L’immobilier européen a poursuivi sa reprise en 2026, mais le moteur de cette reprise est en train de changer. Après une première phase marquée par l’ajustement des valorisations et l’attente d’un environnement de taux plus favorable, il y a de moins en moins de marge pour s’appuyer uniquement sur l’impulsion générale du marché.
L’European Investment Atlas Q1 2026 de Cushman & Wakefield reflète bien cette transition. Le marché reste en phase de stabilisation, avec des fondamentaux d’occupation encore résistants et une croissance des loyers dans les actifs prime. Cependant, la volatilité géopolitique, le rebond des rendements de la dette publique et des perspectives moins favorables pour les taux ont réduit le potentiel de nouvelles compressions des yields.
Autrement dit : si le marché n’est plus disposé à payer toujours plus pour le même euro de revenu, la création de valeur dépend davantage de la capacité de l’actif à générer plus de revenus, à maintenir la demande et à être bien géré.
La reprise se poursuit, mais perd une partie de son vent arrière
Cushman & Wakefield situe le TIME Score européen à 3,0, toujours dans la phase de stabilisation. Dans le même temps, son Fair Value Index a diminué par rapport aux niveaux précédents, signe qu’une partie des opportunités de repricing a déjà été capturée.
Pour autant, le marché est loin d’être complètement ajusté. 56 % des marchés analysés par l’indice restent classés comme sous-évalués, même si un nombre croissant d’entre eux se rapprochent de niveaux considérés comme raisonnables.
La nuance est importante. Cela ne signifie pas que 56 % des actifs immobiliers européens sont « bon marché », mais que, au sein des marchés prime de bureaux, retail et logistique analysés par Cushman, il existe encore des segments où le rendement attendu se situe au-dessus de ce que le modèle considère comme approprié pour leur niveau de risque.
La fenêtre d’opportunité reste ouverte, mais elle se resserre. Selon le rapport, de nombreux marchés sont passés d’un niveau clairement sous-évalué à une situation plus proche de leur juste valeur.
Du repricing à la croissance des revenus
Cette transition modifie la logique d’investissement.
Dans une phase initiale de reprise, une partie de la rentabilité peut provenir d’une baisse des yields exigées par le marché. Lorsque cela se produit, la valeur d’un actif peut augmenter même si ses revenus restent pratiquement stables.
Mais à mesure que les valorisations se normalisent, ce mécanisme perd de sa force.
Cushman résume la prochaine étape autour de trois variables : croissance des revenus, qualité de l’actif et exécution opérationnelle.
Cela signifie que la capacité à :
- augmenter les loyers ;
- améliorer l’occupation ;
- repositionner les actifs ;
- adapter l’immeuble aux nouvelles demandes ;
- ou gérer son exploitation de manière plus efficace ;
prend davantage de poids.
Il s’agit moins de bien anticiper le moment du cycle que d’identifier des actifs capables de générer une amélioration réelle de leur cash-flow.
Logistique et retail partent avec un avantage ; les bureaux exigent plus de sélection
Le rapport situe actuellement la logistique et le retail dans ce que Cushman appelle l’investment sweet spot : des marchés où la combinaison entre le moment du cycle et la valorisation relative est particulièrement favorable.
Le résidentiel et les bureaux, en revanche, restent dans une zone plus stratégique, où l’opportunité existe mais dépend davantage de la sélection.
Dans les bureaux, cette dispersion est particulièrement nette. La qualité de l’immeuble, l’emplacement et les perspectives de commercialisation provoquent des écarts de plus en plus importants entre les actifs prime et les produits plus obsolètes.
La même tendance apparaît dans le rapport de Cushman sur l’Europe du Sud. En Italie et au Portugal, les investisseurs continuent de privilégier les bureaux prime et les opportunités de repositionnement. En Espagne, l’intérêt pour les opérations Core+ et value add augmente.
La conséquence est claire : parler de « bureaux », de « retail » ou de « logistique » comme de catégories homogènes est de moins en moins utile. Deux actifs au sein d’un même segment peuvent offrir des profils de risque et un potentiel de création de valeur très différents.
Le financement est disponible, mais le prix reste le point de friction
Un autre élément important du rapport est que le financement reste disponible.
Après une pause initiale liée à la montée des tensions géopolitiques, les banques, les assureurs et les prêteurs alternatifs ont repris leur activité. Cushman indique que la liquidité reste profonde et diversifiée, même si la discipline de crédit s’est durcie.
Le principal frein pour de nombreuses opérations n’est donc pas l’absence de dette, mais le décalage entre les attentes des acheteurs et des vendeurs.
Il existe du capital prêt à investir et du financement disponible, mais il n’y a pas toujours d’accord sur la valeur de l’actif.
À cela s’ajoute une reprise de la levée de capitaux et des allocations institutionnelles à l’immobilier. Autrement dit, l’argent continue de s’accumuler en attendant de trouver des opérations offrant un rapport risque-rendement suffisamment attractif.
L’Espagne accélère : plus d’investissement et plus de repositionnement
La performance de l’Europe du Sud permet de concrétiser cette tendance.
L’Espagne, l’Italie et le Portugal ont totalisé 18,2 milliards d’euros d’investissement immobilier au premier semestre 2026, soit 39 % de plus qu’un an auparavant. L’Espagne a concentré environ la moitié du volume régional.
Plus précisément, l’investissement en Espagne a atteint 9,1 milliards d’euros, également en hausse de 39 % sur un an. Le résidentiel et l’hospitality ont mené l’activité, avec respectivement 2,8 et 2,6 milliards d’euros.
Cette donnée est importante car elle confirme qu’une plus grande sélectivité ne signifie pas un manque d’appétit des investisseurs. Le capital continue d’entrer, mais il le fait de manière de plus en plus discriminante.
Cushman souligne également le poids croissant des stratégies de repositionnement. Rien qu’à Madrid, depuis 2024, plus de 1,1 milliard d’euros ont été investis dans la conversion de bureaux obsolètes vers des usages résidentiels et hôteliers.
Cette donnée résume bien la nouvelle étape : une partie de la valeur ne provient plus simplement du fait d’attendre que le marché s’améliore, mais de transformer activement l’actif.
Le living et l’hospitality gagnent du poids dans l’immobilier opérationnel
Le cas espagnol montre également un autre changement pertinent : le poids croissant de ce que l’on appelle l’operational real estate.
Le résidentiel et l’hospitality ont été les deux principaux récepteurs d’investissement au premier semestre. Cushman attribue une partie de cette croissance à une demande robuste et à l’intérêt pour les stratégies de plateforme et l’exposition à long terme au secteur living.
Dans ce type d’actifs, la sélection ne dépend plus uniquement de l’emplacement ou de l’immeuble. Le modèle d’exploitation, la capacité de l’opérateur, l’occupation, le pricing et la qualité de la gestion comptent également.
Il en va de même en Italie, où les data centres, le living et d’autres actifs alternatifs continuent d’attirer des capitaux précisément en raison de leur composante opérationnelle et de leur potentiel de croissance.
Cela s’inscrit dans une tendance plus large : plus la marge pour gagner simplement grâce au repricing se réduit, plus ce que l’investisseur peut faire avec l’actif devient important.
La reprise du cycle ne suffit plus
L’immobilier européen continue de se redresser, mais la nature de cette reprise est en train de changer.
Il existe encore des marchés avec des valorisations attractives et suffisamment de capital pour financer de nouvelles opérations. Cependant, à mesure que les prix se rapprochent de niveaux plus équilibrés, la possibilité d’obtenir de la rentabilité uniquement grâce à une nouvelle compression des yields diminue.
La prochaine phase dépendra davantage de la capacité des revenus à croître, de la qualité de l’actif et de la capacité de l’investisseur à le gérer, le repositionner ou le transformer.
Le cycle continue d’avoir de l’importance. Mais il ne suffit plus d’avoir raison sur le cycle. Dans un marché plus sélectif, la différence résidera de plus en plus dans le choix judicieux de ce que l’on achète et dans la capacité à savoir quoi faire ensuite avec cet actif.
