El inmobiliario europeo ha seguido recuperándose en 2026, pero el motor de esa recuperación está cambiando. Tras una primera fase marcada por el ajuste de valoraciones y la expectativa de un entorno de tipos más favorable, cada vez hay menos margen para confiar únicamente en el impulso general del mercado.
El European Investment Atlas Q1 2026 de Cushman & Wakefield refleja bien esta transición. El mercado continúa en fase de estabilización, con unos fundamentales de ocupación todavía resistentes y crecimiento de rentas en los activos prime. Sin embargo, la volatilidad geopolítica, el repunte de las rentabilidades de la deuda pública y unas perspectivas menos favorables para los tipos han reducido el potencial de nuevas compresiones de yields.
Dicho de otra forma: si el mercado ya no está dispuesto a pagar cada vez más por el mismo euro de renta, la creación de valor depende en mayor medida de conseguir que el activo genere más ingresos, mantenga demanda y esté bien gestionado.
La recuperación continúa, pero pierde parte de su viento de cola
Cushman & Wakefield sitúa el TIME Score europeo en 3,0, todavía dentro de la fase de estabilización. Al mismo tiempo, su Fair Value Index se ha reducido respecto a niveles anteriores, señal de que una parte de las oportunidades de repricing ya se ha capturado.
Aun así, el mercado está lejos de estar completamente ajustado. El 56% de los mercados analizados por el índice sigue clasificado como infravalorado, aunque cada vez son más los que se acercan a niveles considerados razonables.
El matiz es importante. No significa que el 56% de los activos inmobiliarios europeos estén “baratos”, sino que, dentro de los mercados prime de oficinas, retail y logística que analiza Cushman, todavía existen segmentos donde el retorno esperado se sitúa por encima de lo que el modelo considera adecuado para su nivel de riesgo.
La ventana de oportunidad sigue abierta, pero se estrecha. Según el informe, numerosos mercados han pasado de estar claramente infravalorados a situarse más cerca de su valor razonable.
Del repricing al crecimiento de ingresos
Esta transición cambia la lógica de inversión.
En una fase inicial de recuperación, parte de la rentabilidad puede venir de una caída de las yields exigidas por el mercado. Cuando eso ocurre, el valor de un activo puede subir incluso aunque sus ingresos permanezcan prácticamente estables.
Pero a medida que las valoraciones se normalizan, ese mecanismo pierde fuerza.
Cushman resume la siguiente etapa alrededor de tres variables: crecimiento de ingresos, calidad del activo y ejecución operativa.
Eso significa que gana peso la capacidad de:
- aumentar rentas;
- mejorar ocupación;
- reposicionar activos;
- adaptar el inmueble a nuevas demandas;
- o gestionar de forma más eficiente su explotación.
No se trata tanto de acertar con el momento del ciclo como de identificar activos capaces de generar una mejora real en su cash flow.
Logística y retail parten con ventaja; oficinas exigen más selección
El informe sitúa actualmente a logística y retail en lo que Cushman denomina investment sweet spot: mercados donde la combinación entre momento del ciclo y valoración relativa resulta especialmente favorable.
Residencial y oficinas, en cambio, permanecen dentro de una zona más estratégica, donde la oportunidad existe pero depende en mayor medida de la selección.
En oficinas, esta dispersión resulta especialmente clara. La calidad del edificio, la ubicación y las perspectivas de comercialización están provocando diferencias cada vez mayores entre activos prime y producto más obsoleto.
La misma tendencia aparece en el informe de Cushman sobre el sur de Europa. En Italia y Portugal, los inversores siguen mostrando preferencia por oficinas prime y oportunidades de reposicionamiento. En España, aumenta el interés por operaciones Core+ y value add.
La consecuencia es clara: hablar de “oficinas”, “retail” o “logística” como categorías homogéneas sirve cada vez menos. Dos activos dentro del mismo segmento pueden ofrecer perfiles de riesgo y potencial de creación de valor muy diferentes.
Hay financiación, pero el precio sigue siendo el punto de fricción
Otro elemento importante del informe es que la financiación sigue disponible.
Tras una pausa inicial asociada al aumento de la tensión geopolítica, bancos, aseguradoras y prestamistas alternativos han retomado actividad. Cushman señala que la liquidez sigue siendo profunda y diversa, aunque la disciplina crediticia se ha endurecido.
El principal freno para muchas operaciones no es, por tanto, la ausencia de deuda, sino el desajuste entre las expectativas de compradores y vendedores.
Hay capital dispuesto a invertir y financiación disponible, pero no siempre existe acuerdo sobre cuánto vale el activo.
A esto se suma una recuperación de la captación de capital y de las asignaciones institucionales al inmobiliario. En otras palabras, continúa acumulándose dinero pendiente de encontrar operaciones que ofrezcan una relación suficientemente atractiva entre riesgo y retorno.
España acelera: más inversión y más reposicionamiento
El comportamiento del sur de Europa ayuda a aterrizar esta tendencia.
España, Italia y Portugal sumaron 18.200 millones de euros de inversión inmobiliaria en el primer semestre de 2026, un 39% más que un año antes. España concentró aproximadamente la mitad del volumen regional.
En concreto, la inversión en España alcanzó 9.100 millones de euros, también un 39% más interanual. Residencial y hospitality lideraron la actividad, con 2.800 y 2.600 millones de euros, respectivamente.
El dato es relevante porque confirma que una mayor selectividad no equivale a falta de apetito inversor. El capital sigue entrando, pero lo hace de forma cada vez más discriminada.
Cushman destaca, además, el creciente peso de las estrategias de reposicionamiento. Solo en Madrid, desde 2024 se han invertido más de 1.100 millones de euros en la conversión de oficinas obsoletas hacia usos residenciales y hoteleros.
Ese dato resume bien la nueva etapa: parte del valor ya no procede simplemente de esperar a que el mercado mejore, sino de transformar activamente el activo.
Living y hospitality ganan peso en el inmobiliario operativo
El caso español muestra también otro cambio relevante: el creciente peso del llamado operational real estate.
Residencial y hospitality fueron los dos mayores receptores de inversión en el primer semestre. Cushman atribuye parte de este crecimiento a la demanda robusta y al interés por estrategias de plataforma y exposición a largo plazo al sector living.
En este tipo de activos, la selección ya no depende únicamente de la ubicación o del edificio. También pesan el modelo de explotación, la capacidad del operador, la ocupación, el pricing y la calidad de la gestión.
Lo mismo ocurre en Italia, donde data centres, living y otros activos alternativos siguen atrayendo capital precisamente por su componente operativo y su potencial de crecimiento.
Esto encaja con una tendencia más amplia: cuanto menor es el margen para ganar simplemente por repricing, mayor importancia adquiere lo que el inversor puede hacer con el activo.
La recuperación del ciclo ya no basta
El inmobiliario europeo continúa recuperándose, pero la naturaleza de esa recuperación está cambiando.
Todavía existen mercados con valoraciones atractivas y capital suficiente para financiar nuevas operaciones. Sin embargo, a medida que los precios se acercan a niveles más equilibrados, disminuye la posibilidad de obtener rentabilidad únicamente gracias a una nueva compresión de yields.
La siguiente fase dependerá más de cuánto puedan crecer los ingresos, de la calidad del activo y de la capacidad del inversor para gestionarlo, reposicionarlo o transformarlo.
El ciclo sigue importando. Pero ya no basta con acertar con el ciclo. En un mercado más selectivo, la diferencia estará cada vez más en elegir bien qué se compra y en saber qué hacer después con ese activo.
