Le secteur immobilier entre en 2026 avec un nouvel élan. Après plusieurs années marquées par la prudence, les investisseurs internationaux retrouvent confiance et dynamisme, soutenus par des fondamentaux de marché plus solides, des attentes de prix plus réalistes et une liquidité qui revient progressivement. C’est ce que reflète le rapport Global Investor Outlook 2026 de Colliers, qui prévoit une année de relance stratégique et de diversification géographique et sectorielle.
Ce nouveau cycle se caractérise par une plus grande sophistication des stratégies d’investissement, un intérêt croissant pour les actifs alternatifs (comme les data centers) et un rôle renouvelé de l’Europe comme destination de capitaux mondiaux.
Stratégies actives et diversification globale
L’un des messages clés du rapport est le passage des investisseurs à des modèles plus actifs, agiles et contrôlés. 49 % privilégient les investissements directs et les comptes séparés, tandis que les joint-ventures et les opérations corporatives (M&A) gagnent en importance pour accéder à des opportunités offrant plus de flexibilité et d’évolutivité.
Bien que 37 % des investisseurs préfèrent les actifs core (très sûrs) ou core-plus (sûrs mais avec un potentiel d’amélioration), seulement 9 % des nouveaux fonds levés ciblent ce type d’actifs. Cet écart entre la demande des investisseurs et l’offre des fonds crée un déséquilibre offre-demande, poussant de nombreux investisseurs à rechercher des structures plus opérationnelles et flexibles.
L’Europe se profile comme l’un des principaux bénéficiaires de ce nouveau cycle : la collecte de fonds en EMEA a augmenté de 50 % en glissement annuel, et sept des dix principales destinations d’investissement transfrontalier se trouvent déjà dans la région. Aux côtés de marchés établis comme le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France, l’attrait du Sud de l’Europe et de l’Europe centrale croît.
Data centers en hausse et reprise du marché des bureaux
2026 sera une année clé pour les actifs technologiques. Les data centers représentent déjà 31 % des fonds immobiliers mondiaux levés entre janvier et septembre 2025, se consolidant comme le deuxième type d’actif le plus demandé. L’Europe connaît une croissance accélérée dans ce segment, portée par l’IA, la digitalisation et les secteurs stratégiques comme la défense. Le principal défi est de garantir la disponibilité énergétique et de respecter la réglementation ESG.
Le marché des bureaux montre également des signes clairs de reprise. Londres, Paris et Munich mènent le retour des transactions de grande envergure, avec un accent renouvelé sur les actifs capables de générer des revenus stables à long terme. Les joint-ventures orientées core et value-add continuent de gagner en importance.
Industrie, résidentiel et commerce maintiennent leur dynamique
Les actifs industriels et logistiques continuent d’attirer des capitaux, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni. L’Ibérie et l’Europe de l’Est se distinguent par leur potentiel de croissance et leur rôle dans les chaînes d’approvisionnement européennes.
Dans le secteur résidentiel, les logements multifamiliaux et les résidences étudiantes poursuivent leur croissance, soutenus par une offre limitée et une demande structurellement élevée au Royaume-Uni, dans le Benelux, les pays nordiques, l’Allemagne et l’Ibérie.
Le commerce de proximité connaît également un renouveau : supermarchés, parcs commerciaux et commerces de centre-ville retrouvent de l’attrait grâce à la stabilité des revenus et à un risque de développement réduit.
Reconversion et repositionnement
Une tendance transversale pour 2026 est la recherche de valeur ajoutée par la transformation des actifs. Les coûts élevés de construction et la rareté des biens disponibles poussent à la reconversion des bâtiments existants – en particulier les bureaux – pour répondre aux normes de durabilité, aux besoins des occupants et aux mises à jour technologiques. L’Europe et la région APAC (Asie-Pacifique) mènent cette stratégie.
Perspectives pour l’Espagne en 2026
L’Espagne aborde ce nouveau cycle dans une position particulièrement favorable. L’intérêt pour les actifs logistiques, résidentiels – en particulier le multifamily et le student housing – et les data centers continue de croître, soutenu par la compétitivité du pays dans le Sud de l’Europe et son attractivité pour les capitaux institutionnels.
Le marché des bureaux à Madrid et Barcelone montre des signes de stabilisation, tandis que le dynamisme du tourisme et du commerce de proximité renforce le profil de l’Espagne comme destination clé pour l’investissement en 2026.
Pragmatisme face à l’incertitude
Cette vision de relance coexiste avec une approche plus prudente dans d’autres secteurs. Le rapport Tendances du marché immobilier en Europe 2026, réalisé par PwC et l’Urban Land Institute, souligne un contexte davantage marqué par le pragmatisme. L’incertitude géopolitique et l’avancée de la démondialisation préoccupent déjà 70 % des dirigeants du secteur, ce qui influence les attentes de reprise.
Malgré ce cadre prudent, le cabinet confirme que Madrid et Barcelone restent parmi les villes européennes les plus attractives pour l’investissement, grâce à leur liquidité, leur stabilité et leurs perspectives de croissance.
PwC met également en avant deux grands moteurs de transformation : la croissance rapide de l’intelligence artificielle – déjà utilisée par 75 % des répondants – et l’évolution de l’agenda de durabilité, qui reste pertinent mais avec une approche plus pragmatique, moins centrée sur les labels ESG.
Concernant les segments à fort potentiel pour 2026, les data centers, les infrastructures énergétiques et les différentes typologies résidentielles – des résidences étudiantes au coliving – se démarquent comme priorités pour les investisseurs européens.
2026 sera donc une année marquée par la relance et le repositionnement du capital immobilier mondial. Avec l’Europe au centre et l’Espagne bien positionnée pour attirer des flux significatifs, le nouveau cycle combine liquidité croissante, normalisation des prix, diversification des actifs et création de valeur comme piliers centraux. Un scénario riche en opportunités pour les investisseurs capables de combiner stratégie, agilité et vision à long terme.
