Über Jahre hinweg bedeutete die Rede von Gewerbeimmobilien – Büros, Hotels, Einkaufszentren, Studentenwohnheime – „Großliga“: Millionenoperationen, die nur Fonds, REITs und wohlhabenden Investoren vorbehalten waren. Dieses Szenario verändert sich, und wie wir kürzlich auf unserem Blog erklärt haben, ist CRE (Commercial Real Estate) nicht mehr nur ein Terrain für große Investoren.
Bei Urbanitae wollen wir diesen Wandel einen Schritt weiterführen: Unser Ziel ist es, die umfassende Immobilien-Investitionsplattform in Europa zu sein. So kann ein Sparer, der über eine Immobilieninvestition nachdenkt – Wohnimmobilien, Hotels, alternative Wohnformen oder Einkaufszentren –, alles an einem Ort, mit zugänglichen Ticketgrößen und in einem regulierten Rahmen, investieren.
Was wir bei Urbanitae unter CRE verstehen
Streng genommen wird CRE meist mit Büros und Retail assoziiert. Die Marktrealität geht jedoch weit darüber hinaus. Bei Urbanitae fassen wir unter dieser Kategorie alles zusammen, was nicht traditionell wohnwirtschaftlich ist: Hotels und Aparthotels, Studentenwohnheime, Coliving und Flex Living, Senior Living, Lagerflächen und Parkplätze, Büros, Einkaufszentren und andere alternative Assets, die wiederkehrende Einnahmen generieren.
Die Logik ist einfach: Bei diesen Projekten liegt der Wert nicht nur in der Immobilie selbst, sondern in dem Geschäft, das dieses Asset im Laufe der Zeit generieren kann – sei es durch Mietverträge, einen Hotelbetreiber oder einen institutionellen Käufer, der ein schlüsselfertiges Asset sucht.
Bisher haben wir über 40 CRE-Operationen finanziert, mit einem Gesamtwert von rund 290 Millionen Euro verwalteten Vermögenswerten. Diese kritische Masse macht diese Sparte zu einem zentralen Baustein der Diversifizierung bei Urbanitae.
Managed Living: Studentenwohnheime und Coliving
Ein wesentlicher Teil unserer CRE-Aktivität liegt im Bereich Managed Living. Das klarste Beispiel ist Residencia Marte, ein Studentenwohnheim in Móstoles (Madrid), gegenüber dem Campus der Rey Juan Carlos Universität, mit über 300 Betten und umfassenden Services. Das Projekt ist als Wertsteigerungsoperation strukturiert, mit einem bevorzugten IRR von 15 % pro Jahr für die Investoren, die Priorität bei der Gewinnverteilung haben.
In Barcelona ist das Projekt Sants ein Beispiel für unseren Einstieg in urbanes Coliving: ein fertiggestelltes Asset, im Prozess der Legalisierung, finanziert über Schulden zu 10 % pro Jahr mit anfänglicher Laufzeit von 12 Monaten, abgesichert durch erstklassige Garantien und einer Mindestrendite von neun Monaten Zinsen. Die These ist klar: Hohe Nachfrage nach flexiblen Kurz- und Mittelzeitwohnungen in einem der angespanntesten Märkte Europas.
Beide Projekte zeigen, wie Managed Living es Kleinanlegern ermöglicht, in Segmente zu investieren, die traditionell nur von spezialisierten Fonds bedient wurden.
Hotels und touristische Unterkünfte: von Sevilla bis Valencia
Der Hotel- und Tourismussektor ist eine weitere Säule unserer CRE-Strategie. In Sevilla stützt sich das Projekt Hotel Cruz del Campo auf einen erstklassigen Betreiber, B&B Hotels, und auf die Umwandlung der historischen Cruzcampo-Fabrik in eine neue urbane Achse der Stadt. Die Kombination aus strategischem Standort, urbaner Erneuerung und einem Betreiber mit über 80 Hotels in Spanien und Portugal macht dieses Asset besonders attraktiv für institutionelle Käufer.
In Valencia besteht das Projekt San Jacinto aus einem schlüsselfertigen Aparthotel im Stadtzentrum, finanziert über ein Darlehen mit 9,75 % Jahreszins. Das Projekt verfügt über Lizenzen und einen gesicherten Endkäufer, wodurch das städtebauliche und kommerzielle Risiko erheblich reduziert wird und eine sehr solide Garantie-Struktur auf das Asset und die operativen Cashflows besteht.
Diese Beispiele veranschaulichen, wie wir Hotel-CRE nutzen: Assets entwickeln oder repositionieren, um sie anschließend an institutionelle Investoren zu verkaufen, die stabile Einnahmen in etablierten Lagen suchen.
Retail und Einkaufszentren: Sichtbare Einnahmen von Tag eins
Im reinen Handelsbereich konzentrierten wir uns auf Mittelzentren und Nahversorgungsretail. Das Projekt Navia in Vigo ist unsere erste Operation in Galicien: ein 15-Monats-Darlehen mit 10,5 % Jahreszins zur Refinanzierung eines Mittelzentrums an der VG-20, mit einem sehr konservativen LTV von 25,6 % und einem Paket von Garantien, einschließlich Hypothek erster Rangstufe und Verpfändung von Anteilen, Konten und zukünftigen Einnahmen.
In Burgos ist der Parque Comercial Arlanzón eine Entwicklung von fast 9.000 m² vermietbarer Fläche, 100 % vorvermietet an Betreiber wie Lupa, JYSK, Fitness Park, Popeyes oder TEDi, mit erwarteten Nettoeinnahmen von rund 1,08 Mio. Euro pro Jahr im Betrieb. Die Finanzierung erfolgt über mehrere Schulden-Tranchen mit Zinssätzen um 11 % pro Jahr und erstklassigen Hypothekengarantie auf das Asset.
Solche Projekte ermöglichen Investoren den Zugang zu Assets mit nahezu garantierter Belegung und mittelfristiger Einnahmeperspektive.
Lagerflächen und weitere Puzzleteile
Im Bereich alternative CRE haben sich Lagerflächen als eine der wachstumsstärksten Vertikalen bei Urbanitae etabliert. Das Projekt Oporto-Franciscanos, entwickelt mit Grupanxon, finanziert die Schaffung von über 100 Lagereinheiten in Madrid und Albacete über ein 20-Monats-Darlehen mit 11 % Fixzins pro Jahr, gesichert durch die jeweiligen Immobilien. Mit diesem Partner haben wir fast zwanzig Projekte finanziert, von denen 14 bereits erfolgreich an Investoren zurückgezahlt wurden.
Der Aufstieg von Self-Storage folgt klaren Trends: kleinere Wohnungen, höhere berufliche Mobilität und zusätzlicher Platzbedarf in dicht besiedelten urbanen Umgebungen. Für Investoren handelt es sich um verwaltungsintensive Assets mit sehr resilienter Nachfrage.
Prime-Büros und Internationalisierung: der Fall Oporto
Abschließend sei das Projekt Francos in Oporto erwähnt, ein Meilenstein unserer Bürolinie: ein Komplex von über 20.500 m² Bürofläche, Coworking, Handelsflächen und 180 Parkplätzen im Finanzviertel Boavista, entwickelt mit dem globalen Manager Osborne+Co. Die Investition ist als Wertsteigerungsprojekt strukturiert, mit einem bevorzugten IRR von 15 % pro Jahr für Urbanitae-Investoren und einem geschätzten Exit-Horizont von 46–50 Monaten, nachdem das Asset stabilisiert und an einen institutionellen Käufer verkauft wurde.
Dieses Projekt unterstreicht eine zentrale Idee: Diversifizierung im CRE ist nicht nur sektoral, sondern auch geografisch, mit Präsenz in Märkten wie Portugal zusätzlich zu Spanien.
Auf dem Weg zu einer wirklich integralen Plattform
Die Bilanz der letzten Jahre im CRE ist eindeutig: 44 Operationen, fast 290 Mio. € verwaltete Assets und Präsenz in Segmenten von Managed Living über Einkaufszentren bis hin zu Hotels, Self-Storage und Prime-Büros. All dies ergänzt unsere Aktivitäten im Wohnsegment und im Direktinvestment und bringt uns unserem Ziel näher, die Referenzplattform zu sein, wenn ein Sparer an Immobilieninvestitionen denkt.
Für Investoren ist die Botschaft einfach: Heute ist es bereits möglich, ein diversifiziertes Immobilienportfolio bei Urbanitae aufzubauen, indem Länder, Projekttypen (Eigenkapital, Fremdkapital) und Segmente (Wohnimmobilien, CRE, Alternativen) kombiniert werden. In einem so zyklischen Sektor wie Immobilien macht das einen entscheidenden Unterschied bei der langfristigen Risikosteuerung.
