El próximo martes 29 de septiembre a las 16:00 h (UTC+2) abrimos a inversión el proyecto Palo Alto Sur, una nueva oportunidad de deuda en Ojén, Málaga.
La operación consiste en la concesión de un préstamo destinado a financiar los costes de construcción y costes generales de dos villas de lujo en la urbanización Palo Alto Sur, uno de los enclaves residenciales más exclusivos de la Costa del Sol.
El Tramo A tendrá un importe de 1.560.000 euros, un plazo de 24 meses, un tipo de interés fijo del 10,5% anual simple y una rentabilidad total del 21,0%.
- Apertura a inversión: martes 29 a las 16:00 h (UTC+2)
- Webinar del proyecto: martes 29 de septiembre a las 11:00 h (UTC+2)
Dos villas en Palo Alto Sur
El proyecto contempla la construcción de dos viviendas unifamiliares aisladas sobre dos parcelas de 1.077 m² y 1.129 m², con una superficie total de suelo de 2.206 m².
Cada villa contará con 668 m² construidos, distribuidos en tres plantas –dos sobre rasante y una bajo rasante–, con 4 dormitorios, 5 baños, aparcamiento cubierto, solárium en la planta superior, piscina privada y jardín.
La promoción se integra en Palo Alto, una urbanización privada de uso mixto con una única entrada, seguridad 24 horas, club ecuestre, pistas de tenis, wellness y restauración.
Una ubicación entre la montaña y Marbella
Palo Alto se ubica en Ojén, en un entorno que combina privacidad, naturaleza y proximidad a Marbella.
El activo se encuentra a 4,2 kilómetros del centro comercial La Cañada, a 4,6 kilómetros del acceso a la AP-7, a 7,5 kilómetros del centro de Marbella y a 14 kilómetros de Puerto Banús.
Esta localización permite ofrecer un producto de lujo en un entorno residencial privado, con buena conexión con algunos de los principales polos de servicios, ocio y turismo de la Costa del Sol.
El gestor: Roel Homes
El gestor del proyecto es Roel Homes, promotor inmobiliario con 50 años de trayectoria en el sur de España y sede en Marbella.
La compañía ha entregado activos por un valor agregado superior a 215 millones de euros, con 298 unidades desarrolladas. Roel Homes es una joint venture al 50% entre Grupo Villarroel, como socio técnico, e Ibérica Capital Partners, como socio financiero.
El gestor opera de forma verticalmente integrada, asumiendo internamente el diseño, la promoción y la construcción de sus proyectos.
Roel Homes ha desarrollado y entregado íntegramente Palo Alto Norte, una promoción de 298 apartamentos. Actualmente ejecuta Palo Alto Sur, la fase de villas unifamiliares del mismo master plan, donde ya ha lanzado 15 villas: 7 prácticamente finalizadas y vendidas al 100% sobre plano antes del inicio de las obras, y 8 villas en construcción, de las cuales 2 ya se han vendido.
Licencia concedida y movimiento de tierras iniciado
Ambas parcelas cuentan con licencia de obras en vigor y el movimiento de tierras ya se ha iniciado. Por tanto, el proyecto no presenta riesgo urbanístico ni de licencia antes de la disposición del préstamo.
El plazo estimado de ejecución de las obras es de 18 meses, seguido de un periodo de comercialización y escrituración de 5-6 meses.
La comercialización se realizará principalmente a través de los canales internos de venta del gestor y agencias especializadas de la zona. El precio de salida previsto es de 4 millones de euros por villa, 8 millones en total, lo que sitúa el producto aproximadamente un 20% por debajo del precio de mercado de una villa acabada comparable en la urbanización.
10,5% anual y rentabilidad total del 21%
La operación se estructura vía deuda, mediante un préstamo a tipo fijo, cuya cuantía total asciende hasta 4.670.000 euros y que se estructura en tres tramos:
- Tramo A: 1.560.000 euros, correspondiente a esta apertura.
- Tramo B: 1.460.000 euros.
- Tramo C: 1.650.000 euros.
Las principales características del tramo A son:
- Importe: 1.560.000 euros
- Tipo de interés: 10,5% anual simple
- Rentabilidad total: 21,0%
- Plazo: 24 meses
- Posible extensión: 6 meses adicionales
- Retorno mínimo: equivalente a 18 meses de intereses
- Pago de principal e intereses: a vencimiento
El uso de fondos del tramo A se destinará a financiar la primera fase de los costes de construcción de ambas villas, así como los costes generales del proyecto asociados a ese periodo.
Garantías del préstamo
El préstamo cuenta con un paquete de garantías formado por:
- Hipoteca de primer rango sobre los dos activos objeto de financiación, con responsabilidad hipotecaria del 135% del principal.
- Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad prestataria.
- Prenda de primer rango, sin intervención de fondos, sobre las cuentas bancarias del proyecto, incluida la cuenta de IVA.
- Carta de compromiso de aportación de capital adicional, por la que el promotor se compromete a cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en el plan de negocio.
- Barrido de caja del 100% de los ingresos generados por la venta de las dos villas.
- Barrido de caja adicional sobre los flujos netos de caja generados por la venta de otras viviendas de la urbanización propiedad del gestor o de sociedades vinculadas.
- Mandato irrevocable de venta, activable en el mes 24, o en el mes 30 en caso de extensión, a un precio mínimo equivalente al 80% del valor de tasación actualizado.
Además, se incorpora la figura del Project Monitor, que revisará las certificaciones de obra, el avance de la construcción, posibles desviaciones en plazo y coste, y aprobará los desembolsos mensuales del préstamo.
Estrategia de salida
La salida prevista para los inversores de Urbanitae se producirá mediante los ingresos procedentes de la venta de las dos villas.
El precio de salida previsto, de 4 millones de euros por villa, se sitúa por debajo del valor de mercado estimado para una villa terminada comparable en Palo Alto. Esta estrategia busca reforzar la competitividad comercial del producto y facilitar la venta dentro del plazo previsto.
El proyecto cuenta, además, con una due diligence comercial favorable, que valida los precios planteados y el plan de negocio del promotor.
Por qué invertir en el proyecto Palo Alto Sur
Estos son algunos de los principales puntos fuertes de la operación:
- Dos villas de lujo en Palo Alto, una urbanización privada en Ojén, junto a Marbella.
- Licencia de obras en vigor y movimiento de tierras ya iniciado.
- Hipoteca de primer rango sobre los dos activos objeto de financiación.
- Barrido de caja ampliado, tanto sobre las villas financiadas como sobre otras viviendas de la urbanización propiedad del gestor o sociedades vinculadas.
- Mandato irrevocable de venta como mecanismo adicional de protección.
- Promotor con 50 años de experiencia y conocimiento directo del emplazamiento.
- Capital del promotor ya aportado, por importe aproximado de 2,1 millones de euros.
- Absorción comercial contrastada en fases previas de Palo Alto Sur.
- Rentabilidad fija del 10,5% anual simple, con retorno mínimo equivalente a 18 meses de intereses.
Calendario estimado
El plazo estimado del tramo A es de 24 meses, con una posible extensión de 6 meses.
Los principales hitos previstos son:
- Septiembre de 2026: concesión del préstamo, disposición del Tramo A y continuación de las obras.
- Primer trimestre de 2028: finalización prevista de las obras, obtención del Certificado Final de Obra y solicitud de la Licencia de Primera Ocupación.
- Tercer trimestre de 2028: escrituración de la venta de las villas y repago esperado del préstamo a Urbanitae.
Como en toda inversión inmobiliaria, los plazos pueden variar en función de la evolución real de la obra, la comercialización y las condiciones de mercado.
¿Tienes dudas sobre el proyecto?
La apertura a inversión de Palo Alto Sur será el martes 29 de septiembre a las 16:00 h (UTC+2).
Puedes plantear tus preguntas en el webinar del martes 29 de septiembre a las 11:00 h (UTC+2).
También puedes escribirnos a contacto@urbanitae.com o llamarnos al (+34) 911 23 25 22.
Hola.
¿Podríais indicarme cuál es el valor de tasación actual de las dos parcelas/activos objeto de la hipoteca y, en consecuencia, cuál es el LTV (loan-to-value) del Tramo A de 1.560.000 €? También me gustaría saber quién ha realizado la tasación y de qué fecha es.
En caso de ejecución de la garantía, ¿el mandato irrevocable de venta al 80% del valor de tasación actualizado se refiere al valor conjunto de las dos villas terminadas o al valor de los activos en el estado en que se encuentren en ese momento?
Me gustaría conocer cuánto es la mínima inversión, si es que la tienen.
Gracias, un saludo.
Hola, Eva. Gracias por tu interés en el proyecto Palo Alto Sur.
En cuanto a la garantía hipotecaria, las dos villas objeto de la hipoteca cuentan con tasaciones de septiembre de 2026 realizadas por Tecnitasa –están subidas en la documentación pública del proyecto–. El valor actual de tasación es de 1,28 millones de euros para la villa V.19 y de 1,30 millones para la villa V.40, lo que supone un valor conjunto de 2,58 millones de euros. Sobre esa valoración actual, el tramo A de 1.560.000 € representa un LTV aproximado del 60%. A medida que avance la obra, el valor de los activos irá aumentando. En hipótesis de edificación terminada (HET), la tasación asciende a 4,744 millones de euros por villa, aproximadamente 9,5 millones de euros en conjunto.
Respecto al mandato irrevocable de venta al 80% del valor de tasación actualizado, la referencia es el valor de tasación que tengan los activos en el momento en que se active dicho mandato. Según la estructura prevista, su activación se produciría en caso de impago una vez finalizadas las obras, por lo que en ese supuesto el valor de referencia sería el de los activos completados.
En este proyecto, como en el resto de los que publicamos, la inversión mínima es de 500 €.
Te recordamos que, en todo caso, puedes plantear esta y cualquier otra duda sobre el proyecto durante el webinar de Palo Alto Sur. Puedes inscribirte aquí: https://us02web.zoom.us/webinar/register/WN_RZB3fQcDTgCuf4vNwURxWA
Un saludo.
Buenos días.
Estamos analizando este proyecto y nos han surgido tres preguntas:
Cuando se desembolsen los tramos B y C, ¿los inversores de los tres tramos tendrán el mismo rango y participarán pari passu en la hipoteca y en el resto de garantías?
¿Qué condiciones de avance de obra, tasación y LTV máximo deben cumplirse para autorizar los tramos B y C?
¿Por qué se ha optado por financiación alternativa al 10,5% en lugar de financiación bancaria promotora y existe o ha existido alguna solicitud de financiación bancaria para estas dos villas?
Muchas Gracias.
Un saludo.
Hola, Iker. Gracias por tu interés en el proyecto y disculpa la demora en responder. Te contesto en todo caso:
Sí. Los inversores de los tres tramos participarán pari passu, sin ningún tipo de preferencia entre ellos y en igualdad de condiciones respecto a la financiación. Asimismo, todos los tramos estarán cubiertos por el mismo paquete de garantías, incluyendo la hipoteca.
El desembolso de los tramos B y C estará sujeto al mantenimiento de los niveles máximos de apalancamiento establecidos para el proyecto, sin superar en ningún caso un 70% de LTC ni un 60% de LTV. Adicionalmente, el desembolso del tramo B estará condicionado a que el avance de obra conjunto de las dos villas alcance al menos el 30%, mientras que para el tramo C será necesario acreditar un avance mínimo del 60% en ambas villas.
La financiación bancaria promotora presenta ciertas limitaciones para este tipo de activos, especialmente tratándose de villas de lujo, ya que habitualmente requiere un nivel de preventas que no resulta compatible con la estrategia comercial del proyecto. En este caso, este tipo de producto no se comercializa habitualmente con carácter previo al inicio de la construcción, sino que las villas se ponen en comercialización en una fase avanzada de obra, cuando el producto está próximo a su finalización y los compradores pueden apreciar el activo prácticamente terminado.