Der Immobiliensektor startet 2026 mit neuem Schwung. Nach mehreren Jahren der Vorsicht zeigen internationale Investoren wieder Vertrauen und Dynamik, gestützt durch solidere Marktgrundlagen, realistischere Preiserwartungen und schrittweise zurückkehrende Liquidität. Dies zeigt der Bericht Global Investor Outlook 2026 von Colliers, der ein Jahr strategischer Reaktivierung sowie geografischer und sektoraler Diversifizierung prognostiziert.
Dieser neue Zyklus zeichnet sich durch eine größere Raffinesse bei den Anlagestrategien, ein wachsendes Interesse an alternativen Anlagen (wie Rechenzentren) und eine erneute Bedeutung Europas als Ziel für globales Kapital aus.
Aktive Strategien und globale Diversifizierung
Eine der zentralen Aussagen des Berichts ist die Verlagerung der Investoren hin zu aktiveren, agileren und kontrollierten Modellen. 49 % setzen auf Direktinvestitionen und separate Konten, während Joint Ventures und Unternehmensfusionen (M&A) zunehmend an Bedeutung gewinnen, um Chancen mit größerer Flexibilität und Skalierbarkeit zu nutzen.
Obwohl 37 % der Investoren Core- (sehr sichere) oder Core-Plus-Assets (sicher, aber mit Verbesserungspotenzial) bevorzugen, richten nur 9 % der neuen Fonds, die Kapital einsammeln, ihr Angebot auf diese Asset-Typen aus. Diese Diskrepanz zwischen Investoren-Nachfrage und Fondsangebot schafft ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und treibt viele Investoren dazu, operativere und flexiblere Strukturen zu suchen.
Europa zeichnet sich als einer der Hauptnutznießer dieses neuen Zyklus ab: Die Fondsaufnahme in der EMEA-Region stieg im Jahresvergleich um 50 %, und sieben der zehn wichtigsten grenzüberschreitenden Investitionsziele befinden sich bereits in der Region. Neben etablierten Märkten wie dem Vereinigten Königreich, Deutschland und Frankreich wächst die Attraktivität Südeuropas und Mitteleuropas.
Rechenzentren im Aufschwung und Erholung des Büromarkts
2026 wird ein Schlüsseljahr für Technologie-Assets. Rechenzentren machen bereits 31 % der weltweit eingeworbenen Immobilienfonds zwischen Januar und September 2025 aus und festigen damit ihre Position als zweitbeliebtester Asset-Typ. In Europa erlebt dieses Segment ein beschleunigtes Wachstum, getrieben durch KI, Digitalisierung und strategische Sektoren wie Verteidigung. Die größte Herausforderung besteht darin, die Energieversorgung sicherzustellen und die ESG-Vorschriften einzuhalten.
Der Büromarkt zeigt ebenfalls deutliche Anzeichen einer Erholung. London, Paris und München führen die Rückkehr von Großtransaktionen an, mit einem erneuerten Fokus auf Assets, die langfristig stabile Einnahmen bieten. Joint Ventures mit Core- und Value-Add-Fokus gewinnen weiter an Bedeutung.
Industrie, Wohnimmobilien und Einzelhandel bleiben stark
Industrie- und Logistikimmobilien ziehen weiterhin Kapital an, insbesondere in Deutschland, den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich. Iberien und Osteuropa zeichnen sich durch Wachstumspotenzial und ihre Rolle in den europäischen Lieferketten aus.
Im Wohnbereich wachsen Mehrfamilienhäuser und Studentenunterkünfte weiter, gestützt durch ein begrenztes Angebot und eine strukturell hohe Nachfrage im Vereinigten Königreich, in Benelux, den nordischen Ländern, Deutschland und Iberien.
Der Nahhandel erlebt ebenfalls eine Wiederbelebung: Supermärkte, Einkaufszentren und High-Street-Retail gewinnen durch stabile Einnahmen und geringeres Entwicklungsrisiko wieder an Attraktivität.
Umnutzung und Repositionierung
Ein übergreifender Trend für 2026 ist die Suche nach Mehrwert durch Asset-Transformation. Hohe Baukosten und ein knappes Produktangebot treiben die Umnutzung bestehender Gebäude – insbesondere von Büros – voran, um Nachhaltigkeitsstandards, neue Nutzerbedürfnisse und technologische Updates zu erfüllen. Europa und die APAC-Region (Asien-Pazifik) führen diese Strategie an.
Ausblick für Spanien 2026
Spanien startet diesen neuen Zyklus aus einer besonders günstigen Position. Das Interesse an Logistik-, Wohnimmobilien – insbesondere Mehrfamilien- und Studentenwohnungen – und Rechenzentren steigt weiter, unterstützt durch die Wettbewerbsfähigkeit des Landes in Südeuropa und seine Attraktivität für institutionelles Kapital.
Der Büromarkt in Madrid und Barcelona zeigt Anzeichen der Stabilisierung, während die Dynamik im Tourismus und im Nahhandel Spaniens Profil als Schlüsselziel für Investitionen 2026 stärkt.
Pragmatismus angesichts von Unsicherheit
Diese Reaktivierungs-Perspektive existiert neben einem vorsichtigeren Ansatz in anderen Bereichen des Sektors. Der Bericht Trends auf dem europäischen Immobilienmarkt 2026, erstellt von PwC und dem Urban Land Institute, beschreibt einen stärker durch Pragmatismus geprägten Kontext. Geopolitische Unsicherheiten und der Fortschritt der Deglobalisierung beschäftigen bereits 70 % der Branchenleiter und beeinflussen die Erwartungen an die Erholung.
Trotz dieses vorsichtigen Rahmens bestätigt die Beratung, dass Madrid und Barcelona weiterhin zu den attraktivsten Städten Europas für Investitionen zählen, dank ihrer Liquidität, Stabilität und Wachstumsprognosen.
PwC hebt außerdem zwei große Treiber der Transformation hervor: das beschleunigte Wachstum der künstlichen Intelligenz – bereits von 75 % der Befragten genutzt – und die Entwicklung der Nachhaltigkeitsagenda, die weiterhin relevant ist, jedoch mit einem pragmatischeren Ansatz und weniger Fokus auf ESG-Labels.
Zu den Segmenten mit dem größten Potenzial für 2026 gehören Rechenzentren, Energieinfrastruktur und verschiedene Wohnformen – von Studentenwohnungen bis hin zu Coliving – die für europäische Investoren Priorität haben.
2026 wird daher ein Jahr der Reaktivierung und Neupositionierung globalen Immobilienkapitals. Mit Europa im Zentrum und Spanien gut positioniert, um bedeutende Kapitalflüsse anzuziehen, kombiniert der neue Zyklus wachsende Liquidität, Preisnormalisierung, Asset-Diversifizierung und Wertschöpfung als zentrale Säulen. Ein Szenario voller Chancen für Investoren, die Strategie, Agilität und langfristige Vision vereinen können.
