L’immobiliare europeo ha continuato a recuperare nel 2026, ma il motore di questa ripresa sta cambiando. Dopo una prima fase segnata dall’adeguamento delle valutazioni e dall’aspettativa di un contesto dei tassi più favorevole, c’è sempre meno margine per affidarsi esclusivamente alla spinta generale del mercato.
L’European Investment Atlas Q1 2026 di Cushman & Wakefield riflette bene questa transizione. Il mercato continua a trovarsi in una fase di stabilizzazione, con fondamentali di occupazione ancora resilienti e crescita dei canoni negli asset prime. Tuttavia, la volatilità geopolitica, il rialzo dei rendimenti del debito pubblico e prospettive meno favorevoli per i tassi hanno ridotto il potenziale di nuove compressioni degli yield.
In altre parole: se il mercato non è più disposto a pagare sempre di più per lo stesso euro di reddito, la creazione di valore dipende in misura maggiore dalla capacità dell’asset di generare più ricavi, mantenere la domanda ed essere ben gestito.
La ripresa continua, ma perde parte del suo vento favorevole
Cushman & Wakefield colloca il TIME Score europeo a 3,0, ancora all’interno della fase di stabilizzazione. Allo stesso tempo, il suo Fair Value Index si è ridotto rispetto ai livelli precedenti, segnale che una parte delle opportunità di repricing è già stata catturata.
Ciononostante, il mercato è lontano dall’essere completamente assestato. Il 56% dei mercati analizzati dall’indice continua a essere classificato come sottovalutato, anche se aumentano quelli che si avvicinano a livelli considerati ragionevoli.
La sfumatura è importante. Non significa che il 56% degli asset immobiliari europei sia “a buon mercato”, ma che, all’interno dei mercati prime di uffici, retail e logistica analizzati da Cushman, esistono ancora segmenti in cui il rendimento atteso si colloca al di sopra di quanto il modello considera adeguato per il loro livello di rischio.
La finestra di opportunità resta aperta, ma si sta restringendo. Secondo il report, numerosi mercati sono passati dall’essere chiaramente sottovalutati a posizionarsi più vicino al loro fair value.
Dal repricing alla crescita dei ricavi
Questa transizione cambia la logica d’investimento.
In una fase iniziale di ripresa, parte della redditività può derivare da una diminuzione degli yield richiesti dal mercato. Quando ciò accade, il valore di un asset può aumentare anche se i suoi ricavi rimangono praticamente stabili.
Ma man mano che le valutazioni si normalizzano, questo meccanismo perde forza.
Cushman sintetizza la fase successiva attorno a tre variabili: crescita dei ricavi, qualità dell’asset ed esecuzione operativa.
Ciò significa che acquista maggiore peso la capacità di:
- aumentare i canoni;
- migliorare l’occupazione;
- riposizionare gli asset;
- adattare l’immobile a nuove domande;
- oppure gestirne l’attività in modo più efficiente.
Non si tratta tanto di cogliere il momento giusto del ciclo, quanto di identificare asset capaci di generare un reale miglioramento del loro cash flow.
Logistica e retail partono avvantaggiati; gli uffici richiedono maggiore selezione
Il report colloca attualmente logistica e retail in quello che Cushman definisce investment sweet spot: mercati in cui la combinazione tra momento del ciclo e valutazione relativa risulta particolarmente favorevole.
Residenziale e uffici, invece, restano all’interno di una zona più strategica, dove l’opportunità esiste ma dipende in misura maggiore dalla selezione.
Negli uffici, questa dispersione è particolarmente evidente. La qualità dell’edificio, la posizione e le prospettive di commercializzazione stanno generando differenze sempre maggiori tra asset prime e prodotti più obsoleti.
La stessa tendenza emerge nel report di Cushman sul Sud Europa. In Italia e Portogallo, gli investitori continuano a mostrare una preferenza per uffici prime e opportunità di riposizionamento. In Spagna, aumenta l’interesse per operazioni Core+ e value add.
La conseguenza è chiara: parlare di “uffici”, “retail” o “logistica” come categorie omogenee è sempre meno utile. Due asset all’interno dello stesso segmento possono offrire profili di rischio e potenziale di creazione di valore molto diversi.
Il finanziamento c’è, ma il prezzo resta il punto di frizione
Un altro elemento importante del report è che il finanziamento continua a essere disponibile.
Dopo una pausa iniziale associata all’aumento delle tensioni geopolitiche, banche, assicurazioni e prestatori alternativi hanno ripreso l’attività. Cushman segnala che la liquidità resta profonda e diversificata, anche se la disciplina del credito si è irrigidita.
Il principale ostacolo per molte operazioni, quindi, non è l’assenza di debito, ma il disallineamento tra le aspettative di acquirenti e venditori.
C’è capitale disposto a investire e finanziamento disponibile, ma non sempre esiste un accordo su quanto valga l’asset.
A ciò si aggiunge una ripresa della raccolta di capitale e delle allocazioni istituzionali all’immobiliare. In altre parole, continua ad accumularsi denaro in attesa di trovare operazioni che offrano un rapporto sufficientemente interessante tra rischio e rendimento.
La Spagna accelera: più investimento e più riposizionamento
L’andamento del Sud Europa aiuta a contestualizzare questa tendenza.
Spagna, Italia e Portogallo hanno totalizzato 18,2 miliardi di euro di investimento immobiliare nel primo semestre del 2026, il 39% in più rispetto all’anno precedente. La Spagna ha concentrato circa la metà del volume regionale.
In particolare, l’investimento in Spagna ha raggiunto 9,1 miliardi di euro, anch’esso in aumento del 39% su base annua. Residenziale e hospitality hanno guidato l’attività, con rispettivamente 2,8 e 2,6 miliardi di euro.
Il dato è rilevante perché conferma che una maggiore selettività non equivale a una mancanza di appetito da parte degli investitori. Il capitale continua a entrare, ma lo fa in modo sempre più selettivo.
Cushman evidenzia inoltre il peso crescente delle strategie di riposizionamento. Solo a Madrid, dal 2024, sono stati investiti oltre 1,1 miliardi di euro nella conversione di uffici obsoleti verso usi residenziali e alberghieri.
Questo dato riassume bene la nuova fase: parte del valore non deriva più semplicemente dall’attendere che il mercato migliori, ma dal trasformare attivamente l’asset.
Living e hospitality guadagnano peso nell’immobiliare operativo
Il caso spagnolo mostra anche un altro cambiamento rilevante: il peso crescente del cosiddetto operational real estate.
Residenziale e hospitality sono stati i due maggiori destinatari di investimento nel primo semestre. Cushman attribuisce parte di questa crescita a una domanda robusta e all’interesse per strategie di piattaforma e per un’esposizione di lungo periodo al settore living.
In questo tipo di asset, la selezione non dipende più soltanto dalla posizione o dall’edificio. Contano anche il modello di gestione, la capacità dell’operatore, l’occupazione, il pricing e la qualità della gestione.
Lo stesso accade in Italia, dove data center, living e altri asset alternativi continuano ad attirare capitale proprio per la loro componente operativa e il loro potenziale di crescita.
Questo si inserisce in una tendenza più ampia: quanto minore è il margine per guadagnare semplicemente attraverso il repricing, tanto maggiore diventa l’importanza di ciò che l’investitore può fare con l’asset.
La ripresa del ciclo non basta più
L’immobiliare europeo continua a riprendersi, ma la natura di questa ripresa sta cambiando.
Esistono ancora mercati con valutazioni interessanti e capitale sufficiente per finanziare nuove operazioni. Tuttavia, man mano che i prezzi si avvicinano a livelli più equilibrati, diminuisce la possibilità di ottenere redditività unicamente grazie a una nuova compressione degli yield.
La fase successiva dipenderà maggiormente da quanto possano crescere i ricavi, dalla qualità dell’asset e dalla capacità dell’investitore di gestirlo, riposizionarlo o trasformarlo.
Il ciclo continua ad avere importanza. Ma non basta più cogliere il ciclo giusto. In un mercato più selettivo, la differenza risiederà sempre di più nello scegliere bene cosa acquistare e nel sapere cosa fare dopo con quell’asset.
