Comprar ou alugar um apartamento está a tornar-se cada vez mais difícil, especialmente nas grandes cidades, caracterizadas por aumentos constantes dos preços das rendas. Segundo um relatório recente publicado pelo Conselho da União Europeia, a Espanha não escapa a esta tendência. O preço da habitação aumentou 58,3% entre 2015 e 2025, e na Espanha o aumento chega a 72%. Isto coloca a Espanha numa posição de risco em comparação com outros países europeus: a França, por exemplo, registou um aumento de 26,7%, enquanto Itália teve apenas 13,3%.
Enrique Martín, diretor associado da Afi e especialista em habitação, lembra que “os números agregados mostram que o custo da habitação representa uma despesa elevada para os lares na maioria dos países da UE. No caso espanhol, o peso é semelhante à média da UE e aparenta relativo equilíbrio; no entanto, existem diferenças significativas por idade, nível de rendimento e nacionalidade.” Acrescenta: “Jovens e imigrantes, especialmente com rendimentos mais baixos, mostram um esforço muito superior para aceder à habitação, evidenciando a necessidade de dispor de um parque habitacional acessível.”
Espanha no contexto internacional: uma lacuna sem fronteiras
Para compreender este fenómeno, é preciso ter em conta duas dimensões: o nível de preços do mercado (através de hipoteca ou contrato de arrendamento) e o peso financeiro dessa despesa. Quanto maior a percentagem do rendimento destinada à habitação, menor será a capacidade económica dos cidadãos, gerando maior desigualdade.
A taxa de esforço habitacional mede a capacidade da população para assumir a compra de uma habitação. Se um agregado familiar tiver de destinar mais de 30% do seu rendimento à habitação, o mercado é considerado inacessível.
Neste contexto, o indicador revela um cenário complexo: os lares espanhóis encontram-se entre aqueles com as rendas mais elevadas na zona euro em relação aos rendimentos médios. Em concreto, Madrid e Barcelona estão entre as cidades que destinam a maior parte do rendimento ao arrendamento, atingindo 74%, segundo o relatório do Conselho Europeu. No mesmo ranking, Milão encontra-se logo atrás de Madrid com 72%, Roma com 65%, e Lisboa lidera com 116%.
Um dos aspetos mais relevantes deste debate é que o aumento das rendas gera uma lacuna cada vez maior, afetando especialmente os jovens. Segundo um estudo do Conselho da Juventude da Espanha (CJE), em Espanha a idade de emancipação aumenta todos os anos, ultrapassando os 30 anos, enquanto a média da União Europeia é de 26,4 anos.
Por trás dos preços: que fatores motivaram esta situação?
A dificuldade de aceder à habitação em Espanha não se deve a uma única causa. Um mercado tensionado, oferta escassa e políticas públicas ineficazes convergem num sistema residencial cada vez mais desestabilizado. A oferta não cresceu ao mesmo ritmo da procura, especialmente nas capitais de província e zonas costeiras.
Enrique Martín sublinha que “as tensões no mercado da habitação têm múltiplas causas interligadas. É certo que existe um desequilíbrio entre as necessidades de habitação devido à criação de agregados familiares e a construção de novas habitações, mas também é certo que cerca de um terço das novas habitações construídas não são destinadas a residência principal, mas a segundas habitações ou outros usos.” Recorda ainda que “as novas habitações têm um preço muito superior ao das habitações usadas, cerca de 50% a mais em média nacional, evidenciando a falta de habitação nova acessível.”
Por detrás desta situação, a escassez de terreno e a baixa produção de obra nova continuam a gerar pressão sobre os preços, atuando como fatores decisivos. A ausência de terreno urbanizável limita a capacidade de construir novas habitações e, portanto, de aumentar a oferta disponível. A complexidade dos processos administrativos e urbanísticos continua a atrasar por anos a implementação de novos projetos, encarecendo o custo final das habitações.
O turismo de massa e o aumento de casas de férias também reduziram a oferta residencial nos centros urbanos. Capitais de província e cidades como Madrid e Barcelona passaram por um forte processo de gentrificação, impedindo a estabilidade dos preços da habitação.
O termómetro residencial: o que significa quando uma zona é declarada “tensionada”?
Barcelona, País Basco e Galiza já contam com zonas declaradas como tensionadas, referindo-se à incapacidade económica dos residentes de aceder à habitação nessas áreas. O crescimento dinâmico de cidades como Bilbao, A Coruña ou San Sebastián contrasta com a limitada oferta de habitação, incapaz de responder à expansão causada pela chegada de novos residentes.
Para ser declaradas como tais, as zonas devem cumprir vários requisitos, incluindo que o custo médio da habitação com serviços ultrapasse 30% do rendimento médio do agregado familiar ou que a renda média tenha aumentado mais de 3% acima do IPC acumulado nos últimos cinco anos. Além disso, estas zonas podem apresentar oferta escassa de habitação habitual, elevada concentração de imóveis turísticos ou de investimento e aumento contínuo das rendas. Este instrumento foi introduzido pela Lei da Habitação de 2023, e até agora mais de 300 municípios foram reconhecidos sob esta figura.
Quanto ao seu efeito, Martín explica que “em muitos casos não há tempo para ter evidências dos impactos, e algumas medidas podem levar a conclusões contraditórias. Um primeiro efeito é a menor rotatividade dos inquilinos, que pode ser interpretada como uma queda no número de contratos e imóveis disponíveis para arrendamento; isso, no entanto, não significa necessariamente que o volume total de habitações arrendadas diminua.” Salienta que “o controlo de rendas só pode ser uma medida temporária” e deve servir para “dar tempo para aplicar um conjunto de medidas que contribuam para resolver as tensões do mercado, mobilizar mais habitações para arrendamento, reduzir riscos para os senhorios, criar novo parque habitacional acessível e reforçar o investimento.”
A declaração permite aplicar certas medidas regulatórias, como incentivos fiscais, limites de renda ou ajudas públicas para moderar aumentos excessivos e melhorar o acesso à habitação.
Fatores e soluções para melhorar a acessibilidade
Uma das necessidades mais diretas centra-se na otimização do parque habitacional existente através da construção de novas habitações, elemento indispensável para aliviar a pressão sobre o mercado residencial. A impossibilidade de desenvolver novos planos residenciais revela um panorama que restringe cada vez mais o acesso à habitação. Segundo estimativas do Banco de Espanha, serão necessárias 700.000 habitações para equilibrar o mercado.
O investimento imobiliário é fundamental para impulsionar o setor, contribuir para a moderação dos preços, reativar projetos paralisados e aliviar a falta de oferta residencial. Outra forma de equilibrar oferta e procura é através da reconversão e/ou reabilitação de edifícios existentes. Esta tendência, confirmada em 2024 pela CBRE, representou 60% das operações em Madrid.
Escritórios, lojas e hotéis subutilizados são abundantes, portanto, favorecer a mudança de uso desses imóveis pode aliviar a pressão sobre os mercados tensionados e melhorar a situação complexa atual.
A Espanha mostra uma clara desvantagem em termos de habitação pública em comparação com outros países europeus, como a Áustria. A sua capital é considerada uma das cidades com melhores políticas habitacionais, com 43% do solo sob regime público. Este modelo está distante das possibilidades da Espanha, dado o enfoque estrutural e as políticas aplicadas atualmente.
Quanto à questão de se o acesso à habitação tem solução, Enrique Martín sublinha que “é impossível pensar que uma única medida ou reforma possa trazer a solução, e muito menos no curto prazo.” Se tivesse de priorizar, destaca “a constância: constância em explorar todas as medidas possíveis, em aplicá-las, em avaliar os resultados e em adaptá-las com base na evidência.” Só assim, afirma, poderão ser observados resultados a médio e longo prazo.
