Durante anos, falar de imobiliário comercial – escritórios, hotéis, centros comerciais, residências de estudantes – era falar das grandes ligas: operações de vários milhões reservadas a fundos, SCPI e grandes patrimónios. Esse cenário está a mudar e, como explicámos recentemente no nosso blog, o CRE (commercial real estate) deixou de ser um terreno exclusivo para grandes investidores.
Na Urbanitae, queremos levar esta transformação um passo mais além: o nosso objetivo é ser a plataforma integral de investimento imobiliário na Europa. Assim, quando um poupador pensa em investir em imobiliário – residencial, hotéis, living alternativo ou centros comerciais –, pode fazê-lo num só lugar, com tickets acessíveis e um quadro regulado.
O que entendemos por CRE na Urbanitae
Em sentido estrito, o CRE costuma estar associado a escritórios e retail. Mas a realidade do mercado vai muito mais além. Na Urbanitae, englobamos nesta categoria tudo o que não é residencial tradicional: hotéis e aparthotéis, residências de estudantes, coliving e flex living, senior living, arrecadações e parques de estacionamento, escritórios, centros comerciais e outros ativos alternativos que geram rendimentos recorrentes.
A lógica é simples: neste tipo de projetos, o valor não está apenas no tijolo, mas no negócio que o ativo é capaz de gerar ao longo do tempo. Seja através de contratos de arrendamento, de um operador hoteleiro ou de um comprador institucional que procura um ativo “chave na mão”.
Até à data, financiámos mais de 40 operações de CRE, que somam aproximadamente 290 milhões de euros em ativos sob gestão. Esta massa crítica torna esta linha uma peça-chave da diversificação na Urbanitae.
Living gerido: residências de estudantes e coliving
Uma parte relevante da nossa atividade em CRE está no chamado living gerido. O exemplo mais claro é Residência Marte, uma residência de estudantes em Móstoles (Madrid), em frente ao campus da Universidade Rey Juan Carlos, com mais de 300 camas e serviços completos. O projeto está estruturado como uma operação de plusvalia com TIR preferencial de 15% ao ano para os investidores, que têm prioridade na distribuição dos lucros.
Em Barcelona, o projeto Sants é um exemplo da nossa entrada no coliving urbano: um ativo terminado, em processo de legalização, financiado via dívida a 10% ao ano e prazo inicial de 12 meses, com garantias reais de primeiro grau e retorno mínimo equivalente a nove meses de juros. A tese é clara: elevada procura por alojamento flexível de curta e média duração numa das praças mais tensionadas da Europa.
Ambos os projetos mostram como o living gerido permite ao investidor minorista aceder a segmentos onde tradicionalmente só operavam fundos especializados.
Hotéis e alojamentos turísticos: de Sevilha a Valência
O segmento hoteleiro e turístico é outra vertente fundamental da nossa estratégia em CRE. Em Sevilha, o projeto Hotel Cruz del Campo apoia-se num operador de primeira linha, B&B Hotels, e na transformação da histórica Fábrica de Cruzcampo num dos novos eixos urbanos da cidade. A combinação de localização estratégica, renovação urbana e um operador com mais de 80 hotéis em Espanha e Portugal torna este ativo especialmente atrativo para compradores institucionais.
Em Valência, o projeto San Jacinto consiste num aparthotel chave na mão no centro da cidade, financiado através de um empréstimo a 9,75% ao ano. O projeto conta com licenças e comprador final assegurado, reduzindo de forma significativa o risco urbanístico e comercial e oferecendo uma estrutura de garantias muito robusta sobre o ativo e os fluxos da operação.
Estes exemplos ilustram bem como usamos o CRE hoteleiro: desenvolver ou reposicionar ativos para vendê-los posteriormente a investidores institucionais que procuram rendimentos estáveis em localizações consolidadas.
Retail e centros comerciais: rendimentos visíveis desde o primeiro dia
No âmbito comercial puro, temos focado em parques de médias dimensões e retail de proximidade. O projeto Navia, em Vigo, é a nossa primeira operação na Galiza: um empréstimo a 15 meses e 10,5% de juro anual para refinanciar o terreno de um parque comercial junto à VG-20, com LTV muito conservador de 25,6% e pacote de garantias que inclui hipoteca de primeiro grau e penhor sobre participações, contas e rendimentos futuros.
Em Burgos, o Parque Comercial Arlanzón é um desenvolvimento de quase 9.000 m² de área bruta locável, 100% pré-arrendado a operadores como Lupa, JYSK, Fitness Park, Popeyes ou TEDi, que gerará cerca de 1,08 milhões de euros de renda líquida anual uma vez em funcionamento. O financiamento estrutura-se através de vários tranches de dívida com taxas na ordem de 11% ao ano e garantias hipotecárias de primeiro grau sobre o ativo.
Este tipo de projetos permite ao investidor expor-se a ativos com ocupação praticamente garantida e visibilidade de rendimentos a médio prazo.
Arrecadações e outras peças do puzzle
No CRE alternativo, as arrecadações consolidaram-se como uma das verticais com mais tração na Urbanitae. O projeto Oporto-Franciscanos, desenvolvido com Grupanxon, financia a criação de mais de 100 arrecadações entre Madrid e Albacete através de um empréstimo a 20 meses com juro fixo de 11% ao ano e garantias de primeiro grau sobre os locais. Com este gestor, financiámos quase uma vintena de projetos, dos quais já devolvemos 14 com excelentes resultados para os investidores.
O crescimento do self-storage responde a tendências claras: casas mais pequenas, maior mobilidade laboral e necessidade de espaço adicional em ambientes urbanos densos. Para o investidor, são ativos intensivos em gestão, mas com procura muito resiliente.
Escritórios prime e internacionalização: o caso de Oporto
Para fechar, cabe mencionar o projeto Francos, em Oporto, que marca um marco na nossa linha de escritórios: um complexo de mais de 20.500 m² de escritórios, coworking, áreas comerciais e 180 lugares de estacionamento no distrito financeiro de Boavista, desenvolvido com o gestor global Osborne+Co. O investimento estrutura-se como um projeto de plusvalia com TIR preferencial de 15% ao ano para os investidores da Urbanitae e um horizonte de saída estimado em 46-50 meses, uma vez estabilizado o ativo e vendido a um comprador institucional.
Esta operação reforça uma ideia chave: a diversificação em CRE não é apenas setorial, mas também geográfica, com presença já em mercados como Portugal além de Espanha.
Rumo a uma plataforma verdadeiramente integral
O balanço destes últimos anos em CRE é claro: 44 operações, cerca de 290 milhões de euros em ativos sob gestão e presença em segmentos que vão do living gerido aos centros comerciais, passando por hotéis, self-storage e escritórios prime. Tudo isto complementa a nossa atividade residencial e de investimento direto, aproximando-nos do objetivo de ser a plataforma de referência quando um poupador pensa em investir em imobiliário.
Para o investidor, a leitura é simples: hoje já é possível construir uma carteira imobiliária diversificada na Urbanitae, combinando países, tipos de projeto (equity, dívida) e segmentos (residencial, CRE, alternativos). E isso, num setor tão cíclico como o imobiliário, faz toda a diferença na gestão de risco a longo prazo.
