Durante años, los centros de datos fueron considerados un activo alternativo, más próximo a la infraestructura tecnológica que al inmobiliario tradicional. Sin embargo, el crecimiento de la inteligencia artificial, la computación en la nube y la digitalización de la economía está cambiando esa percepción.
Estos activos albergan los servidores y equipos necesarios para procesar, almacenar y transmitir información. Pero su valor no depende solo del edificio o del suelo. También exige acceso a potencia eléctrica, conectividad, refrigeración, seguridad y sistemas capaces de funcionar de manera ininterrumpida. Por eso, los centros de datos se sitúan en la intersección entre inmobiliario, infraestructura energética y negocio operativo.
La demanda crece, pero el desarrollo es cada vez más selectivo
El informe Global Data Center Market Comparison 2026 de Cushman & Wakefield analiza 107 mercados mediante 24 variables. Su principal conclusión es que el sector ha entrado en una fase de crecimiento gestionado. La demanda de capacidad informática sigue siendo sólida, pero la energía, la regulación y el capital determinan cada vez más dónde pueden materializarse los nuevos proyectos.
La capacidad global en construcción se aproximó a 31,7 gigavatios (GW) en 2025, más del doble que en la edición anterior del informe. Sin embargo, una cartera amplia de proyectos anunciados no garantiza que todos lleguen a ejecutarse. Antes deben asegurarse las conexiones eléctricas, los permisos, la financiación y la demanda suficiente para ocuparlos.
Esta es una diferencia importante frente a la idea de crecimiento ilimitado. Los inversores ya no analizan únicamente cuánto puede ampliarse la capacidad, sino cuándo esa escala puede traducirse en ingresos, generación de caja y rentabilidad.
El edificio es solo una parte del activo
Un centro de datos no es simplemente un almacén lleno de servidores. Dos inmuebles de superficie similar pueden tener valores radicalmente distintos según su capacidad técnica.
Entre los factores más relevantes se encuentran:
- la potencia eléctrica disponible y el plazo de conexión;
- la calidad de la red de fibra;
- los sistemas de refrigeración y respaldo;
- la posibilidad de ampliar las instalaciones;
- la eficiencia energética;
- y la experiencia del operador.
También existen distintas tipologías. Los centros de hiperescala atienden las necesidades de grandes proveedores de nube e inteligencia artificial. Los de colocation alquilan espacio y capacidad a varios clientes, mientras que los centros edge se sitúan cerca del usuario final para reducir el tiempo de respuesta.
Cada modelo tiene requisitos, contratos y fuentes de rentabilidad diferentes. Por tanto, hablar de centros de datos como una categoría homogénea puede llevar a conclusiones engañosas.
España escala posiciones como polo digital europeo
España está ganando peso dentro del mercado europeo. Cushman & Wakefield la sitúa en una fase de crecimiento acelerado, con Madrid como principal polo y una capacidad total próxima a 538 megavatios (MW) entre instalaciones operativas, en construcción y planificadas. El desarrollo previsto coloca al país entre los cinco mercados europeos con mayor potencial según la clasificación de 2026.
Madrid ocupa la quinta posición entre los mercados primarios de Europa, Oriente Medio y África, mientras que Zaragoza aparece en séptimo lugar y Barcelona figura entre los mercados terciarios. Esta presencia refleja una expansión que ya no se limita a la capital.
España cuenta, además, con varias ventajas competitivas: conectividad internacional, disponibilidad de suelo, costes comparativamente contenidos y acceso creciente a energía renovable. La saturación y las restricciones de mercados tradicionales como Fráncfort, Londres, Ámsterdam, París o Dublín también favorecen la búsqueda de nuevas ubicaciones.
Arcano Research estima que, si se materializa el desarrollo previsto, la industria podría aportar hasta 222.706 millones de euros al producto interior bruto español durante la próxima década. Es una estimación de impacto potencial, no una previsión garantizada, y depende de que las inversiones anunciadas puedan ejecutarse.
Energía y permisos marcan la viabilidad
El principal cuello de botella no es la demanda, sino la capacidad para llevar los proyectos a término. Un suelo industrial puede parecer adecuado, pero pierde gran parte de su atractivo si no dispone de una conexión eléctrica suficiente o si esa conexión tarda años en llegar.
Cushman & Wakefield señala que la disponibilidad energética y el apoyo regulatorio pesan ya más que la demanda por sí sola en la elección de ubicaciones europeas. Además, una parte creciente de la capacidad proyectada resulta difícil de ejecutar por las limitaciones de la red y los plazos de tramitación.
En España, los procedimientos administrativos pueden prolongarse desde los dos años inicialmente previstos hasta cerca de cinco, según el informe de Arcano recogido por Idealista. A ello se añaden el coste de la infraestructura, la necesidad de suministro continuado y las exigencias ambientales.
También crece la oposición local en algunos mercados por el consumo de energía y agua, la ocupación de suelo o la percepción de que estas instalaciones generan menos empleo del esperado. Esto puede traducirse en nuevas restricciones o moratorias.
Qué debe analizar un inversor
El crecimiento de la economía digital sostiene la demanda, pero no garantiza el resultado de cada proyecto. Antes de invertir conviene analizar:
- si la potencia está realmente asegurada;
- cuándo estará disponible;
- quién operará el centro;
- qué clientes o contratos respaldan la demanda;
- cuánto capital exige el desarrollo;
- y qué riesgos existen de retraso u obsolescencia.
También importa la estructura de la inversión. No es lo mismo financiar la compra del suelo, desarrollar el edificio, adquirir un activo ya alquilado o participar en la explotación tecnológica. Cada fase presenta plazos y riesgos distintos.
Los centros de datos pueden beneficiarse de tendencias estructurales, pero siguen expuestos a desviaciones de costes, dependencia del operador, financiación, regulación y cambios tecnológicos. Una instalación muy especializada puede resultar difícil de adaptar si pierde a su principal usuario.
La oportunidad está en ejecutar, no solo en captar demanda
Los centros de datos están dejando de ser una curiosidad tecnológica para consolidarse como una categoría relevante dentro del inmobiliario. España reúne condiciones para ganar peso, especialmente gracias a Madrid y al desarrollo de nuevos polos.
Pero el valor no reside únicamente en disponer de suelo o anticipar un aumento de la demanda. Está en combinar energía asegurada, conectividad, permisos, capital y un operador capaz de transformar la capacidad instalada en ingresos sostenibles.
En un sector condicionado por grandes inversiones y largos plazos, la verdadera ventaja no será construir más rápido que nadie, sino desarrollar activos viables en los lugares donde la infraestructura pueda responder de verdad.
