À entrada do último trimestre do ano, o setor imobiliário espanhol 2025 continua a mostrar solidez, embora já revele sinais de estabilização. Esta é uma das principais conclusões do Relatório Urbanitae do Terceiro Trimestre de 2025, que analisa a evolução dos preços, da compra e venda, do arrendamento e da atividade promotora em todo o país.
Após mais de dois anos de política monetária restritiva, a redução gradual das taxas de juro pelo Banco Central Europeu começou a aliviar a pressão financeira sobre as famílias. A taxa média dos novos créditos à habitação fixou-se em 2,94% em julho, impulsionando a reativação do crédito e sustentando a procura por habitação, que se mantém robusta apesar de uma ligeira desaceleração da atividade.
No entanto, o desequilíbrio entre oferta e procura persiste. O Banco de Espanha estima um défice de cerca de 700 mil habitações que o mercado ainda não consegue suprir. A escassez de terrenos disponíveis, os custos de construção elevados e a burocracia continuam a limitar a capacidade de resposta do setor, sobretudo nas grandes cidades.
Preços em máximos e desequilíbrio estrutural
Os preços das habitações continuam a subir. Segundo a Tinsa, o valor médio das casas novas e usadas aumentou 11,7% em termos anuais no terceiro trimestre, confirmando a pressão sobre o stock disponível. Apesar do aumento da construção nova — com mais de 84 mil licenças até julho, um acréscimo de 10,9% face a 2024 — a oferta continua muito aquém da procura, mantendo a tensão nos preços.
A isto soma-se um problema crescente de acessibilidade. Em 2024, o preço médio da habitação aumentou 11,3%, enquanto os salários subiram apenas 3,8%, segundo o INE. Esta diferença entre rendimentos e custos de acesso agrava as dificuldades, sobretudo entre os jovens e a classe média. Assim, a habitação consolida-se como um bem cada vez mais inacessível e como ativo refúgio para investidores.
Compra e arrendamento: estabilização e pressões em paralelo
O mercado de compra e venda mostra um ajustamento natural após vários trimestres de crescimento contínuo. Em agosto, as transações caíram 3,5% em termos anuais — a primeira queda em mais de um ano — refletindo os preços elevados e a escassez de oferta em zonas de elevada procura.
Por outro lado, o mercado de arrendamento mantém-se em níveis recorde, com um preço médio de 13,69 €/m² por mês. Embora se observe uma ligeira correção trimestral (-4,8%), os aumentos anuais rondam os 14%, impulsionados pela escassez de oferta nas grandes áreas urbanas.
Por isso, cada vez mais famílias e pequenos investidores optam por se deslocar para municípios periféricos ou áreas metropolitanas, onde os custos de aquisição são menores e as rendibilidades mais atrativas. Este movimento está a reconfigurar o mapa residencial espanhol e a redistribuir a pressão da procura.
Um mercado a várias velocidades
O relatório identifica três realidades distintas:
- Luz vermelha: Madrid (+19,4%), Málaga (+15,3%) e Alicante (+15,3%) lideram as subidas, impulsionadas pelo investimento e pela procura internacional.
- Luz amarela: Cáceres, Palência e Leão registam crescimentos moderados, próximos de 2%.
- Luz verde: Zamora (-0,9%) apresenta ligeiras quedas, num contexto de baixa procura e envelhecimento demográfico.
Perspetivas: um fecho de ano com crescimento moderado
Para o final de 2025, as previsões apontam para uma moderação gradual do aumento dos preços, acompanhada de estabilização das transações e pressão contínua sobre o arrendamento. De acordo com a CaixaBank Research, os preços das habitações deverão subir 9,6% em 2025 e 6,3% em 2026, sinalizando uma fase de crescimento mais sustentável.
Com um PIB previsto de 2,6%, uma inflação de 2,5% e uma taxa de desemprego em torno dos 10,5%, a economia espanhola deverá manter um ambiente estável para o setor, embora seja necessário reforçar a oferta habitacional para equilibrar o mercado a médio prazo e garantir um futuro sólido para o setor imobiliário espanhol 2025.
