Il segmento hospitality (asset legati all’alloggio e all’attività turistica, in particolare gli hotel) è tornato a essere uno dei protagonisti del mercato immobiliare in Spagna. Dopo diversi anni di forte attività, il 2025 conferma che l’interesse degli investitori per gli hotel non solo si mantiene, ma evolve verso un mercato più maturo, più selettivo e più strategico. Secondo Cushman & Wakefield, gli investimenti alberghieri hanno raggiunto i 4,2 miliardi di euro nel 2025, il livello più alto dal 2019, consolidando la Spagna come il secondo mercato alberghiero più attivo in Europa.
Questo dato riflette una doppia realtà. Da un lato, la solidità strutturale del turismo spagnolo. Dall’altro, la capacità degli asset alberghieri di continuare ad attrarre capitali all’interno di strategie di diversificazione immobiliare. Non si tratta più solo di acquistare hotel in mercati consolidati, ma di individuare quali asset possono continuare a creare valore in un contesto caratterizzato da una maggiore disciplina degli investimenti.
Un mercato più maturo e selettivo
Il mercato alberghiero spagnolo è entrato in una fase più equilibrata. Il livello degli investimenti resta elevato, ma l’attenzione degli investitori è diventata più esigente. Cushman & Wakefield evidenzia una chiara preferenza per asset di alta qualità, soprattutto in posizioni prime, sia nelle destinazioni urbane sia nei resort consolidati. Allo stesso tempo, hanno acquisito maggiore rilevanza le strategie value-add, ossia operazioni in cui l’attrattiva non risiede solo nella posizione o nei flussi di reddito attuali, ma nel potenziale di miglioramento operativo, riposizionamento o ristrutturazione dell’asset.
Questo cambiamento di approccio è rilevante perché indica che il mercato si muove meno per puro volume e più per qualità dell’asset, potenziale di gestione e margini di crescita. Nell’hospitality, la creazione di valore dipende sempre più dalla capacità di riposizionare l’hotel, elevarne la categoria, migliorare le tariffe o adattare il prodotto a una domanda più sofisticata.
Solidi fondamentali operativi: tariffe in crescita e domanda stabile
Al di là dei volumi di investimento, i fondamentali del settore continuano a sostenere l’attrattività dell’hospitality. Cushman & Wakefield indica una tariffa media giornaliera (ADR) pari a 127,7 euro nel 2025, in crescita del 5,1% su base annua. L’occupazione media ha raggiunto il 70,3%, con un incremento dell’1,2%, mentre il RevPAR (ricavo per camera disponibile) si è attestato a 89,7 euro, in aumento del 6,3% rispetto all’anno precedente.
L’aspetto più rilevante è che questa crescita è stata trainata soprattutto dall’aumento delle tariffe, piuttosto che da un incremento significativo dei volumi di domanda. Dal punto di vista degli investitori, questo indica una solidità operativa basata più sul pricing che su un’espansione aggressiva dei volumi.
Le destinazioni turistiche tornano a guidare il mercato
Uno dei principali temi del 2025 è stata la migliore performance delle destinazioni turistiche rispetto ai mercati urbani. Secondo Cushman & Wakefield, il RevPAR nelle destinazioni resort è cresciuto del 6,6%, superando il 4,2% registrato nei mercati urbani.
Alla base di questa differenza vi sono la solidità della domanda turistica internazionale e l’offerta limitata in molte destinazioni consolidate. Cushman aggiunge che la crescita dell’offerta alberghiera in Spagna si è mantenuta contenuta, pari ad appena +0,7% su base annua, contribuendo a sostenere sia i tassi di occupazione sia le tariffe. In altre parole, la domanda continua a crescere partendo da livelli già elevati, mentre l’offerta aumenta in modo moderato — una combinazione particolarmente favorevole per il settore.
Canarie e Barcellona guidano, ma il capitale si diversifica
Per completare l’analisi di Cushman, i dati di Colliers — basati su una metodologia più ampia che include hotel esistenti, asset da riconvertire e terreni per nuovi sviluppi — stimano l’investimento totale nel 2025 a 4,275 miliardi di euro, il secondo miglior risultato storico del mercato alberghiero spagnolo.
Secondo Colliers, le Canarie hanno guidato gli investimenti alberghieri per il terzo anno consecutivo, con 1,039 miliardi di euro e 17 operazioni, mentre Barcellona ha guidato il segmento urbano con 712 milioni di euro e 20 operazioni. Insieme, questi due mercati rappresentano 1,751 miliardi di euro, pari al 41% del totale nazionale.
Tuttavia, uno degli aspetti più interessanti è che le cinque principali destinazioni hanno concentrato il 68% degli investimenti alberghieri nel 2025, rispetto a oltre l’80% nei tre anni precedenti. Questo indica un crescente peso delle destinazioni secondarie, favorito dalla pressione sui prezzi nei mercati consolidati e dalla limitata disponibilità di asset prime.
Cosa cercano oggi gli investitori
Gli investitori nel settore hospitality non cercano più solo esposizione al turismo, ma asset con potenziale di crescita. Per questo motivo, strategie di ristrutturazione, miglioramento operativo, riposizionamento o cambio di operatore stanno assumendo sempre più importanza. Un hotel ben posizionato ma con margine di riposizionamento può oggi risultare più interessante di un asset stabilizzato senza significative possibilità di miglioramento.
Da questa prospettiva, l’hospitality si inserisce sempre più nelle strategie più sofisticate del commercial real estate: non si tratta solo di acquistare reddito, ma di individuare dove esiste un reale potenziale per creare valore.
Un settore che resta solido
Al di là dei volumi di investimento, il 2025 conferma che l’hospitality resta uno dei segmenti più solidi del mercato immobiliare spagnolo. Con una domanda turistica forte, un’offerta che cresce lentamente e un mercato sempre più professionalizzato, il settore alberghiero mantiene un’attrattiva significativa per gli investitori che cercano diversificazione ed esposizione a tendenze strutturali.
Tuttavia, il mercato è cambiato. Non tutti gli asset e non tutte le strategie funzionano allo stesso modo. La chiave risiede sempre più nella qualità dell’hotel, nella sua ubicazione, nel suo potenziale operativo e nella sua capacità di riposizionamento. È qui che oggi si concentra gran parte della creazione di valore nell’hospitality.
