Der Hotelsektor behält seine Attraktivität innerhalb des europäischen Immobilienmarktes, selbst in einem Umfeld wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit. Mehr als 90 % der von CBRE befragten Investoren erwarten, ihr Engagement in Hotels im Jahr 2026 beizubehalten oder zu erhöhen — ein Zeichen dafür, dass Hospitality keine Nebenrolle mehr spielt, sondern zu einem strukturelleren Bestandteil vieler Portfolios geworden ist. In diesem Umfeld zählen Spanien und Portugal erneut zu den vorrangigen Zielmärkten für Kapital.
Dabei geht es nicht nur um die Bedeutung des Tourismus. Internationale Nachfrage, ein etabliertes Hotelangebot und die Möglichkeit, Assets neu zu positionieren erklären einen großen Teil des Interesses an der Iberischen Halbinsel. Hotels sind jedoch auch besonders komplexe Assets: Sie verbinden eine Immobilienkomponente mit einem operativen Geschäft, sodass ihre Performance sowohl von der Qualität der Immobilie als auch von der Fähigkeit des Betreibers abhängt, Auslastung, Preise, Kosten und Kundenerlebnis zu steuern.
Spanien führt die Erwartungen an, und Portugal stärkt seine Position
Laut dem European Hotel Investor Intentions Survey von CBRE ist Spanien zum dritten Mal in Folge der europäische Markt mit den besten Aussichten für die Hotelperformance unter den befragten Investoren. Auch Portugal nimmt eine hervorgehobene Position ein und liegt auf Platz vier der bevorzugten Zielmärkte. Zusammen mit Italien vereinen beide iberischen Märkte mehr als 40 % der erklärten Hotelinvestitionsabsichten in Europa für 2026.
Die Bedeutung Iberiens zeigt sich auch in der Analyse nach Städten. Barcelona teilt sich mit London den ersten Platz als attraktivstes Ziel für Hotelinvestitionen, Madrid liegt auf dem dritten Rang und Lissabon erscheint auf Platz sechs des europäischen Rankings. Es handelt sich um Märkte mit unterschiedlichen Profilen, die jedoch alle eine relevante touristische Nachfrage mit qualitativ hochwertigem Angebot und Chancen zur Wertschöpfung verbinden.
Diese Daten sollten jedoch richtig eingeordnet werden. Die Umfrage spiegelt Präferenzen und Absichten der Investoren wider, nicht bereits realisierte Investitionen oder garantierte Renditen. Ihr Wert liegt darin, zu zeigen, wohin sich das Kapitalinteresse bewegt und welche Märkte mit besseren Erwartungen starten.
Der Tourismus stützt den Markt und verliert einen Teil seiner Saisonalität
Die touristischen Fundamentaldaten unterstützen den Sektor weiterhin. Spanien empfing im ersten Quartal 2026 mehr als 17,5 Millionen Besucher, den höchsten Wert für diesen Zeitraum und 4 % mehr als ein Jahr zuvor. Im März erreichte das Wachstum 8 % gegenüber dem Vorjahr, was den Trend zu einer Nachfrage verstärkt, die weniger ausschließlich auf die Hochsaison konzentriert ist.
Die Entsaisonalisierung kann eine effizientere Nutzung von Hotels begünstigen und ihre Abhängigkeit von wenigen Monaten im Jahr reduzieren. Darüber hinaus ermöglicht sie eine Ausweitung der Aktivität auf Segmente wie Städte-, Kultur-, Gastronomie- oder Geschäftstourismus.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Hotelnachfrage per Definition stabil ist. Der Sektor bleibt dem Konjunkturzyklus, Transportkosten, geopolitischen Ereignissen und sich verändernden Reisegewohnheiten ausgesetzt. Zudem muss er steigende Arbeits-, Energie- und Betriebskosten bewältigen. Eine starke Nachfrage hilft, doch die Auswahl des Assets und die Qualität seines Managements bleiben entscheidend.
Kapital sucht Wertschöpfung, nicht nur den Erwerb stabilisierter Hotels
Einer der wichtigsten Trends ist die Präferenz für Value-add-Strategien, die auf die Verbesserung des Assets und seines Betriebs ausgerichtet sind. Mehr als die Hälfte der von CBRE befragten Investoren priorisiert diesen Ansatz, während auch opportunistische Strategien an Bedeutung gewinnen.
Bei einem Hotel kann Wertschöpfung auf verschiedenen Wegen entstehen: durch eine Renovierung, einen Kategorie- oder Markenwechsel, die Optimierung von Zimmern und Gemeinschaftsbereichen, eine Verbesserung des gastronomischen Angebots oder ein effizienteres Management von Preisen und Auslastung. Deshalb hängt die Rendite nicht nur von der Entwicklung des Immobilienwerts oder der Mieten ab, wie es bei anderen Assets der Fall ist.
Diese Eingriffsmöglichkeiten erklären einen Teil der Attraktivität des Sektors, erhöhen aber auch seine Komplexität. Ein Repositionierungsplan kann die Performance eines Hotels deutlich verbessern, erfordert jedoch Investitionen, Marktkenntnis und eine konsequente Umsetzung. Betreiber, Marke und Vertriebsstrategie können ebenso wichtig sein wie die Lage.
Luxus, längere Aufenthalte und All-inclusive
Das Luxussegment führt die Präferenzen weiterhin an und wird von 53 % der Investoren genannt. Daneben wächst das Interesse an Modellen mit unterschiedlichen operativen Profilen, wie Extended Stay — Unterkünfte, die für längere Aufenthalte konzipiert sind und Dienstleistungen anbieten, die denen eines Apartments ähneln — sowie All-inclusive-Häusern, die besonders in Ferienregionen Südeuropas relevant sind.
Diese Formate reagieren auf Veränderungen in der Nachfrage. Luxus profitiert von Reisenden mit höherer Kaufkraft und der Suche nach besonderen Erlebnissen. Extended-Stay-Angebote können berufliche, geschäftliche oder temporäre Profile anziehen, während All-inclusive in Freizeitmärkten ein besonders attraktives integriertes Angebot bietet.
Es gibt daher nicht die eine Hotelstrategie. Die Attraktivität jedes Formats hängt vom Zielmarkt, der potenziellen Nachfrage, dem Wettbewerb und der Fähigkeit des Assets ab, sich zu differenzieren.
Investitionen bestätigen das Interesse am Sektor
Die in Spanien verzeichnete Aktivität stützt die Erwartungen. Zwischen Januar und März 2026 wurden Hotelassets im Wert von rund 700 Millionen Euro transaktioniert, 20 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und der stärkste Jahresauftakt seit 2022.
Diese Zahl spiegelt die vorhandene Liquidität für Qualitätsassets wider, bedeutet aber nicht, dass sich der gesamte Markt gleichermaßen entwickelt. In einem so stark vom operativen Geschäft geprägten Sektor analysieren Investoren besonders sorgfältig Lage, Zustand der Immobilie, Betreiber, Vertragsstruktur und das tatsächliche Repositionierungspotenzial.
Bei Urbanitae hat sich dieses Interesse ebenfalls in Chancen im Bereich Beherbergung niedergeschlagen, wie etwa beim Hotel Cruz del Campo in Sevilla. Diese Art von Projekt ermöglicht den Zugang zu einem anderen Segment als dem Wohnimmobilienbereich und ein Engagement in strukturellen Trends rund um den Tourismus, wenn auch mit eigenen Risiken und Dynamiken, die bei jeder Transaktion analysiert werden müssen.
Das Potenzial Iberiens hängt von Auswahl und Management ab
Spanien und Portugal vereinen mehrere Faktoren, die ihre Position auf der europäischen Hotellandkarte erklären: eine robuste touristische Nachfrage, international anerkannte Destinationen, ein etabliertes Angebot und Assets mit Verbesserungspotenzial.
Die Attraktivität des Sektors beruht jedoch nicht nur auf dem Wachstum des Tourismus. Sie liegt auch in seiner Fähigkeit, durch Management, Repositionierung und Anpassung an neue Reiseformen Wert zu schaffen. Genau deshalb ist die Qualität des Assets, des Betreibers und des Businessplans entscheidend.
Iberien startet aus einer soliden Position in das Jahr 2026, doch im Hotelsektor reicht es nicht aus, ein gutes Ziel auszuwählen. Der eigentliche Unterschied liegt darin, ein Asset zu finden, das diese Nachfrage in Auslastung, Einnahmen und langfristig nachhaltigen Wert verwandeln kann.
