O imobiliário europeu continuou a recuperar em 2026, mas o motor dessa recuperação está a mudar. Depois de uma primeira fase marcada pelo ajustamento das valorizações e pela expectativa de um contexto de taxas mais favorável, há cada vez menos margem para confiar apenas no impulso geral do mercado.
O European Investment Atlas Q1 2026 da Cushman & Wakefield reflete bem esta transição. O mercado continua numa fase de estabilização, com fundamentais de ocupação ainda resilientes e crescimento das rendas nos ativos prime. No entanto, a volatilidade geopolítica, a subida das yields da dívida pública e perspetivas menos favoráveis para as taxas reduziram o potencial de novas compressões de yields.
Dito de outra forma: se o mercado já não está disposto a pagar cada vez mais pelo mesmo euro de rendimento, a criação de valor depende em maior medida de conseguir que o ativo gere mais receitas, mantenha a procura e seja bem gerido.
A recuperação continua, mas perde parte do seu vento favorável
A Cushman & Wakefield situa o TIME Score europeu em 3,0, ainda dentro da fase de estabilização. Ao mesmo tempo, o seu Fair Value Index reduziu-se face a níveis anteriores, sinal de que uma parte das oportunidades de repricing já foi capturada.
Ainda assim, o mercado está longe de estar completamente ajustado. 56% dos mercados analisados pelo índice continuam classificados como subvalorizados, embora sejam cada vez mais os que se aproximam de níveis considerados razoáveis.
A nuance é importante. Não significa que 56% dos ativos imobiliários europeus estejam “baratos”, mas sim que, dentro dos mercados prime de escritórios, retail e logística analisados pela Cushman, ainda existem segmentos onde o retorno esperado se situa acima do que o modelo considera adequado para o seu nível de risco.
A janela de oportunidade continua aberta, mas está a estreitar-se. Segundo o relatório, numerosos mercados passaram de estar claramente subvalorizados para se situarem mais perto do seu valor justo.
Do repricing ao crescimento das receitas
Esta transição altera a lógica de investimento.
Numa fase inicial de recuperação, parte da rentabilidade pode vir de uma descida das yields exigidas pelo mercado. Quando isso acontece, o valor de um ativo pode subir mesmo que as suas receitas permaneçam praticamente estáveis.
Mas, à medida que as valorizações se normalizam, esse mecanismo perde força.
A Cushman resume a etapa seguinte em torno de três variáveis: crescimento das receitas, qualidade do ativo e execução operacional.
Isso significa que ganha peso a capacidade de:
- aumentar rendas;
- melhorar a ocupação;
- reposicionar ativos;
- adaptar o imóvel a novas procuras;
- ou gerir a sua exploração de forma mais eficiente.
Não se trata tanto de acertar no momento do ciclo, mas de identificar ativos capazes de gerar uma melhoria real no seu cash flow.
Logística e retail partem com vantagem; escritórios exigem mais seleção
O relatório situa atualmente a logística e o retail naquilo que a Cushman denomina investment sweet spot: mercados onde a combinação entre momento do ciclo e valorização relativa é especialmente favorável.
Residencial e escritórios, pelo contrário, permanecem numa zona mais estratégica, onde a oportunidade existe, mas depende em maior medida da seleção.
Nos escritórios, esta dispersão é especialmente clara. A qualidade do edifício, a localização e as perspetivas de comercialização estão a provocar diferenças cada vez maiores entre ativos prime e produto mais obsoleto.
A mesma tendência aparece no relatório da Cushman sobre o sul da Europa. Em Itália e Portugal, os investidores continuam a mostrar preferência por escritórios prime e oportunidades de reposicionamento. Em Espanha, aumenta o interesse por operações Core+ e value add.
A consequência é clara: falar de “escritórios”, “retail” ou “logística” como categorias homogéneas serve cada vez menos. Dois ativos dentro do mesmo segmento podem oferecer perfis de risco e potencial de criação de valor muito diferentes.
Há financiamento, mas o preço continua a ser o ponto de fricção
Outro elemento importante do relatório é que o financiamento continua disponível.
Depois de uma pausa inicial associada ao aumento da tensão geopolítica, bancos, seguradoras e financiadores alternativos retomaram a atividade. A Cushman assinala que a liquidez continua profunda e diversa, embora a disciplina de crédito se tenha tornado mais exigente.
O principal travão para muitas operações não é, portanto, a ausência de dívida, mas o desajuste entre as expectativas de compradores e vendedores.
Há capital disposto a investir e financiamento disponível, mas nem sempre existe acordo sobre quanto vale o ativo.
A isto junta-se uma recuperação da captação de capital e das alocações institucionais ao imobiliário. Por outras palavras, continua a acumular-se dinheiro à espera de encontrar operações que ofereçam uma relação suficientemente atrativa entre risco e retorno.
Espanha acelera: mais investimento e mais reposicionamento
O comportamento do sul da Europa ajuda a concretizar esta tendência.
Espanha, Itália e Portugal somaram 18.200 milhões de euros de investimento imobiliário no primeiro semestre de 2026, mais 39% do que um ano antes. Espanha concentrou aproximadamente metade do volume regional.
Em concreto, o investimento em Espanha atingiu 9.100 milhões de euros, também mais 39% em termos homólogos. Residencial e hospitality lideraram a atividade, com 2.800 e 2.600 milhões de euros, respetivamente.
O dado é relevante porque confirma que uma maior seletividade não equivale a falta de apetite investidor. O capital continua a entrar, mas fá-lo de forma cada vez mais discriminada.
A Cushman destaca, além disso, o peso crescente das estratégias de reposicionamento. Só em Madrid, desde 2024, foram investidos mais de 1.100 milhões de euros na conversão de escritórios obsoletos para usos residenciais e hoteleiros.
Esse dado resume bem a nova etapa: parte do valor já não resulta simplesmente de esperar que o mercado melhore, mas de transformar ativamente o ativo.
Living e hospitality ganham peso no imobiliário operacional
O caso espanhol mostra também outra mudança relevante: o peso crescente do chamado operational real estate.
Residencial e hospitality foram os dois maiores recetores de investimento no primeiro semestre. A Cushman atribui parte deste crescimento à procura robusta e ao interesse por estratégias de plataforma e exposição de longo prazo ao setor living.
Neste tipo de ativos, a seleção já não depende apenas da localização ou do edifício. Também pesam o modelo de exploração, a capacidade do operador, a ocupação, o pricing e a qualidade da gestão.
O mesmo acontece em Itália, onde data centres, living e outros ativos alternativos continuam a atrair capital precisamente pela sua componente operacional e pelo seu potencial de crescimento.
Isto encaixa numa tendência mais ampla: quanto menor é a margem para ganhar simplesmente com repricing, maior importância adquire aquilo que o investidor pode fazer com o ativo.
A recuperação do ciclo já não basta
O imobiliário europeu continua a recuperar, mas a natureza dessa recuperação está a mudar.
Ainda existem mercados com valorizações atrativas e capital suficiente para financiar novas operações. No entanto, à medida que os preços se aproximam de níveis mais equilibrados, diminui a possibilidade de obter rentabilidade apenas graças a uma nova compressão de yields.
A fase seguinte dependerá mais de quanto podem crescer as receitas, da qualidade do ativo e da capacidade do investidor para o gerir, reposicionar ou transformar.
O ciclo continua a importar. Mas já não basta acertar no ciclo. Num mercado mais seletivo, a diferença estará cada vez mais em escolher bem o que se compra e em saber o que fazer depois com esse ativo.
