Na próxima terça-feira, 29 de setembro, às 16:00 h (UTC+2), abriremos a investimento o projeto Palo Alto Sur, uma nova oportunidade de dívida em Ojén, Málaga.
A operação consiste na concessão de um empréstimo destinado a financiar os custos de construção e custos gerais de duas villas de luxo na urbanização Palo Alto Sur, um dos enclaves residenciais mais exclusivos da Costa del Sol.
O Tramo A terá um montante de 1.560.000 euros, um prazo de 24 meses, uma taxa de juro fixa de 10,5% anual simples e uma rentabilidade total de 21,0%.
- Abertura a investimento: terça-feira, 29 de setembro, às 16:00 h (UTC+2)
- Webinar do projeto: terça-feira, 29 de setembro, às 11:00 h (UTC+2)
Duas villas em Palo Alto Sur
O projeto contempla a construção de duas moradias unifamiliares isoladas em dois lotes de 1.077 m² e 1.129 m², com uma superfície total de terreno de 2.206 m².
Cada villa contará com 668 m² construídos, distribuídos por três pisos — dois acima do solo e um abaixo do solo —, com 4 quartos, 5 casas de banho, estacionamento coberto, solário no piso superior, piscina privada e jardim.
A promoção integra-se em Palo Alto, uma urbanização privada de uso misto com uma única entrada, segurança 24 horas, clube equestre, campos de ténis, wellness e restauração.
Uma localização entre a montanha e Marbella
Palo Alto situa-se em Ojén, num ambiente que combina privacidade, natureza e proximidade a Marbella.
O ativo encontra-se a 4,2 quilómetros do centro comercial La Cañada, a 4,6 quilómetros do acesso à AP-7, a 7,5 quilómetros do centro de Marbella e a 14 quilómetros de Puerto Banús.
Esta localização permite oferecer um produto de luxo num ambiente residencial privado, com boa ligação a alguns dos principais polos de serviços, lazer e turismo da Costa del Sol.
O gestor: Roel Homes
O gestor do projeto é a Roel Homes, promotora imobiliária com 50 anos de trajetória no sul de Espanha e sede em Marbella.
A empresa entregou ativos por um valor agregado superior a 215 milhões de euros, com 298 unidades desenvolvidas. A Roel Homes é uma joint venture detida em 50% pelo Grupo Villarroel, como parceiro técnico, e pela Ibérica Capital Partners, como parceiro financeiro.
O gestor opera de forma verticalmente integrada, assumindo internamente o desenho, a promoção e a construção dos seus projetos.
A Roel Homes desenvolveu e entregou integralmente Palo Alto Norte, uma promoção de 298 apartamentos. Atualmente executa Palo Alto Sur, a fase de villas unifamiliares do mesmo master plan, onde já lançou 15 villas: 7 praticamente finalizadas e vendidas a 100% em planta antes do início das obras, e 8 villas em construção, das quais 2 já foram vendidas.
Licença concedida e movimentação de terras iniciada
Ambos os lotes contam com licença de obras em vigor e a movimentação de terras já foi iniciada. Por isso, o projeto não apresenta risco urbanístico nem de licença antes da disponibilização do empréstimo.
O prazo estimado de execução das obras é de 18 meses, seguido de um período de comercialização e escritura de 5-6 meses.
A comercialização será realizada principalmente através dos canais internos de venda do gestor e de agências especializadas da zona. O preço de saída previsto é de 4 milhões de euros por villa, 8 milhões no total, o que situa o produto aproximadamente 20% abaixo do preço de mercado de uma villa acabada comparável na urbanização.
10,5% anual e rentabilidade total de 21%
A operação estrutura-se através de dívida, mediante um empréstimo a taxa fixa, cujo montante total ascende até 4.670.000 euros e que se estrutura em três tramos:
- Tramo A: 1.560.000 euros, correspondente a esta abertura.
- Tramo B: 1.460.000 euros.
- Tramo C: 1.650.000 euros.
As principais características do Tramo A são:
- Montante: 1.560.000 euros
- Taxa de juro: 10,5% anual simples
- Rentabilidade total: 21,0%
- Prazo: 24 meses
- Possível extensão: 6 meses adicionais
- Retorno mínimo: equivalente a 18 meses de juros
- Pagamento de capital e juros: no vencimento
A utilização dos fundos do Tramo A será destinada a financiar a primeira fase dos custos de construção de ambas as villas, bem como os custos gerais do projeto associados a esse período.
Garantias do empréstimo
O empréstimo conta com um pacote de garantias composto por:
- Hipoteca de primeiro grau sobre os dois ativos objeto de financiamento, com responsabilidade hipotecária de 135% do capital.
- Penhor de primeiro grau sobre as participações sociais da sociedade mutuária.
- Penhor de primeiro grau, sem intervenção de fundos, sobre as contas bancárias do projeto, incluindo a conta de IVA.
- Carta de compromisso de aporte de capital adicional, através da qual o promotor se compromete a cobrir qualquer sobrecusto não contemplado no plano de negócio.
- Cash sweep de 100% dos rendimentos gerados pela venda das duas villas.
- Cash sweep adicional sobre os fluxos líquidos de caixa gerados pela venda de outras habitações da urbanização propriedade do gestor ou de sociedades vinculadas.
- Mandato irrevogável de venda, ativável no mês 24, ou no mês 30 em caso de extensão, a um preço mínimo equivalente a 80% do valor de avaliação atualizado.
Além disso, incorpora-se a figura do Project Monitor, que irá rever as certificações de obra, o avanço da construção, possíveis desvios de prazo e custo, e aprovar os desembolsos mensais do empréstimo.
Estratégia de saída
A saída prevista para os investidores da Urbanitae ocorrerá através dos rendimentos provenientes da venda das duas villas.
O preço de saída previsto, de 4 milhões de euros por villa, situa-se abaixo do valor de mercado estimado para uma villa terminada comparável em Palo Alto. Esta estratégia procura reforçar a competitividade comercial do produto e facilitar a venda dentro do prazo previsto.
O projeto conta, além disso, com uma due diligence comercial favorável, que valida os preços propostos e o plano de negócio do promotor.
Porquê investir no projeto Palo Alto Sur
Estes são alguns dos principais pontos fortes da operação:
- Duas villas de luxo em Palo Alto, uma urbanização privada em Ojén, junto a Marbella.
- Licença de obras em vigor e movimentação de terras já iniciada.
- Hipoteca de primeiro grau sobre os dois ativos objeto de financiamento.
- Cash sweep ampliado, tanto sobre as villas financiadas como sobre outras habitações da urbanização propriedade do gestor ou de sociedades vinculadas.
- Mandato irrevogável de venda como mecanismo adicional de proteção.
- Promotor com 50 anos de experiência e conhecimento direto da localização.
- Capital do promotor já aportado, num montante aproximado de 2,1 milhões de euros.
- Absorção comercial comprovada em fases anteriores de Palo Alto Sur.
- Rentabilidade fixa de 10,5% anual simples, com retorno mínimo equivalente a 18 meses de juros.
Calendário estimado
O prazo estimado do Tramo A é de 24 meses, com uma possível extensão de 6 meses.
Os principais marcos previstos são:
- Setembro de 2026: concessão do empréstimo, disponibilização do Tramo A e continuação das obras.
- Primeiro trimestre de 2028: conclusão prevista das obras, obtenção do Certificado Final de Obra e pedido da Licença de Primeira Ocupação.
- Terceiro trimestre de 2028: escritura da venda das villas e reembolso esperado do empréstimo à Urbanitae.
Como em qualquer investimento imobiliário, os prazos podem variar em função da evolução real da obra, da comercialização e das condições de mercado.
Tens dúvidas sobre o projeto?
A abertura a investimento de Palo Alto Sur será na terça-feira, 29 de setembro, às 16:00 h (UTC+2).
Podes colocar as tuas perguntas no webinar de terça-feira, 29 de setembro, às 11:00 h (UTC+2).
Também podes escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar-nos para (+34) 911 23 25 22.
