem sempre consegue assumir novas subidas.
Além disso, a estabilidade da média nacional oculta fortes diferenças territoriais. A Comunidade de Madrid continua a ser a região mais cara, com 21,95 euros por metro quadrado por mês, seguida das Baleares, da Catalunha e do País Basco. No extremo oposto, Jaén e Badajoz mantêm-se como as províncias com rendas mais baixas.
Um problema de acesso, não de falta de procura
Uma das ideias centrais do relatório é que o mercado não está perante uma crise imobiliária no sentido clássico, mas sim perante uma crise de acesso à habitação.
Diego Bestard, CEO da Urbanitae, resume-o assim na sua análise incluída no relatório: “Não estamos perante uma crise imobiliária, mas sim perante uma crise de acesso à habitação dentro de um mercado cujos fundamentais continuam sólidos”.
A diferença é importante. Em 2008, o mercado estava marcado por excesso de construção, maior alavancagem e uma oferta que nem sempre respondia a uma procura real. Hoje acontece o contrário: Espanha cria cerca de 220.000 agregados familiares por ano, enquanto a produção de habitação continua abaixo das necessidades reais do mercado.
O défice acumulado situa-se já em torno das 730.000 habitações, segundo o relatório. E embora as licenças de construção nova estejam a melhorar, com previsões de cerca de 153.000 habitações iniciadas em 2026, o número continua a ser insuficiente para fechar a diferença.
A oferta, o grande desafio pendente
O Plano Estatal de Habitação 2026-2030, dotado de 7.000 milhões de euros em financiamento estatal mais cofinanciamento autonómico, representa um avanço na direção correta. O mesmo acontece com algumas reformas autonómicas orientadas para simplificar procedimentos, impulsionar a industrialização ou aumentar a disponibilidade de habitação.
Mas a escala do desafio continua enorme. A CaixaBank Research estima que o défice poderá atingir cerca de 922.000 habitações em 2029 e manter-se ainda próximo das 905.000 unidades em 2030. Para absorver o défice acumulado, seria necessário produzir cerca de 330.000 habitações anuais durante os próximos cinco anos.
Enquanto isso não acontecer, a escassez de oferta continuará a atuar como suporte dos preços, mesmo num contexto de menor dinamismo das compras e vendas.
Segunda metade de 2026: menos atividade, preços ainda sob pressão
Olhando para o segundo semestre, o cenário mais provável é o de uma desaceleração gradual, não de uma correção brusca. É expectável haver menos operações, compradores mais seletivos e subidas de preços mais moderadas, mas não uma queda generalizada das valorizações.
O mercado de arrendamento continuará a concentrar boa parte das tensões, uma vez que muitas famílias que não conseguem aceder à compra permanecem no mercado de arrendamento. Ao mesmo tempo, o capital profissional continua a mostrar interesse pelo residencial: o segmento living captou mais de 4.500 milhões de euros no primeiro semestre, o dobro do que um ano antes e 38% de todo o investimento imobiliário, segundo a CBRE.
Como assinala Diego Bestard, “o mercado não precisa de estímulos para criar mais procura; precisa de capacidade para gerar oferta”. Mais solo finalista, procedimentos mais rápidos, construção mais eficiente e estruturas de financiamento adequadas serão fundamentais para responder a um dos principais desafios económicos e sociais do país.
O relatório completo da Urbanitae aprofunda todos estes dados, analisa a evolução por territórios e reúne as perspetivas para a segunda metade de 2026. Pode descarregá-lo aqui.
https://blog.urbanitae.com/wp-content/uploads/2026/09/informe_vivienda_2026_q2_urbanitae_en.pdf
Consulte as edições anteriores do relatório:
