Il settore alberghiero sta vivendo un periodo di intensa attività nel mercato immobiliare spagnolo. I dati del terzo trimestre 2025 lo confermano: più operazioni, più capitale e un protagonista chiaro: l’investitore nazionale, che ha preso il comando in questo nuovo ciclo.
Le analisi delle principali società di consulenza sono concordi. Secondo Colliers, gli investimenti alberghieri in Spagna hanno raggiunto 2,826 miliardi di euro nei primi nove mesi dell’anno, segnando un aumento del 41% rispetto al 2024 e rappresentando il 22% del totale degli investimenti immobiliari nel Paese.
CBRE fornisce cifre simili. Stima che fino a settembre siano stati investiti 2,631 miliardi di euro, posizionando il settore alberghiero come il secondo asset più richiesto, con il 20% di tutte le transazioni immobiliari.
Ciò che conta di più non è solo il volume, ma anche l’attrattiva di questo segmento, al punto che il capitale fluisce verso gli hotel con maggiore intensità rispetto ad altri asset tradizionalmente leader.
Dove e cosa si investe
La mappa degli investimenti alberghieri si è anch’essa trasformata. I dati di Savills mostrano una distribuzione equilibrata tra hotel vacanza (54%) e hotel urbani (46%), sebbene il segmento vacanza rimanga predominante. Per regione, il capitale si concentra in:
- Canarie (32%)
- Barcellona (17%)
- Madrid (10%)
- Baleari (10%)
Il restante 30% si distribuisce tra altre destinazioni, indicando che l’interesse degli investitori si estende oltre i poli turistici principali e esplora mercati secondari con buone performance.
La segmentazione per categoria mostra inoltre una chiara preferenza per gli hotel quattro e cinque stelle, che rappresentano il 76% degli investimenti, mentre gli hotel economici crescono fino al 15%, superando gli hotel tre stelle.
Un nuovo protagonista: l’investitore nazionale
Uno dei principali cambiamenti sul mercato riguarda l’origine del capitale. Secondo CBRE, due acquirenti su tre sono nazionali, canalizzando oltre 1,7 miliardi di euro nel settore alberghiero nel 2025. Le catene alberghiere guidano le transazioni con circa il 40% del volume, seguite da investitori istituzionali (37%) e privati (17%).
Questo cambiamento è stato confermato anche durante il Hospitality Real Estate Forum, dove gli esperti hanno evidenziato che gli investitori spagnoli rappresentano il 75% delle transazioni alberghiere. E non solo comprano di più, ma diversificano anche le strategie.
Tra le tendenze principali si nota la consolidazione del modello PropCo/OpCo, che separa la proprietà dell’asset (PropCo) dalla gestione operativa (OpCo), consentendo alle catene di aumentare l’efficienza, rafforzare la propria posizione e attrarre partner. Inoltre, le strategie Value Add mirano a riposizionare gli asset, elevare la categoria del prodotto e migliorare la redditività.
Nonostante gli investitori nazionali siano leader, l’interesse internazionale rimane forte. Come ha sottolineato Nicolas Cousin (Christie & Co) durante il forum, la Spagna continuerà a essere tra le prime tre destinazioni preferite dal capitale estero, supportata dalla solidità finanziaria delle catene alberghiere, che attualmente dispongono di una “liquidità molto solida”.
Cosa cercano gli investitori alberghieri
Il mercato offre un ventaglio di opportunità attraenti sia per i profili conservatori sia per chi cerca rendimenti più ambiziosi, secondo Colliers. Le tendenze più evidenti a fine 2025 e inizio 2026 sono:
- Repositioning degli asset: progetti volti a migliorare la categoria, l’efficienza o a modernizzare il prodotto.
- Portafogli e operazioni corporate: particolarmente interessanti per catene di medie dimensioni in espansione.
- Destinazioni secondarie con domanda crescente: mercati meno saturi con buone prospettive di redditività.
- Nuovi sviluppi in aree urbane e turistiche: sostenuti da un turismo internazionale forte e da una domanda domestica resiliente.
La fotografia del 2025 è chiara: il mercato alberghiero spagnolo rimane un motore chiave del real estate e si posiziona con forza per il 2026. Con gli investitori nazionali al comando e un flusso solido di capitale internazionale, la Spagna continua ad attrarre, trasformare e fidelizzare gli investimenti.
