O segmento hospitality (ativos ligados ao alojamento e à atividade turística, especialmente hotéis) voltou a afirmar-se como um dos grandes protagonistas do imobiliário em Espanha. Depois de vários anos de forte atividade, 2025 confirma que o interesse dos investidores pelos hotéis não só se mantém, como evolui para um mercado mais maduro, mais seletivo e mais estratégico. Segundo a Cushman & Wakefield, o investimento hoteleiro atingiu os 4,2 mil milhões de euros em 2025, o nível mais elevado desde 2019, consolidando Espanha como o segundo mercado hoteleiro mais ativo da Europa.
Este dado reflete uma dupla realidade. Por um lado, a solidez estrutural do turismo espanhol. Por outro, a capacidade dos ativos hoteleiros para continuarem a atrair capital no âmbito de estratégias de diversificação imobiliária. Já não se trata apenas de comprar hotéis em mercados consolidados, mas de identificar quais os ativos que podem continuar a criar valor num contexto de maior disciplina de investimento.
Um mercado mais maduro e seletivo
O mercado hoteleiro espanhol entrou numa fase mais equilibrada. O nível de investimento continua elevado, mas o foco dos investidores é agora mais exigente. A Cushman & Wakefield destaca uma clara preferência por ativos de elevada qualidade, especialmente em localizações prime, tanto em destinos urbanos como em resorts consolidados. Ao mesmo tempo, ganharam relevância as estratégias value-add, ou seja, operações em que o atrativo não está apenas na localização ou nos fluxos de rendimento atuais, mas no potencial de melhoria operacional, reposicionamento ou reabilitação do ativo.
Esta mudança de enfoque é relevante porque indica que o mercado se move menos por volume puro e mais por qualidade do ativo, potencial de gestão e margem de valorização. No hospitality, a criação de valor depende cada vez mais da capacidade de reposicionar o hotel, elevar a sua categoria, melhorar tarifas ou adaptar o produto a uma procura mais sofisticada.
Fundamentais operacionais sólidos: tarifas em alta e procura consistente
Para além do investimento, os fundamentais do setor continuam a sustentar a atratividade do hospitality. A Cushman & Wakefield indica uma tarifa média diária (ADR) de 127,7 euros em 2025, um aumento de 5,1% em termos homólogos. A taxa média de ocupação atingiu os 70,3%, com uma melhoria de 1,2%, enquanto o RevPAR (receita por quarto disponível) se situou nos 89,7 euros, mais 6,3% face ao ano anterior.
O mais relevante é que este crescimento foi impulsionado sobretudo pelo aumento das tarifas e não por um salto significativo no volume da procura. Do ponto de vista do investidor, este padrão sugere uma robustez operacional suportada mais pelo pricing do que por uma expansão agressiva do volume.
Os destinos turísticos voltam a liderar
Um dos principais destaques de 2025 foi o melhor desempenho dos destinos turísticos face aos mercados urbanos. Segundo a Cushman & Wakefield, o RevPAR nos destinos resort cresceu 6,6%, acima dos 4,2% registados nos mercados urbanos.
Por detrás desta diferença está a solidez da procura turística internacional e a oferta limitada em muitos destinos consolidados. A Cushman acrescenta que o crescimento da oferta hoteleira em Espanha se manteve em apenas 0,7% em termos homólogos, o que ajuda a sustentar tanto a ocupação como as tarifas. Ou seja, a procura continua a expandir-se a partir de níveis já elevados, enquanto a nova oferta cresce de forma moderada — uma combinação particularmente favorável para o setor.
Canárias e Barcelona lideram, mas o capital começa a diversificar-se
Para complementar a visão da Cushman, os dados da Colliers — baseados numa metodologia mais abrangente que inclui hotéis existentes, ativos para reconversão e terrenos para novos desenvolvimentos — situam o investimento total de 2025 em 4,275 mil milhões de euros, o segundo melhor registo histórico do mercado hoteleiro espanhol.
Segundo a Colliers, as Canárias lideraram o investimento hoteleiro pelo terceiro ano consecutivo, com 1,039 mil milhões de euros e 17 transações, enquanto Barcelona liderou o segmento urbano com 712 milhões de euros e 20 operações. Em conjunto, estes dois mercados somaram 1,751 mil milhões de euros, equivalentes a 41% do total nacional.
No entanto, um dos dados mais interessantes é que os cinco principais destinos concentraram 68% do investimento hoteleiro em 2025, face a mais de 80% nos três anos anteriores. Isto sugere um maior peso relativo dos destinos secundários, impulsionado pela pressão sobre preços nos mercados consolidados e pela menor disponibilidade de ativos prime.
O que procuram agora os investidores
Os investidores em hospitality já não procuram apenas exposição ao turismo. Procuram ativos com potencial de valorização. Por isso, as estratégias de reabilitação, melhoria operacional, reposicionamento ou mudança de operador ganharam protagonismo. Um hotel bem localizado, mas com margem de reposicionamento, pode hoje ser mais atrativo do que um ativo estabilizado sem grande capacidade de melhoria.
Nesta perspetiva, o hospitality encaixa cada vez mais nas estratégias mais sofisticadas de commercial real estate: investir não é apenas comprar rendimento, mas identificar onde existe verdadeiro potencial para criar valor.
O hospitality continua sólido
Para além do volume de investimento, 2025 confirma que o hospitality continua a ser um dos segmentos mais sólidos do imobiliário espanhol. Com uma procura turística forte, uma oferta que cresce lentamente e um mercado cada vez mais profissionalizado, o setor hoteleiro mantém uma atratividade clara para investidores que procuram diversificação e exposição a tendências estruturais.
Mas o mercado também mudou. Já não serve qualquer ativo nem qualquer estratégia. A chave está cada vez mais na qualidade do hotel, na sua localização, no seu potencial operacional e na sua capacidade de reposicionamento. É aí que hoje se joga grande parte da criação de valor no hospitality.
