Le prochain mardi 29 septembre à 16:00 h (UTC+2), nous ouvrirons à l’investissement le projet Palo Alto Sur, une nouvelle opportunité de dette à Ojén, Málaga.
L’opération consiste en l’octroi d’un prêt destiné à financer les coûts de construction et les frais généraux de deux villas de luxe dans l’urbanisation Palo Alto Sur, l’une des enclaves résidentielles les plus exclusives de la Costa del Sol.
La tranche A aura un montant de 1 560 000 euros, une durée de 24 mois, un taux d’intérêt fixe de 10,5 % annuel simple et une rentabilité totale de 21,0 %.
- Ouverture à l’investissement : mardi 29 septembre à 16:00 h (UTC+2)
- Webinar du projet : mardi 29 septembre à 11:00 h (UTC+2)
Deux villas à Palo Alto Sur
Le projet prévoit la construction de deux maisons individuelles isolées sur deux parcelles de 1 077 m² et 1 129 m², avec une surface totale de terrain de 2 206 m².
Chaque villa disposera de 668 m² construits, répartis sur trois niveaux — deux hors sol et un en sous-sol —, avec 4 chambres, 5 salles de bain, parking couvert, solarium au dernier étage, piscine privée et jardin.
La promotion s’intègre dans Palo Alto, une urbanisation privée à usage mixte avec une entrée unique, sécurité 24 h/24, club équestre, courts de tennis, wellness et restauration.
Un emplacement entre la montagne et Marbella
Palo Alto est situé à Ojén, dans un environnement qui combine intimité, nature et proximité avec Marbella.
L’actif se trouve à 4,2 kilomètres du centre commercial La Cañada, à 4,6 kilomètres de l’accès à l’AP-7, à 7,5 kilomètres du centre de Marbella et à 14 kilomètres de Puerto Banús.
Cette localisation permet d’offrir un produit de luxe dans un environnement résidentiel privé, avec une bonne connexion à certains des principaux pôles de services, de loisirs et de tourisme de la Costa del Sol.
Le gestionnaire : Roel Homes
Le gestionnaire du projet est Roel Homes, promoteur immobilier avec 50 ans d’expérience dans le sud de l’Espagne et basé à Marbella.
La société a livré des actifs pour une valeur agrégée supérieure à 215 millions d’euros, avec 298 unités développées. Roel Homes est une joint-venture détenue à 50 % par Grupo Villarroel, en tant que partenaire technique, et Ibérica Capital Partners, en tant que partenaire financier.
Le gestionnaire opère de manière verticalement intégrée, en assumant en interne la conception, la promotion et la construction de ses projets.
Roel Homes a développé et livré intégralement Palo Alto Norte, une promotion de 298 appartements. Elle exécute actuellement Palo Alto Sur, la phase de villas individuelles du même master plan, où elle a déjà lancé 15 villas : 7 pratiquement finalisées et vendues à 100 % sur plan avant le début des travaux, et 8 villas en construction, dont 2 déjà vendues.
Permis accordé et terrassements commencés
Les deux parcelles disposent d’un permis de construire en vigueur et les travaux de terrassement ont déjà commencé. Le projet ne présente donc pas de risque urbanistique ni de risque lié au permis avant le tirage du prêt.
Le délai estimé d’exécution des travaux est de 18 mois, suivi d’une période de commercialisation et de signature des actes de 5-6 mois.
La commercialisation sera réalisée principalement à travers les canaux de vente internes du gestionnaire et des agences spécialisées de la zone. Le prix de sortie prévu est de 4 millions d’euros par villa, soit 8 millions au total, ce qui situe le produit environ 20 % en dessous du prix de marché d’une villa terminée comparable dans l’urbanisation.
10,5 % annuel et rentabilité totale de 21 %
L’opération est structurée sous forme de dette, au moyen d’un prêt à taux fixe, dont le montant total s’élève jusqu’à 4 670 000 euros et qui est structuré en trois tranches :
- Tranche A : 1 560 000 euros, correspondant à cette ouverture.
- Tranche B : 1 460 000 euros.
- Tranche C : 1 650 000 euros.
Les principales caractéristiques de la tranche A sont :
- Montant : 1 560 000 euros
- Taux d’intérêt : 10,5 % annuel simple
- Rentabilité totale : 21,0 %
- Durée : 24 mois
- Extension possible : 6 mois supplémentaires
- Rendement minimum : équivalent à 18 mois d’intérêts
- Paiement du principal et des intérêts : à l’échéance
L’utilisation des fonds de la tranche A sera destinée à financer la première phase des coûts de construction des deux villas, ainsi que les frais généraux du projet associés à cette période.
Garanties du prêt
Le prêt dispose d’un paquet de garanties composé de :
- Hypothèque de premier rang sur les deux actifs objet du financement, avec une responsabilité hypothécaire de 135 % du principal.
- Nantissement de premier rang sur les parts sociales de la société emprunteuse.
- Nantissement de premier rang, sans intervention de fonds, sur les comptes bancaires du projet, y compris le compte de TVA.
- Lettre d’engagement d’apport de capital supplémentaire, par laquelle le promoteur s’engage à couvrir tout dépassement de coûts non prévu dans le business plan.
- Cash sweep de 100 % des revenus générés par la vente des deux villas.
- Cash sweep supplémentaire sur les flux nets de trésorerie générés par la vente d’autres logements de l’urbanisation appartenant au gestionnaire ou à des sociétés liées.
- Mandat irrévocable de vente, activable au mois 24, ou au mois 30 en cas d’extension, à un prix minimum équivalent à 80 % de la valeur d’expertise actualisée.
En outre, la figure du Project Monitor est intégrée : il examinera les certifications de travaux, l’avancement de la construction, les éventuels écarts de délai et de coût, et approuvera les décaissements mensuels du prêt.
Stratégie de sortie
La sortie prévue pour les investisseurs d’Urbanitae interviendra au moyen des revenus issus de la vente des deux villas.
Le prix de sortie prévu, de 4 millions d’euros par villa, est inférieur à la valeur de marché estimée pour une villa terminée comparable à Palo Alto. Cette stratégie vise à renforcer la compétitivité commerciale du produit et à faciliter la vente dans le délai prévu.
Le projet dispose en outre d’une due diligence commerciale favorable, qui valide les prix proposés et le business plan du promoteur.
Pourquoi investir dans le projet Palo Alto Sur
Voici quelques-uns des principaux points forts de l’opération :
- Deux villas de luxe à Palo Alto, une urbanisation privée à Ojén, près de Marbella.
- Permis de construire en vigueur et terrassements déjà commencés.
- Hypothèque de premier rang sur les deux actifs objet du financement.
- Cash sweep élargi, à la fois sur les villas financées et sur d’autres logements de l’urbanisation appartenant au gestionnaire ou à des sociétés liées.
- Mandat irrévocable de vente comme mécanisme de protection supplémentaire.
- Promoteur avec 50 ans d’expérience et connaissance directe de l’emplacement.
- Capital du promoteur déjà apporté, pour un montant approximatif de 2,1 millions d’euros.
- Absorption commerciale contrastée dans les phases précédentes de Palo Alto Sur.
- Rentabilité fixe de 10,5 % annuel simple, avec un rendement minimum équivalent à 18 mois d’intérêts.
Calendrier estimé
La durée estimée de la tranche A est de 24 mois, avec une possible extension de 6 mois.
Les principaux jalons prévus sont :
- Septembre 2026 : octroi du prêt, tirage de la tranche A et poursuite des travaux.
- Premier trimestre 2028 : achèvement prévu des travaux, obtention du certificat de fin de chantier et demande de la licence de première occupation.
- Troisième trimestre 2028 : signature des actes de vente des villas et remboursement attendu du prêt à Urbanitae.
Comme pour tout investissement immobilier, les délais peuvent varier en fonction de l’évolution réelle des travaux, de la commercialisation et des conditions de marché.
Vous avez des questions sur le projet ?
L’ouverture à l’investissement de Palo Alto Sur aura lieu le mardi 29 septembre à 16:00 h (UTC+2).
Vous pourrez poser vos questions lors du webinar du mardi 29 septembre à 11:00 h (UTC+2).
Vous pouvez également nous écrire à contacto@urbanitae.com ou nous appeler au (+34) 911 23 25 22.
