Il settore alberghiero mantiene la sua attrattiva all’interno dell’immobiliare europeo anche in un contesto di incertezza economica e geopolitica. Oltre il 90% degli investitori consultati da CBRE prevede di mantenere o aumentare la propria esposizione agli hotel nel corso del 2026, un segnale del fatto che l’hospitality ha smesso di occupare un ruolo secondario per diventare una componente più strutturale di molti portafogli. In questo scenario, Spagna e Portogallo tornano a collocarsi tra le destinazioni prioritarie del capitale.
Non si tratta soltanto del peso del turismo. La domanda internazionale, un’offerta alberghiera consolidata e la possibilità di riposizionare gli asset spiegano buona parte dell’interesse per la penisola iberica. Tuttavia, l’hotel è anche un asset particolarmente complesso: combina una componente immobiliare e un’attività operativa, per cui il suo rendimento dipende tanto dalla qualità dell’immobile quanto dalla capacità dell’operatore di gestire occupazione, prezzi, costi ed esperienza del cliente.
La Spagna guida le aspettative e il Portogallo rafforza la propria posizione
Secondo l’European Hotel Investor Intentions Survey di CBRE, la Spagna è, per il terzo anno consecutivo, il mercato europeo con le migliori prospettive di rendimento alberghiero tra gli investitori intervistati. Anche il Portogallo occupa una posizione di rilievo e si colloca al quarto posto tra le destinazioni preferite. Insieme all’Italia, entrambi i mercati iberici concentrano oltre il 40% dell’intenzione dichiarata di investimento alberghiero in Europa per il 2026.
Il ruolo centrale dell’Iberia si osserva anche nell’analisi per città. Barcellona condivide con Londra il primo posto come destinazione più interessante per investire in hotel, Madrid occupa la terza posizione e Lisbona appare al sesto posto del ranking europeo. Sono mercati con profili diversi, ma tutti combinano una domanda turistica rilevante con un’offerta di qualità e opportunità di creazione di valore.
Conviene tuttavia interpretare correttamente questi dati. Il sondaggio riflette preferenze e intenzioni degli investitori, non investimenti già realizzati né rendimenti garantiti. Il suo valore sta nel mostrare verso dove si dirige l’interesse del capitale e quali mercati partono con le migliori aspettative.
Il turismo sostiene il mercato e perde parte della sua stagionalità
I fondamentali turistici continuano a sostenere il settore. La Spagna ha ricevuto oltre 17,5 milioni di visitatori nel primo trimestre del 2026, il dato più alto mai registrato per quel periodo e il 4% in più rispetto all’anno precedente. La crescita ha raggiunto l’8% su base annua a marzo, rafforzando la tendenza verso una domanda meno concentrata esclusivamente nell’alta stagione.
La destagionalizzazione può favorire un uso più efficiente degli hotel e ridurre la loro dipendenza da pochi mesi dell’anno. Inoltre, consente di ampliare l’attività verso segmenti come il turismo urbano, culturale, gastronomico o business.
Questo non rende però la domanda alberghiera stabile per definizione. Il settore resta esposto al ciclo economico, al costo dei trasporti, agli eventi geopolitici e all’evoluzione delle abitudini di viaggio. Deve inoltre affrontare costi del lavoro, energetici e operativi in crescita. La forza della domanda aiuta, ma la selezione dell’asset e la qualità della sua gestione restano determinanti.
Il capitale cerca di creare valore, non solo di acquisire hotel stabilizzati
Una delle tendenze più rilevanti è la preferenza per le strategie value-add, orientate a migliorare l’asset e la sua gestione operativa. Più della metà degli investitori intervistati da CBRE dà priorità a questo approccio, mentre anche le strategie opportunistiche guadagnano peso.
In un hotel, la creazione di valore può derivare da diverse leve: una ristrutturazione, un cambio di categoria o di brand, l’ottimizzazione delle camere e degli spazi comuni, un miglioramento dell’offerta gastronomica o una gestione più efficiente dei prezzi e dell’occupazione. Per questo, il rendimento non dipende soltanto dall’evoluzione del valore immobiliare o dei canoni, come accade in altri asset.
Questa capacità di intervento spiega parte dell’attrattiva del settore, ma aggiunge anche complessità. Un piano di riposizionamento può migliorare in modo significativo il rendimento dell’hotel, sebbene richieda investimenti, conoscenza del mercato ed esecuzione rigorosa. L’operatore, il brand e la strategia commerciale possono essere importanti quanto la posizione.
Lusso, soggiorni prolungati e all inclusive
Il segmento del lusso continua a guidare le preferenze, indicato dal 53% degli investitori. Accanto a esso, cresce l’interesse per modelli con profili operativi diversi, come l’extended stay — alloggi pensati per soggiorni prolungati e con servizi simili a quelli di un appartamento — e le strutture all inclusive, particolarmente rilevanti nelle destinazioni turistiche del sud Europa.
Questi format rispondono ai cambiamenti della domanda. Il lusso beneficia di un viaggiatore con maggiore capacità di spesa e della ricerca di esperienze distintive. I soggiorni prolungati possono attrarre profili professionali, corporate o temporanei, mentre l’all inclusive offre una proposta integrata particolarmente interessante nei mercati leisure.
Non esiste quindi un’unica strategia alberghiera. L’attrattiva di ciascun format dipende dalla destinazione, dalla domanda potenziale, dalla concorrenza e dalla capacità dell’asset di differenziarsi.
L’investimento conferma l’interesse per il settore
L’attività registrata in Spagna accompagna le aspettative. Tra gennaio e marzo 2026 sono stati transati circa 700 milioni di euro in asset alberghieri, il 20% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e il miglior avvio d’anno dal 2022.
Il dato riflette la liquidità esistente per asset di qualità, ma non implica che tutto il mercato avanzi allo stesso modo. In un settore così legato alla gestione operativa, gli investitori analizzano con particolare attenzione la posizione, lo stato dell’immobile, l’operatore, la struttura contrattuale e il reale potenziale di riposizionamento.
In Urbanitae, questo interesse si è tradotto anche in opportunità legate all’ospitalità, come Hotel Cruz del Campo, a Siviglia. Questo tipo di progetto permette di accedere a un segmento diverso dal residenziale e di esporsi a tendenze strutturali legate al turismo, sebbene con rischi e dinamiche proprie che devono essere analizzati in ogni operazione.
Il potenziale dell’Iberia dipende dalla selezione e dalla gestione
Spagna e Portogallo riuniscono diversi elementi che spiegano la loro posizione nella mappa alberghiera europea: una domanda turistica solida, destinazioni riconosciute a livello internazionale, un’offerta consolidata e asset con margine di miglioramento.
Ma l’attrattiva del settore non si basa solo sulla crescita del turismo. Risiede anche nella sua capacità di creare valore attraverso la gestione, il riposizionamento e l’adattamento a nuovi modi di viaggiare. Proprio per questo, la qualità dell’asset, dell’operatore e del business plan è essenziale.
L’Iberia affronta il 2026 da una posizione solida, ma nell’alberghiero non basta scegliere una buona destinazione. La vera differenza sta nel trovare un asset capace di trasformare quella domanda in occupazione, ricavi e valore sostenibile nel lungo periodo.
