Der Kauf oder die Miete einer Wohnung wird immer schwieriger, insbesondere in Großstädten, die durch stetige Mietpreiserhöhungen gekennzeichnet sind. Laut einem aktuellen Bericht des Rates der Europäischen Union bleibt auch Spanien von diesem Trend nicht verschont. Die Immobilienpreise sind von 2015 bis 2025 um 58,3 % gestiegen, in Spanien beträgt der Anstieg sogar 72 %. Damit liegt Spanien im Vergleich zu anderen europäischen Ländern in einer riskanten Position: Frankreich verzeichnete beispielsweise einen Anstieg von 26,7 %, während Italien nur 13,3 % verzeichnete.
Enrique Martín, assoziierter Direktor bei Afi und Wohnungsexperte, weist darauf hin: „Aggregierte Zahlen zeigen, dass die Wohnkosten für Haushalte in den meisten EU-Ländern eine hohe Belastung darstellen. In Spanien liegt die Belastung nahe am EU-Durchschnitt und scheint relativ ausgewogen; dennoch gibt es erhebliche Unterschiede nach Alter, Einkommensniveau und Nationalität.“ Er fügt hinzu: „Junge Menschen und Migranten, insbesondere mit niedrigerem Einkommen, haben wesentlich größere Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum, was den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum verdeutlicht.“
Spanien im internationalen Kontext: Eine Lücke ohne Grenzen
Um dieses Phänomen zu verstehen, müssen zwei Dimensionen betrachtet werden: das Preisniveau auf dem Markt (sei es durch Hypothek oder Mietvertrag) und die finanzielle Belastung, die diese Kosten darstellen. Je höher der Prozentsatz des Einkommens, der für Wohnen aufgewendet wird, desto geringer ist die wirtschaftliche Kapazität der Bürger, was zu größerer Ungleichheit führt.
Die Wohnaufwandsquote misst die Fähigkeit der Bevölkerung, ein Eigenheim zu finanzieren. Muss ein Haushalt mehr als 30 % seines Einkommens für Wohnkosten aufwenden, gilt der Markt als unzugänglich.
In diesem Kontext zeigt der Indikator ein komplexes Bild: Spanische Haushalte gehören zu denen mit den höchsten Mietausgaben in der Eurozone im Verhältnis zum Durchschnittseinkommen. Konkret geben Madrid und Barcelona am meisten ihres Einkommens für Mieten aus – bis zu 74 %, so der Bericht des Europäischen Rates. Im gleichen Ranking liegt Mailand knapp hinter Madrid bei 72 %, Rom bei 65 % und Lissabon führt mit 116 %.
Ein besonders wichtiger Aspekt in dieser Debatte ist, dass steigende Mieten die Kluft immer weiter vergrößern, insbesondere für junge Menschen. Laut einer Studie des Spanischen Jugendrats (CJE) steigt das Alter der jungen Menschen bei der Loslösung vom Elternhaus jedes Jahr und überschreitet 30 Jahre, während der EU-Durchschnitt bei 26,4 Jahren liegt.
Hinter den Preisen: Welche Faktoren haben diese Situation verursacht?
Die Schwierigkeit, in Spanien eine Wohnung zu bekommen, hat nicht nur eine Ursache. Ein angespannter Markt, begrenztes Angebot und ineffektive öffentliche Politik führen zu einem zunehmend destabilisierten Wohnsystem. Das Angebot ist nicht so schnell gewachsen wie die Nachfrage, insbesondere in Provinzhauptstädten und Küstenregionen.
Enrique Martín erklärt: „Die Spannungen auf dem Wohnungsmarkt haben mehrere miteinander verbundene Ursachen. Es stimmt, dass es ein Ungleichgewicht zwischen dem Wohnbedarf durch Haushaltsgründungen und dem Wohnungsbau gibt, aber es stimmt ebenso, dass etwa ein Drittel der neu gebauten Wohnungen nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sondern als Zweitwohnungen oder für andere Zwecke.“ Er weist außerdem darauf hin, dass „neu gebaute Wohnungen deutlich teurer sind als Gebrauchtimmobilien – im Landesdurchschnitt über 50 % – was den Mangel an bezahlbarem Neubau verdeutlicht.“
Hinter dieser Situation erzeugen die Knappheit an Bauland und die geringe Neubautätigkeit weiterhin Preisdruck und wirken als entscheidende Faktoren. Das Fehlen von erschließbarem Bauland begrenzt die Möglichkeit, neue Wohnungen zu bauen, und damit das Angebot zu erweitern. Komplexe Verwaltungs- und Genehmigungsverfahren verzögern die Umsetzung neuer Projekte über Jahre hinweg und erhöhen die Endkosten für Wohnungen.
Massentourismus und der Boom von Ferienwohnungen haben zudem das Wohnungsangebot in städtischen Zentren reduziert. Provinzhauptstädte und Städte wie Madrid und Barcelona haben einen starken Gentrifizierungsprozess erlebt, der die Preisstabilität auf dem Wohnungsmarkt verhindert.
Der Wohnungsmarkt-Indikator: Was bedeutet es, wenn eine Zone als „angespannt“ gilt?
Barcelona, das Baskenland und Galicien verfügen bereits über als angespannt deklarierte Zonen, die die wirtschaftliche Unfähigkeit der Bewohner widerspiegeln, in diesen Gebieten Wohnraum zu finden. Das dynamische Wachstum einiger Städte wie Bilbao, A Coruña oder San Sebastián steht im Kontrast zum begrenzten Wohnungsangebot, das der Expansion durch neue Bewohner nicht gerecht wird.
Um als solche deklariert zu werden, müssen die Gebiete bestimmte Kriterien erfüllen, darunter, dass die durchschnittlichen Wohnkosten inklusive Nebenkosten 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigen oder dass die durchschnittliche Miete in den letzten fünf Jahren um mehr als 3 % über der Inflation gestiegen ist. Diese Zonen können zudem ein begrenztes Angebot an Hauptwohnungen, eine hohe Konzentration an Ferien- oder Investitionswohnungen und kontinuierlich steigende Mietpreise aufweisen. Dieses Instrument wurde durch das Wohnungsbaugesetz von 2023 eingeführt; bisher wurden mehr als 300 Gemeinden als solche anerkannt.
Martín erklärt zu den Auswirkungen: „In vielen Fällen bleibt keine Zeit, um die Auswirkungen zu überprüfen, und manche Maßnahmen können zu widersprüchlichen Schlussfolgerungen führen. Ein erster Effekt ist die geringere Fluktuation von Mietern, was als Rückgang von Mietverträgen und angebotenen Immobilien interpretiert werden kann; dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass das gesamte Mietvolumen sinkt.“ Er betont, dass „Mietkontrollen nur eine temporäre Maßnahme sein können“ und dienen sollten, „um Zeit zu gewinnen, damit ein Maßnahmenpaket umgesetzt werden kann, das hilft, Markttensions zu lösen, mehr Wohnungen für den Mietmarkt bereitzustellen, Risiken für Vermieter zu reduzieren, neuen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Investitionen zu stärken.“
Die Deklaration ermöglicht die Anwendung bestimmter regulatorischer Maßnahmen wie Steueranreize, Mietobergrenzen oder öffentliche Förderungen, um übermäßige Preiserhöhungen zu dämpfen und den Zugang zu Wohnraum zu verbessern.
Faktoren und Lösungen zur Verbesserung der Zugänglichkeit
Ein direkter Bedarf besteht darin, den vorhandenen Wohnungsbestand durch Neubau zu optimieren, ein unverzichtbares Mittel zur Entlastung des Wohnungsmarktes. Die Unmöglichkeit, neue Wohnbaupläne zu entwickeln, verdeutlicht ein Szenario, das den Zugang zu Wohnungen zunehmend einschränkt. Nach Schätzungen der Banco de España werden 700.000 Wohnungen benötigt, um den Markt auszugleichen.
Immobilieninvestitionen sind entscheidend, um den Sektor anzukurbeln, Preise zu moderieren, blockierte Projekte zu reaktivieren und das mangelnde Wohnungsangebot auszugleichen. Eine weitere Möglichkeit, Angebot und Nachfrage auszugleichen, besteht in der Umnutzung und/oder Sanierung bestehender Gebäude. Diese Strategie gewann 2024 an Bedeutung: Laut CBRE entfielen 60 % der Transaktionen in Madrid auf Nutzungsänderungen.
Untergenutzte Büros, Gewerbeflächen und Hotels sind weit verbreitet, daher kann die Förderung der Umnutzung dieser Immobilien den Druck auf angespannte Märkte verringern und die komplexe Situation verbessern.
Spanien weist im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus einen klaren Nachteil gegenüber anderen europäischen Ländern wie Österreich auf. Die Hauptstadt Wiens gilt als eine der Städte mit den besten Wohnungsbaupolitiken, mit 43 % des Landes unter öffentlich verwaltetem Wohnregime. Dieses Modell ist in Spanien aufgrund struktureller Faktoren und der aktuellen politischen Ansätze nicht umsetzbar.
Bezüglich der Frage, ob der Zugang zu Wohnraum lösbar ist, betont Enrique Martín: „Es ist unmöglich zu glauben, dass eine einzige Maßnahme oder Reform die Lösung bringen kann, schon gar nicht kurzfristig.“ Wenn er Prioritäten setzen müsste, hebt er hervor: „Konsequenz: Konsequenz beim Prüfen aller möglichen Maßnahmen, bei deren Umsetzung, bei der Bewertung der Ergebnisse und bei der Anpassung auf Basis von Evidenz.“ Nur so, sagt er, seien mittelfristig und langfristig Ergebnisse zu erwarten.
