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O setor hoteleiro está a viver um período de intensa atividade no mercado imobiliário espanhol. Os dados do terceiro trimestre de 2025 confirmam-no: mais operações, mais capital e um protagonista claro: o investidor nacional, que assumiu a liderança neste novo ciclo.
As análises das principais consultoras coincidem. Segundo a Colliers, o investimento hoteleiro em Espanha atingiu 2,826 mil milhões de euros nos primeiros nove meses do ano, representando um aumento de 41% face a 2024 e 22% do total do investimento imobiliário no país.
A CBRE apresenta números semelhantes. Estima que até setembro foram investidos 2,631 mil milhões de euros, posicionando o setor hoteleiro como o segundo ativo mais procurado, com 20% de todas as transações imobiliárias.
O mais relevante não é apenas o volume, mas o atractivo deste segmento, a ponto de o capital fluir para o produto hoteleiro com maior intensidade do que para outros ativos tradicionalmente líderes.
Onde e em quê se investe
O mapa do investimento hoteleiro também se transformou. Dados da Savills mostram uma distribuição equilibrada entre hotéis de férias (54%) e urbanos (46%), embora a liderança do segmento de férias continue evidente. Por regiões, o capital concentra-se em:
- Canárias (32%)
- Barcelona (17%)
- Madrid (10%)
- Baleares (10%)
Os restantes 30% distribuem-se por outras localidades, indicando que o interesse do investidor se estende além dos polos turísticos principais e explora mercados secundários com bom desempenho.
A segmentação por categoria revela também uma clara preferência por hotéis de quatro e cinco estrelas, que representam 76% do investimento, enquanto os hotéis económicos avançam para 15%, ultrapassando os de três estrelas.
Um novo protagonista: o investidor nacional
Uma das principais mudanças no mercado prende-se com a origem do capital. Segundo a CBRE, dois em cada três compradores são nacionais, canalizando mais de 1,7 mil milhões de euros para o setor hoteleiro em 2025. As cadeias hoteleiras lideram a atividade transacional com cerca de 40% do volume, seguidas por investidores institucionais (37%) e privados (17%).
Esta mudança ficou também patente durante o Hospitality Real Estate Forum, onde os especialistas destacaram que os investidores espanhóis protagonizam 75% das operações do segmento hoteleiro. E não só compram mais, como diversificam estratégias.
Destacam-se a consolidação do modelo PropCo/OpCo, que separa a propriedade do ativo (PropCo) da sua gestão operacional (OpCo), permitindo às cadeias ganhar eficiência, reforçar a posição e atrair parceiros. Além disso, as estratégias Value Add visam reposicionar ativos, elevar a categoria do produto e melhorar a rentabilidade.
Embora o investidor nacional lidere, o interesse internacional mantém-se firme. Como salientou Nicolas Cousin (Christie & Co) no encontro, Espanha continuará entre os três destinos preferidos pelo capital estrangeiro, apoiada na solidez financeira atual das cadeias hoteleiras, que vivem “um momento de caixa muito sólido”.
O que procura agora o investidor hoteleiro
O mercado apresenta um leque de oportunidades atrativo tanto para perfis conservadores como para quem procura retornos mais ambiciosos, antecipa a Colliers. As tendências mais claras no final de 2025 e início de 2026 são:
- Reposicionamento de ativos: projetos orientados a elevar categoria, melhorar eficiência ou atualizar o produto.
- Portfólios e operações corporativas: especialmente interessantes para cadeias médias em expansão.
- Destinos secundários com procura crescente: mercados menos saturados com boa perspetiva de rentabilidade.
- Novos desenvolvimentos em áreas urbanas e de férias: face à força do turismo internacional e à resiliência do doméstico.
A fotografia de 2025 é muito clara: o mercado hoteleiro espanhol continua a ser um dos motores do real estate e posiciona-se com força para 2026. Com o investidor nacional a tomar a dianteira e um fluxo sólido de capital internacional, Espanha continua a ser um mercado capaz de atrair, transformar e fidelizar investimento.
