O setor hoteleiro mantém a sua atratividade no imobiliário europeu, mesmo num contexto de incerteza económica e geopolítica. Mais de 90% dos investidores consultados pela CBRE prevê manter ou aumentar a sua exposição a hotéis durante 2026, um sinal de que o hospitality deixou de ocupar um papel secundário para se tornar uma componente mais estrutural de muitas carteiras. Neste cenário, Espanha e Portugal voltam a posicionar-se entre os destinos prioritários do capital.
Não se trata apenas do peso do turismo. A procura internacional, uma oferta hoteleira consolidada e a possibilidade de reposicionar ativos explicam boa parte do interesse pela península Ibérica. No entanto, o hotel é também um ativo especialmente complexo: combina uma componente imobiliária e um negócio operacional, pelo que o seu desempenho depende tanto da qualidade do imóvel como da capacidade do operador para gerir ocupação, preços, custos e experiência do cliente.
Espanha lidera as expectativas e Portugal reforça a sua posição
Segundo o European Hotel Investor Intentions Survey da CBRE, Espanha é, pelo terceiro ano consecutivo, o mercado europeu com melhores perspetivas de desempenho hoteleiro entre os investidores inquiridos. Portugal ocupa também uma posição de destaque e situa-se em quarto lugar entre os destinos preferidos. Juntamente com Itália, ambos os mercados ibéricos concentram mais de 40% da intenção declarada de investimento hoteleiro na Europa para 2026.
O protagonismo da Ibéria também se observa na análise por cidades. Barcelona partilha com Londres o primeiro lugar como destino mais atrativo para investir em hotéis, Madrid ocupa a terceira posição e Lisboa surge no sexto lugar do ranking europeu. São mercados com perfis distintos, mas todos combinam uma procura turística relevante com oferta de qualidade e oportunidades de criação de valor.
Convém, no entanto, interpretar corretamente estes dados. O inquérito reflete preferências e intenções dos investidores, não investimento já executado nem rentabilidades garantidas. O seu valor reside em mostrar para onde se dirige o interesse do capital e que mercados partem com melhores expectativas.
O turismo sustenta o mercado e perde parte da sua sazonalidade
Os fundamentais turísticos continuam a apoiar o setor. Espanha recebeu mais de 17,5 milhões de visitantes durante o primeiro trimestre de 2026, o maior registo para esse período e mais 4% do que um ano antes. O crescimento atingiu 8% em termos homólogos em março, reforçando a tendência para uma procura menos concentrada exclusivamente na época alta.
A dessazonalização pode favorecer uma utilização mais eficiente dos hotéis e reduzir a sua dependência de poucos meses do ano. Além disso, permite ampliar a atividade para segmentos como o turismo urbano, cultural, gastronómico ou de negócios.
Isso não torna a procura hoteleira estável por definição. O setor continua exposto ao ciclo económico, ao custo do transporte, aos acontecimentos geopolíticos e à evolução dos hábitos de viagem. Também tem de enfrentar custos laborais, energéticos e operacionais crescentes. A força da procura ajuda, mas a seleção do ativo e a qualidade da sua gestão continuam a ser determinantes.
O capital procura criar valor, não apenas adquirir hotéis estabilizados
Uma das tendências mais relevantes é a preferência por estratégias value-add, orientadas para melhorar o ativo e a sua exploração. Mais de metade dos investidores inquiridos pela CBRE prioriza esta abordagem, enquanto as estratégias oportunistas também ganham peso.
Num hotel, a criação de valor pode surgir de diferentes vias: uma renovação, uma mudança de categoria ou de marca, a otimização de quartos e zonas comuns, uma melhoria da oferta gastronómica ou uma gestão mais eficiente dos preços e da ocupação. Por isso, o retorno não depende apenas da evolução do valor imobiliário ou das rendas, como acontece noutros ativos.
Esta capacidade de intervenção explica parte da atratividade do setor, mas também acrescenta complexidade. Um plano de reposicionamento pode melhorar significativamente o desempenho do hotel, embora exija investimento, conhecimento do mercado e uma execução rigorosa. O operador, a marca e a estratégia comercial podem ser tão importantes como a localização.
Luxo, estadias prolongadas e tudo incluído
O segmento de luxo continua a liderar as preferências, assinalado por 53% dos investidores. A par deste, cresce o interesse por modelos com perfis operacionais diferentes, como o extended stay — alojamentos pensados para estadias prolongadas e com serviços próximos dos de um apartamento — e os estabelecimentos de tudo incluído, especialmente relevantes em destinos de férias do sul da Europa.
Estes formatos respondem a mudanças na procura. O luxo beneficia de um viajante com maior capacidade de despesa e da procura por experiências diferenciadoras. As estadias prolongadas podem captar perfis profissionais, corporativos ou temporários, enquanto o tudo incluído oferece uma proposta integrada especialmente atrativa em mercados de lazer.
Não existe, portanto, uma única estratégia hoteleira. A atratividade de cada formato depende do destino, da procura potencial, da concorrência e da capacidade do ativo para se diferenciar.
O investimento confirma o interesse pelo setor
A atividade registada em Espanha acompanha as expectativas. Entre janeiro e março de 2026, foram transacionados cerca de 700 milhões de euros em ativos hoteleiros, mais 20% do que no mesmo período do ano anterior e o melhor início de ano desde 2022.
O dado reflete a liquidez existente para ativos de qualidade, mas não implica que todo o mercado avance por igual. Num setor tão ligado à operação, os investidores analisam com especial atenção a localização, o estado do imóvel, o operador, a estrutura contratual e o potencial real de reposicionamento.
Na Urbanitae, este interesse também se traduziu em oportunidades ligadas ao alojamento, como o Hotel Cruz del Campo, em Sevilha. Este tipo de projetos permite aceder a um segmento diferente do residencial e expor-se a tendências estruturais relacionadas com o turismo, embora com riscos e dinâmicas próprias que devem ser analisados em cada operação.
O potencial da Ibéria depende da seleção e da gestão
Espanha e Portugal reúnem vários elementos que explicam a sua posição no mapa hoteleiro europeu: uma procura turística robusta, destinos reconhecidos internacionalmente, uma oferta consolidada e ativos com margem de melhoria.
Mas a atratividade do setor não assenta apenas no crescimento do turismo. Está também na sua capacidade para criar valor através da gestão, do reposicionamento e da adaptação a novas formas de viajar. Precisamente por isso, a qualidade do ativo, do operador e do plano de negócio é essencial.
A Ibéria encara 2026 a partir de uma posição sólida, mas no setor hoteleiro não basta escolher um bom destino. A verdadeira diferença está em encontrar um ativo capaz de transformar essa procura em ocupação, receitas e valor sustentável a longo prazo.
