Le segment hospitality (actifs liés à l’hébergement et à l’activité touristique, notamment les hôtels) s’est à nouveau imposé comme l’un des grands protagonistes de l’immobilier en Espagne. Après plusieurs années de forte activité, 2025 confirme que l’intérêt des investisseurs pour les hôtels non seulement se maintient, mais évolue vers un marché plus mature, plus sélectif et plus stratégique. Selon Cushman & Wakefield, l’investissement hôtelier a atteint 4,2 milliards d’euros en 2025, son niveau le plus élevé depuis 2019, ce qui consolide l’Espagne comme le deuxième marché hôtelier le plus actif d’Europe.
Ce chiffre reflète une double réalité. D’une part, la solidité structurelle du tourisme espagnol. D’autre part, la capacité des actifs hôteliers à continuer d’attirer des capitaux dans des stratégies de diversification immobilière. Il ne s’agit plus seulement d’acheter des hôtels dans des marchés consolidés, mais d’identifier quels actifs peuvent encore créer de la valeur dans un environnement marqué par une discipline d’investissement accrue.
Un marché plus mature et sélectif
Le marché hôtelier espagnol est entré dans une phase plus équilibrée. Le niveau d’investissement reste élevé, mais les exigences des investisseurs se sont renforcées. Cushman & Wakefield souligne une nette préférence pour les actifs de haute qualité, notamment dans des localisations prime, tant dans les destinations urbaines que dans les resorts consolidés. Parallèlement, les stratégies value-add ont gagné en importance, c’est-à-dire des opérations où l’attrait ne réside pas uniquement dans l’emplacement ou les flux de revenus actuels, mais dans le potentiel d’amélioration opérationnelle, de repositionnement ou de rénovation.
Ce changement d’approche est significatif, car il montre que le marché est désormais moins guidé par le volume pur et davantage par la qualité des actifs, le potentiel de gestion et les perspectives d’amélioration. Dans l’hospitality, la création de valeur dépend de plus en plus de la capacité à repositionner un hôtel, à monter en gamme, à optimiser les tarifs ou à adapter le produit à une demande plus sophistiquée.
Des fondamentaux solides : hausse des tarifs et demande soutenue
Au-delà des volumes d’investissement, les fondamentaux du secteur continuent de soutenir l’attractivité de l’hospitality. Cushman & Wakefield situe le tarif moyen journalier (ADR) à 127,7 euros en 2025, soit une hausse de 5,1 % en glissement annuel. Le taux d’occupation moyen a atteint 70,3 %, en progression de 1,2 %, tandis que le RevPAR (revenu par chambre disponible) s’est établi à 89,7 euros, en hausse de 6,3 %.
L’élément le plus notable est que cette croissance est principalement due à l’augmentation des tarifs, et non à une hausse exceptionnelle du volume de la demande. Du point de vue de l’investisseur, ce schéma traduit une solidité opérationnelle davantage portée par le pricing que par une expansion agressive des volumes.
Les destinations de loisirs reprennent le leadership
L’un des grands enseignements de 2025 est la meilleure performance des destinations touristiques par rapport aux marchés urbains. Selon Cushman & Wakefield, le RevPAR des destinations resort a progressé de 6,6 %, contre 4,2 % dans les marchés urbains.
Cette différence s’explique par la solidité de la demande touristique internationale et par une offre limitée dans de nombreux marchés consolidés. Cushman souligne également que la croissance de l’offre hôtelière en Espagne est restée modérée, à seulement 0,7 % en glissement annuel, ce qui contribue à soutenir à la fois les taux d’occupation et les tarifs. En d’autres termes, la demande continue de croître à partir de niveaux déjà élevés, tandis que l’offre progresse de manière contenue — une combinaison particulièrement favorable pour le secteur.
Les Canaries et Barcelone en tête, mais un élargissement du périmètre d’investissement
Pour compléter l’analyse de Cushman, les données de Colliers — basées sur une méthodologie plus large incluant hôtels existants, actifs à reconvertir et terrains pour de nouveaux développements — évaluent l’investissement hôtelier total en 2025 à 4,275 milliards d’euros, soit le deuxième meilleur résultat historique du marché hôtelier espagnol.
Selon Colliers, les Canaries ont dominé l’investissement pour la troisième année consécutive, avec 1,039 milliard d’euros et 17 transactions, tandis que Barcelone a mené le segment urbain avec 712 millions d’euros et 20 opérations. À eux deux, ces marchés représentent 1,751 milliard d’euros, soit 41 % du total national.
Toutefois, l’un des éléments les plus intéressants est que les cinq principales destinations ont concentré 68 % de l’investissement hôtelier en 2025, contre plus de 80 % au cours des trois années précédentes. Cela suggère un poids croissant des destinations secondaires, favorisé par la pression sur les prix dans les marchés consolidés et par la rareté des actifs prime.
Ce que recherchent désormais les investisseurs
Les investisseurs en hospitality ne recherchent plus seulement une exposition au tourisme. Ils recherchent des actifs avec du potentiel. C’est pourquoi les stratégies de rénovation, d’amélioration opérationnelle, de repositionnement ou de changement d’opérateur ont gagné en importance. Un hôtel bien situé mais offrant un potentiel de repositionnement peut aujourd’hui être plus attractif qu’un actif stabilisé sans véritable marge de progression.
Dans cette perspective, l’hospitality s’inscrit de plus en plus dans des stratégies de commercial real estate sophistiquées : investir ne consiste plus uniquement à acquérir des revenus, mais à identifier les actifs présentant un véritable potentiel de création de valeur.
Un segment toujours solide
Au-delà des volumes d’investissement, 2025 confirme que l’hospitality reste l’un des segments les plus solides de l’immobilier espagnol. Avec une demande touristique forte, une offre qui progresse lentement et un marché de plus en plus professionnalisé, le secteur hôtelier conserve une attractivité certaine pour les investisseurs en quête de diversification et d’exposition à des tendances structurelles.
Cependant, le marché a évolué. Tous les actifs et toutes les stratégies ne se valent plus. La clé réside désormais dans la qualité de l’hôtel, son emplacement, son potentiel opérationnel et sa capacité de repositionnement. C’est là que se joue aujourd’hui une grande partie de la création de valeur dans l’hospitality.
