Le secteur hôtelier conserve son attractivité au sein de l’immobilier européen, même dans un contexte d’incertitude économique et géopolitique. Plus de 90 % des investisseurs interrogés par CBRE prévoient de maintenir ou d’augmenter leur exposition aux hôtels en 2026, signe que le hospitality a cessé d’occuper un rôle secondaire pour devenir une composante plus structurelle de nombreux portefeuilles. Dans ce contexte, l’Espagne et le Portugal figurent à nouveau parmi les destinations prioritaires du capital.
Il ne s’agit pas uniquement du poids du tourisme. La demande internationale, une offre hôtelière consolidée et la possibilité de repositionner des actifs expliquent une grande partie de l’intérêt pour la péninsule Ibérique. Cependant, l’hôtel est aussi un actif particulièrement complexe : il combine une composante immobilière et une activité opérationnelle, de sorte que sa performance dépend autant de la qualité du bien que de la capacité de l’opérateur à gérer l’occupation, les prix, les coûts et l’expérience client.
L’Espagne mène les attentes et le Portugal renforce sa position
Selon le European Hotel Investor Intentions Survey de CBRE, l’Espagne est, pour la troisième année consécutive, le marché européen offrant les meilleures perspectives de performance hôtelière parmi les investisseurs interrogés. Le Portugal occupe également une position de premier plan et se classe quatrième parmi les destinations préférées. Avec l’Italie, les deux marchés ibériques concentrent plus de 40 % de l’intention déclarée d’investissement hôtelier en Europe pour 2026.
Le rôle de premier plan de l’Ibérie apparaît également dans l’analyse par villes. Barcelone partage avec Londres la première place comme destination la plus attractive pour investir dans les hôtels, Madrid occupe la troisième position et Lisbonne figure à la sixième place du classement européen. Ce sont des marchés aux profils différents, mais tous combinent une demande touristique importante, une offre de qualité et des opportunités de création de valeur.
Il convient toutefois d’interpréter correctement ces données. L’enquête reflète les préférences et intentions des investisseurs, et non des investissements déjà réalisés ni des rendements garantis. Sa valeur réside dans le fait de montrer vers où se dirige l’intérêt du capital et quels marchés partent avec les meilleures attentes.
Le tourisme soutient le marché et perd une partie de sa saisonnalité
Les fondamentaux touristiques continuent de soutenir le secteur. L’Espagne a reçu plus de 17,5 millions de visiteurs au cours du premier trimestre 2026, le niveau le plus élevé jamais enregistré pour cette période et 4 % de plus qu’un an auparavant. La croissance a atteint 8 % sur un an en mars, ce qui renforce la tendance vers une demande moins concentrée exclusivement sur la haute saison.
La désaisonnalisation peut favoriser une utilisation plus efficace des hôtels et réduire leur dépendance à quelques mois de l’année seulement. Elle permet également d’élargir l’activité vers des segments tels que le tourisme urbain, culturel, gastronomique ou d’affaires.
Cela ne signifie pas pour autant que la demande hôtelière soit stable par définition. Le secteur reste exposé au cycle économique, au coût du transport, aux événements géopolitiques et à l’évolution des habitudes de voyage. Il doit également faire face à des coûts salariaux, énergétiques et opérationnels croissants. La solidité de la demande aide, mais la sélection de l’actif et la qualité de sa gestion restent déterminantes.
Le capital cherche à créer de la valeur, pas seulement à acquérir des hôtels stabilisés
L’une des tendances les plus importantes est la préférence pour les stratégies value-add, orientées vers l’amélioration de l’actif et de son exploitation. Plus de la moitié des investisseurs interrogés par CBRE privilégient cette approche, tandis que les stratégies opportunistes gagnent également en importance.
Dans un hôtel, la création de valeur peut provenir de différentes voies : une rénovation, un changement de catégorie ou de marque, l’optimisation des chambres et des espaces communs, l’amélioration de l’offre gastronomique ou une gestion plus efficace des prix et de l’occupation. C’est pourquoi le rendement ne dépend pas uniquement de l’évolution de la valeur immobilière ou des loyers, comme c’est le cas pour d’autres actifs.
Cette capacité d’intervention explique une partie de l’attractivité du secteur, mais elle ajoute aussi de la complexité. Un plan de repositionnement peut améliorer considérablement la performance de l’hôtel, bien qu’il exige des investissements, une connaissance du marché et une exécution rigoureuse. L’opérateur, la marque et la stratégie commerciale peuvent être aussi importants que l’emplacement.
Luxe, séjours prolongés et tout compris
Le segment du luxe continue de dominer les préférences, cité par 53 % des investisseurs. À ses côtés, l’intérêt grandit pour des modèles aux profils opérationnels différents, comme l’extended stay — des hébergements conçus pour des séjours prolongés et avec des services proches de ceux d’un appartement — et les établissements tout compris, particulièrement pertinents dans les destinations de vacances du sud de l’Europe.
Ces formats répondent aux évolutions de la demande. Le luxe bénéficie d’une clientèle disposant d’une plus grande capacité de dépense et de la recherche d’expériences différenciantes. Les séjours prolongés peuvent attirer des profils professionnels, corporatifs ou temporaires, tandis que le tout compris offre une proposition intégrée particulièrement attractive sur les marchés de loisirs.
Il n’existe donc pas une seule stratégie hôtelière. L’attractivité de chaque format dépend de la destination, de la demande potentielle, de la concurrence et de la capacité de l’actif à se différencier.
L’investissement confirme l’intérêt pour le secteur
L’activité enregistrée en Espagne accompagne ces attentes. Entre janvier et mars 2026, près de 700 millions d’euros d’actifs hôteliers ont été transigés, soit 20 % de plus qu’à la même période de l’année précédente et le meilleur début d’année depuis 2022.
Cette donnée reflète la liquidité existante pour les actifs de qualité, mais elle n’implique pas que l’ensemble du marché progresse de la même manière. Dans un secteur aussi lié à l’exploitation, les investisseurs analysent avec une attention particulière l’emplacement, l’état du bien, l’opérateur, la structure contractuelle et le potentiel réel de repositionnement.
Chez Urbanitae, cet intérêt s’est également traduit par des opportunités liées à l’hébergement, comme l’Hotel Cruz del Campo, à Séville. Ce type de projet permet d’accéder à un segment différent du résidentiel et de s’exposer à des tendances structurelles liées au tourisme, bien qu’avec des risques et des dynamiques propres qui doivent être analysés dans chaque opération.
Le potentiel de l’Ibérie dépend de la sélection et de la gestion
L’Espagne et le Portugal réunissent plusieurs éléments qui expliquent leur position sur la carte hôtelière européenne : une demande touristique robuste, des destinations reconnues internationalement, une offre consolidée et des actifs disposant d’une marge d’amélioration.
Mais l’attractivité du secteur ne repose pas seulement sur la croissance du tourisme. Elle tient aussi à sa capacité à créer de la valeur par la gestion, le repositionnement et l’adaptation aux nouvelles façons de voyager. C’est précisément pour cette raison que la qualité de l’actif, de l’opérateur et du plan d’affaires est essentielle.
L’Ibérie aborde 2026 depuis une position solide, mais dans l’hôtellerie, il ne suffit pas de choisir une bonne destination. La véritable différence réside dans la capacité à trouver un actif capable de transformer cette demande en occupation, en revenus et en valeur durable à long terme.
