L’investissement immobilier en Espagne s’apprête à clôturer le premier semestre 2026 avec plus de 10 milliards d’euros, soit 50 % de plus qu’à la même période en 2025. Selon les estimations de JLL, il s’agirait du volume semestriel le plus élevé de sa série historique.
Ce chiffre confirme l’intérêt suscité par le marché espagnol, mais il exige une lecture nuancée. Il ne s’agit pas d’une reprise homogène de tous les segments, mais d’une croissance portée par de grandes opérations institutionnelles, en particulier dans le segment dit living, et par une sélection de plus en plus exigeante des actifs, des emplacements et des stratégies.
Le living concentre près de la moitié de l’investissement
Le principal moteur du semestre est le living, une catégorie qui regroupe différentes formes d’hébergement et de logement : logement locatif résidentiel, logement abordable, résidences étudiantes, flex living et certains actifs médico-sociaux.
Ce volume répond à des tendances structurelles, même si tous les sous-segments ne reposent pas sur les mêmes moteurs. Dans le logement locatif, la croissance des ménages, la réduction de leur taille moyenne et le manque d’offre dans les principales zones métropolitaines jouent un rôle important. Dans les résidences étudiantes, la mobilité universitaire et la pénurie de lits sont déterminantes. Dans les actifs destinés aux seniors, le vieillissement démographique et le déficit de places sont des facteurs clés.
Tout le living ne progresse pas non plus au même rythme. L’investissement dans les résidences étudiantes diminuerait malgré une demande toujours élevée, en partie en raison du manque de produits disponibles. En revanche, le flex living, le logement abordable et les actifs médico-sociaux enregistreraient une activité plus soutenue.
Cela met en évidence une différence importante : une demande solide ne se traduit pas toujours par davantage d’investissement. Pour qu’une opération existe, il faut aussi des actifs disponibles et une convergence entre les attentes des acheteurs et des vendeurs.
Un record porté par de grands portefeuilles
La croissance agrégée est conditionnée par plusieurs transactions de grande taille. Parmi elles figurent notamment l’acquisition par Brookfield de plus de 5 000 logements pour plus de 1 milliard d’euros et l’achat par HOOPP d’un autre portefeuille résidentiel valorisé à plus de 600 millions d’euros.
À elles seules, ces deux opérations représenteraient plus de 1,6 milliard d’euros. Par conséquent, le record semestriel ne signifie pas nécessairement que le nombre de transactions, l’activité dans tous les territoires ou la liquidité de l’ensemble du marché aient augmenté dans la même proportion.
L’échelle prend une importance croissante dans les décisions du capital institutionnel. Les grands portefeuilles permettent de déployer des volumes d’investissement significatifs, de gagner rapidement en présence et de gérer les actifs à travers des plateformes spécialisées.
Bureaux, retail et logistique progressent également
L’activité d’investissement ne se limite pas au résidentiel. Les bureaux pourraient atteindre environ 1,9 milliard d’euros au cours du premier semestre, soit plus du double par rapport à l’année précédente selon JLL.
Ici aussi, les grandes opérations influencent le résultat. La vente de l’immeuble Estel, à Barcelone, pour environ 385 millions d’euros, représente une part significative du volume. En outre, le capital continue de privilégier les immeubles de qualité, les emplacements consolidés et les actifs offrant une marge d’amélioration de leur efficacité ou d’actualisation de leurs loyers.
Le retail atteindrait environ 1,675 milliard d’euros, soit 11 % de plus. Les centres commerciaux concentreraient plus de la moitié de l’investissement, tandis que les parcs commerciaux continueraient d’attirer l’intérêt grâce à leur performance opérationnelle et aux possibilités de consolidation de portefeuilles.
Dans la logistique, le volume atteindrait environ 779 millions d’euros. Les ventes de grands portefeuilles représenteraient près de 40 % du total, reflet d’un secteur dans lequel l’échelle et l’emplacement restent déterminants.
Les hôtels conservent leur poids malgré une baisse du volume
Le secteur hôtelier resterait l’un des grands marchés d’investissement immobilier en Espagne, bien qu’avec une dynamique différente.
JLL estime un volume d’environ 1,431 milliard d’euros, soit 14 % de moins qu’à la même période de l’année précédente. Malgré cela, les hôtels représenteraient environ 14 % de l’ensemble de l’investissement national.
La vigueur du tourisme, la position de l’Espagne comme destination internationale et la profondeur de son marché hôtelier continuent d’attirer le capital. Mais la baisse du volume rappelle que de bons fondamentaux opérationnels ne garantissent pas une hausse de l’investissement chaque année. La disponibilité des actifs, les valorisations et la structure de chaque opération conditionnent également l’activité.
Ce que voit le capital international
Les données publiées ne précisent pas quelle part des plus de 10 milliards d’euros provient d’investisseurs étrangers. Toutefois, JLL identifie l’Espagne comme un marché stratégique pour le capital international grâce à une combinaison de facteurs :
- une croissance économique comparativement solide ;
- une demande liée à l’augmentation de la population et du nombre de ménages ;
- une pénurie d’offre dans certains segments ;
- la vigueur du tourisme ;
- et la variété des actifs et des stratégies disponibles.
En outre, par rapport à d’autres marchés européens plus matures ou saturés, l’Espagne offre des possibilités aussi bien dans les actifs stabilisés que dans les opérations de développement, de réhabilitation ou de repositionnement.
Le capital, toutefois, n’achète pas « l’Espagne » en bloc. Il recherche des actifs capables de répondre à une demande réelle, des emplacements consolidés, des plateformes disposant d’une certaine échelle et des projets présentant une voie claire de création de valeur.
Un marché attractif, mais de plus en plus sélectif
Le record attendu n’élimine pas les risques. L’investissement reste conditionné par le coût du financement, l’incertitude géopolitique, le manque de produits de qualité et l’écart qui peut exister entre acheteurs et vendeurs.
Dans certains segments, la demande existe, mais les actifs disponibles sont peu nombreux. Dans d’autres, les opportunités dépendent de la capacité du prix d’entrée à permettre des travaux, une actualisation des loyers ou le développement d’une nouvelle offre sans compromettre la rentabilité.
Maintenir le rythme au cours du second semestre dépendra donc de la concrétisation des opérations prévues et de la disponibilité continue de produits adaptés.
L’Espagne attire le capital, mais pas de manière indiscriminée
Dépasser les 10 milliards d’euros en six mois renforcerait la position de l’Espagne au sein du marché immobilier européen. Mais ce chiffre ne décrit pas une expansion uniforme.
La croissance est portée par de grands portefeuilles, par le rôle central du living et par une activité significative dans les bureaux, le retail, la logistique et l’hôtellerie. Dans le même temps, le capital se montre sélectif et concentre son intérêt sur des opérations soutenues par une demande structurelle, une certaine échelle et une capacité d’exécution.
L’attrait du marché espagnol ne réside pas uniquement dans le volume de capital qu’il peut capter, mais dans sa capacité à disposer des actifs et des projets capables de transformer ces fondamentaux en résultats durables.
