Pendant des années, parler d’immobilier commercial – bureaux, hôtels, parcs commerciaux ou résidences étudiantes – revenait à parler d’un marché réservé aux grands acteurs. Ces opérations de plusieurs millions d’euros étaient surtout accessibles aux fonds, aux foncières cotées et aux grands patrimoines. Ce contexte évolue. Comme nous l’expliquions récemment sur le blog, le CRE (commercial real estate) n’est plus un terrain réservé aux grands investisseurs.
Chez Urbanitae, nous voulons aller encore plus loin dans cette transformation. Notre objectif est de devenir la plateforme intégrale d’investissement immobilier en Europe. Ainsi, lorsqu’un épargnant souhaite investir dans l’immobilier – logement, hôtels, living alternatif ou parcs commerciaux, par exemple –, il peut le faire depuis un même endroit, avec des tickets accessibles et dans un cadre régulé.
Ce que nous entendons par CRE chez Urbanitae
Au sens strict, le CRE est souvent associé aux bureaux et au retail. Toutefois, la réalité du marché est beaucoup plus large. Chez Urbanitae, nous regroupons dans cette catégorie tout ce qui ne relève pas du résidentiel traditionnel : hôtels et aparthôtels, résidences étudiantes, coliving et flex living, senior living, box de stockage et parkings, bureaux, parcs commerciaux et autres actifs alternatifs générant des revenus locatifs ou une activité récurrente.
La logique est simple. Dans ce type de projets, la valeur ne réside pas seulement dans l’actif immobilier. Elle repose aussi sur le business que cet actif peut générer au fil du temps. Cela peut passer par des baux, par un opérateur hôtelier ou par un acheteur institutionnel à la recherche d’un actif clé en main.
À ce jour, nous avons financé plus de 40 opérations de CRE, représentant environ 290 millions d’euros d’actifs sous gestion. Cette masse critique fait de cette ligne d’activité un élément clé de la diversification au sein d’Urbanitae.
Living géré : résidences étudiantes et coliving
Une partie importante de notre activité en CRE se concentre sur le living géré. L’exemple le plus clair est Residencia Marte, une résidence étudiante située à Móstoles, dans la région de Madrid, en face du campus de l’Université Rey Juan Carlos. Elle compte plus de 300 lits et propose une gamme complète de services. Le projet est structuré comme une opération de plus-value avec un TRI préférentiel de 15 % par an pour les investisseurs, qui sont prioritaires dans la distribution des bénéfices.
À Barcelone, le projet Sants illustre notre entrée dans le coliving urbain. Il s’agit d’un actif achevé, en cours de légalisation, qui sera financé par dette à 10 % par an, avec une durée initiale de 12 mois. Le projet bénéficie de garanties réelles de premier rang et d’un rendement minimum équivalent à neuf mois d’intérêts. La thèse est claire : une forte demande pour des logements flexibles de courte et moyenne durée dans l’un des marchés les plus tendus d’Europe.
Ces deux projets montrent comment le living géré permet aux investisseurs particuliers d’accéder à des segments traditionnellement réservés aux fonds spécialisés.
Hôtels et hébergements touristiques : de Séville à Valence
Le segment hôtelier et touristique constitue un autre pilier de notre stratégie en CRE. À Séville, le projet Hotel Cruz del Campo s’appuie sur un opérateur de premier plan, B&B Hotels. Il repose aussi sur la transformation du site historique de l’usine Cruzcampo, qui devient l’un des nouveaux axes urbains de la ville. La combinaison d’un emplacement stratégique, d’un projet de renouvellement urbain et d’un opérateur comptant plus de 80 hôtels en Espagne et au Portugal rend cet actif particulièrement attractif pour les acheteurs institutionnels.
À Valence, le projet San Jacinto consiste en un aparthôtel clé en main situé en centre-ville, financé au moyen d’un prêt à 9,75 % par an. Le projet dispose des licences nécessaires et d’un acheteur final sécurisé. Cela réduit nettement le risque urbanistique et commercial. En outre, la structure de garanties sur l’actif et les flux de l’opération est particulièrement solide.
Ces deux exemples illustrent bien notre approche du CRE hôtelier : développer ou repositionner des actifs afin de les céder ensuite à des investisseurs institutionnels recherchant des revenus stables dans des emplacements consolidés.
Retail et parcs commerciaux : des revenus visibles dès le départ
Dans le commerce pur, nous nous sommes concentrés sur les parcs de moyennes surfaces et le retail de proximité. Le projet Navia, à Vigo, est notre première opération en Galice. Il s’agit d’un prêt de 15 mois, avec un intérêt annuel de 10,5 %, destiné à refinancer le terrain d’un parc de moyennes surfaces situé près de la VG-20. L’opération présente un LTV très prudent de 25,6 % et un paquet de garanties comprenant une hypothèque de premier rang ainsi qu’un nantissement sur les participations, les comptes et les revenus futurs.
À Burgos, Parque Comercial Arlanzón est un développement de près de 9 000 m² de surface locative brute. Il est pré-loué à 100 % à des opérateurs tels que Lupa, JYSK, Fitness Park, Popeyes ou TEDi. Une fois en activité, il générera environ 1,08 million d’euros de loyer net annuel. Le financement est structuré en plusieurs tranches de dette, avec des taux autour de 11 % par an et des garanties hypothécaires de premier rang sur l’actif.
Ce type de projets permet aux investisseurs de s’exposer à des actifs dont l’occupation est pratiquement garantie. Ils offrent également une bonne visibilité sur les revenus à moyen terme.
Box de stockage et autres pièces du puzzle
Dans le CRE alternatif, les box de stockage se sont imposés comme l’une des verticales les plus dynamiques chez Urbanitae. Le projet Oporto-Franciscanos, développé avec Grupanxon, finance la création de plus de 100 box de stockage entre Madrid et Albacete. Il s’agit d’un prêt de 20 mois, avec un intérêt fixe de 11 % par an et des garanties de premier rang sur les locaux où seront situées les unités. Avec ce gestionnaire, nous avons financé près d’une vingtaine de projets. Parmi eux, 14 ont déjà été remboursés avec d’excellents résultats pour les investisseurs.
L’essor du self-storage répond à des tendances très claires : des ménages plus petits, une mobilité professionnelle accrue et un besoin d’espace supplémentaire dans les environnements urbains denses. Pour l’investisseur, ce sont des actifs exigeants en gestion. Cependant, ils bénéficient d’une demande très résiliente.
Bureaux prime et internationalisation : le cas de Porto
Pour conclure ce tour d’horizon de notre activité récente, il convient de mentionner le projet Francos, à Porto. Il marque une étape importante dans notre ligne de bureaux. Il s’agit d’un complexe de plus de 20 500 m² de bureaux, coworking, espaces commerciaux et 180 places de parking dans le quartier financier de Boavista, développé avec le gestionnaire global Osborne+Co. L’investissement est structuré comme un projet de plus-value, avec un rendement préférentiel de 15 % par an (TRI) pour les investisseurs d’Urbanitae. L’horizon de sortie estimé est de 46 à 50 mois, une fois l’actif stabilisé et vendu à un acheteur institutionnel.
Cette opération renforce une idée essentielle : la diversification en CRE n’est pas seulement sectorielle. Elle est aussi géographique, avec une présence déjà établie sur des marchés comme le Portugal, en plus de l’Espagne.
Vers une plateforme réellement intégrale
Le bilan de ces dernières années en CRE est clair : 44 opérations, près de 290 millions d’euros d’actifs sous gestion et une présence dans des segments allant du living géré aux parcs commerciaux, en passant par les hôtels, le self-storage et les bureaux prime. Cette activité complète notre travail dans le résidentiel et l’investissement direct. Elle nous rapproche aussi de notre objectif : devenir la plateforme de référence lorsqu’un épargnant pense à investir dans l’immobilier.
Pour l’investisseur, la lecture est simple. Il est désormais possible de construire une cartera immobilière diversifiée au sein d’Urbanitae, en combinant pays, types de projets (equity, dette) et segments (logement, CRE, alternatifs). Dans un secteur aussi cyclique que l’immobilier, cette diversification peut faire la différence dans la gestion du risque à long terme.
