Das Segment Hospitality (Immobilien im Zusammenhang mit Beherbergung und Tourismus, insbesondere Hotels) hat sich erneut als einer der zentralen Bereiche des spanischen Immobilienmarktes etabliert. Nach mehreren Jahren mit hoher Aktivität bestätigt 2025, dass das Investoreninteresse an Hotels nicht nur anhält, sondern sich zu einem reiferen, selektiveren und strategischeren Markt entwickelt. Laut Cushman & Wakefield erreichten die Hotelinvestitionen im Jahr 2025 4,2 Milliarden Euro, den höchsten Stand seit 2019, und festigten damit Spaniens Position als zweitaktivster Hotelmarkt Europas.
Diese Zahl spiegelt eine doppelte Realität wider. Einerseits die strukturelle Stärke des spanischen Tourismussektors. Andererseits die Fähigkeit von Hotelimmobilien, weiterhin Kapital im Rahmen von Diversifizierungsstrategien im Immobilienbereich anzuziehen. Es geht nicht mehr nur darum, Hotels in etablierten Märkten zu erwerben, sondern darum zu identifizieren, welche Assets weiterhin Wert schaffen können – in einem Umfeld mit größerer Investitionsdisziplin.
Ein reiferer und selektiverer Markt
Der spanische Hotelmarkt ist in eine ausgewogenere Phase eingetreten. Das Investitionsvolumen bleibt hoch, doch der Fokus der Investoren ist anspruchsvoller geworden. Cushman & Wakefield hebt eine klare Präferenz für hochwertige Assets hervor, insbesondere in Prime-Lagen – sowohl in urbanen Destinationen als auch in etablierten Ferienregionen. Gleichzeitig gewinnen Value-Add-Strategien an Bedeutung, also Transaktionen, bei denen die Attraktivität nicht nur in der Lage oder den aktuellen Einnahmen liegt, sondern im Potenzial für operative Verbesserungen, Repositionierung oder Renovierung.
Dieser Perspektivwechsel ist entscheidend, da er zeigt, dass der Markt weniger durch reines Volumen und stärker durch Asset-Qualität, Managementpotenzial und Wertsteigerungschancen geprägt ist. Im Hospitality-Sektor hängt die Wertschöpfung zunehmend von der Fähigkeit ab, Hotels neu zu positionieren, ihre Kategorie zu erhöhen, Preise zu optimieren oder das Produkt an eine anspruchsvollere Nachfrage anzupassen.
Starke operative Fundamentaldaten: steigende Preise und stabile Nachfrage
Neben dem Investitionsvolumen unterstützen auch die Fundamentaldaten weiterhin die Attraktivität des Hospitality-Segments. Cushman & Wakefield beziffert die durchschnittliche Tagesrate (ADR) für 2025 auf 127,7 Euro, was einem Anstieg von 5,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die durchschnittliche Auslastung erreichte 70,3 %, ein Plus von 1,2 %, während der RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) bei 89,7 Euro lag, was einem Anstieg von 6,3 % entspricht.
Besonders hervorzuheben ist, dass dieses Wachstum hauptsächlich durch höhere Preise und nicht durch einen starken Anstieg der Nachfragevolumina getragen wurde. Aus Investorensicht deutet dieses Muster auf eine operative Stärke hin, die stärker auf Pricing-Power als auf aggressive Volumenexpansion zurückzuführen ist.
Ferienziele übernehmen wieder die Führung
Eines der zentralen Themen des Jahres 2025 war die bessere Performance von Ferienregionen im Vergleich zu urbanen Märkten. Laut Cushman & Wakefield stieg der RevPAR in Resort-Destinationen um 6,6 %, gegenüber 4,2 % in städtischen Märkten.
Diese Entwicklung ist auf die robuste internationale Tourismusnachfrage sowie das begrenzte Angebot in vielen etablierten Destinationen zurückzuführen. Cushman weist zudem darauf hin, dass das Wachstum des Hotelangebots in Spanien mit lediglich 0,7 % im Jahresvergleich sehr moderat blieb, was sowohl Auslastung als auch Preise stützt. Mit anderen Worten: Die Nachfrage wächst weiterhin von bereits hohen Niveaus aus, während das Angebot nur langsam zunimmt – eine besonders günstige Kombination für den Sektor.
Kanaren und Barcelona führen, aber das Kapital diversifiziert sich
Ergänzend zur Analyse von Cushman zeigen Daten von Colliers – basierend auf einer breiteren Methodik, die bestehende Hotels, Umnutzungsobjekte und Grundstücke für Neubauten einbezieht – ein Gesamtinvestitionsvolumen von 4,275 Milliarden Euro im Jahr 2025, dem zweitbesten Ergebnis in der Geschichte des spanischen Hotelmarktes.
Laut Colliers führten die Kanarischen Inseln zum dritten Mal in Folge die Hotelinvestitionen an, mit 1,039 Milliarden Euro und 17 Transaktionen, während Barcelona den urbanen Bereich mit 712 Millionen Euro und 20 Transaktionen dominierte. Zusammen machten diese beiden Märkte 1,751 Milliarden Euro aus, was 41 % des gesamten nationalen Investitionsvolumens entspricht.
Ein besonders interessanter Aspekt ist jedoch, dass die fünf wichtigsten Destinationen im Jahr 2025 nur noch 68 % der Hotelinvestitionen auf sich vereinten, verglichen mit über 80 % in den drei Vorjahren. Dies deutet auf eine zunehmende Bedeutung sekundärer Destinationen hin, begünstigt durch steigende Preise in etablierten Märkten und die begrenzte Verfügbarkeit von Prime-Assets.
Was Investoren heute suchen
Investoren im Hospitality-Sektor suchen nicht mehr nur eine Exponierung gegenüber dem Tourismus, sondern Assets mit Entwicklungspotenzial. Daher gewinnen Strategien wie Renovierung, operative Verbesserung, Repositionierung oder Betreiberwechsel an Bedeutung. Ein gut gelegenes Hotel mit Repositionierungspotenzial kann heute attraktiver sein als ein stabilisiertes Objekt ohne nennenswerte Verbesserungsspielräume.
Aus dieser Perspektive fügt sich Hospitality zunehmend in anspruchsvollere Commercial-Real-Estate-Strategien ein: Investitionen basieren nicht mehr nur auf dem Erwerb von Erträgen, sondern darauf, zu erkennen, wo echtes Potenzial zur Wertschöpfung besteht.
Hospitality bleibt stark
Unabhängig vom Investitionsvolumen bestätigt 2025, dass Hospitality weiterhin eines der robustesten Segmente des spanischen Immobilienmarktes ist. Mit einer starken touristischen Nachfrage, einem langsam wachsenden Angebot und einem zunehmend professionalisierten Markt bleibt der Hotelbereich für Investoren attraktiv, die Diversifikation und Zugang zu strukturellen Trends suchen.
Doch der Markt hat sich verändert. Nicht jedes Asset und nicht jede Strategie ist gleichermaßen geeignet. Der Schlüssel liegt zunehmend in der Qualität des Hotels, seiner Lage, seinem operativen Potenzial und seiner Fähigkeit zur Repositionierung. Hier entsteht heute ein Großteil des Wertes im Hospitality-Sektor.
