El sector inmobiliario entra en 2026 con un impulso renovado. Tras varios años marcados por la cautela, los inversores internacionales vuelven a mostrar confianza y dinamismo, favorecidos por fundamentos de mercado más sólidos, expectativas de precios más realistas y una liquidez que regresa progresivamente. Así lo refleja el informe Global Investor Outlook 2026 de Colliers, que anticipa un año de reactivación estratégica y diversificación geográfica y sectorial.
Este nuevo ciclo viene definido por una mayor sofisticación en las estrategias de inversión, un creciente interés por activos alternativos (como los centros de datos) y un renovado protagonismo de Europa como destino de capital global.
Estrategias activas y diversificación global
Uno de los mensajes clave del informe es el cambio de enfoque de los inversores hacia modelos más activos, ágiles y controlados. El 49 % apuesta por inversiones directas y cuentas segregadas, mientras que las joint ventures y las operaciones corporativas (M&A) ganan relevancia como vía para acceder a oportunidades con mayor flexibilidad y escalabilidad.
Aunque el 37 % de los inversores prefiere activos core (muy seguros) o core-plus (seguros, pero con margen de mejora), solo el 9 % de los nuevos fondos que están captando capital se orientan hacia este tipo de activos. Esa diferencia entre lo que los inversores demandan y lo que los fondos ofrecen crea una brecha de oferta-demanda, lo que está empujando a muchos inversores a buscar estructuras más operativas y flexibles.
Europa se perfila como una de las principales beneficiadas de este nuevo ciclo: la captación de fondos en EMEA creció un 50 % interanual, y siete de los diez principales destinos de inversión transfronteriza se encuentran ya en la región. Junto a mercados consolidados como Reino Unido, Alemania y Francia, crece el atractivo del sur de Europa y Europa Central.
Centros de datos al alza y recuperación del mercado de oficinas
2026 será un año clave para los activos tecnológicos. Los centros de datos representan ya el 31% de los fondos inmobiliarios globales captados entre enero y septiembre de 2025, consolidándose como el segundo tipo de activo más demandado. Europa vive un crecimiento acelerado en este segmento, impulsado por la IA, la digitalización y sectores estratégicos como la defensa. El principal reto es garantizar disponibilidad energética y cumplir con la regulación ESG.
El mercado de oficinas también muestra señales claras de recuperación. Londres, París y Múnich lideran la vuelta de operaciones de gran volumen, con un enfoque renovado en activos capaces de ofrecer ingresos estables a largo plazo. Las joint ventures orientadas a core y value-add siguen ganando protagonismo.
Industrial, residencial y retail mantienen su fuerza
Los activos industriales y logísticos continúan atrayendo capital, especialmente en Alemania, Países Bajos y Reino Unido. Iberia y Europa del Este destacan por su potencial de crecimiento y su papel en las cadenas de suministro europeas.
En living, el residencial multifamiliar y el alojamiento para estudiantes mantienen su crecimiento, impulsados por una oferta limitada y una demanda estructuralmente elevada en Reino Unido, Benelux, países nórdicos, Alemania e Iberia.
El retail de proximidad vive también un resurgimiento: supermercados, parques comerciales y high-street retail recuperan atractivo por su estabilidad de ingresos y menor riesgo de desarrollo.
Reconversión y reposicionamiento
Una tendencia transversal para 2026 es la búsqueda de valor añadido mediante la transformación de activos. Los altos costes de construcción y la escasez de producto están impulsando la reconversión de edificios existentes -especialmente oficinas- para adaptarlos a estándares de sostenibilidad, nuevas necesidades de los ocupantes y actualización tecnológica. Europa y APAC (Asia-Pacífico) lideran esta estrategia.
Perspectivas para España en 2026
España, por su parte, afronta este nuevo ciclo desde una posición especialmente favorable. El interés por activos logísticos, residenciales -especialmente multifamily y student housing– y centros de datos continúa al alza, apoyado por la competitividad del país en el sur de Europa y su atractivo para el capital institucional.
El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona muestra signos de estabilización, mientras que el dinamismo del turismo y el retail de proximidad refuerzan el perfil de España como destino clave para la inversión en 2026.
Pragmatismo ante la incertidumbre
Esta visión de reactivación convive con un enfoque más prudente en otras fuentes del sector. Por su parte, el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2026, elaborado por PwC y Urban Land Institute, apunta a un contexto más marcado por el pragmatismo. La incertidumbre geopolítica y el avance de la desglobalización preocupan ya al 70% de los directivos del sector, lo que condiciona las expectativas de recuperación.
Pese a este marco de cautela, la consultora confirma que Madrid y Barcelona se mantienen entre las ciudades europeas más atractivas para la inversión, gracias a su liquidez, estabilidad y perspectivas de crecimiento.
PwC pone además el foco en dos grandes motores de transformación: el crecimiento acelerado de la inteligencia artificial -ya utilizada por el 75 % de los entrevistados- y la evolución de la agenda de sostenibilidad, que sigue siendo relevante, aunque con una aproximación más pragmática y menos centrada en etiquetas como el ESG.
En cuanto a segmentos con mayor potencial para 2026, sobresalen también los centros de datos, junto a las infraestructuras energéticas y las distintas tipologías residenciales -desde residencias de estudiantes hasta coliving, que se consolidan como prioridades para los inversores europeos.
2026 será, por tanto, un año marcado por la reactivación y el reposicionamiento del capital inmobiliario global. Con Europa como epicentro y España bien posicionada para captar flujos relevantes, el nuevo ciclo combina liquidez creciente, normalización de precios, diversificación de activos y creación de valor como ejes centrales. Un escenario lleno de oportunidades para los inversores capaces de combinar estrategia, agilidad y visión a largo plazo.
