L’investissement hôtelier en Espagne a atteint 2,46 milliards d’euros au premier semestre 2026, soit une hausse de 26,5 % sur un an et le volume le plus élevé jamais enregistré par Colliers pour un premier semestre.
Au-delà de ce record, le semestre fait apparaître une tendance claire : les capitaux se concentrent de plus en plus sur les établissements de catégorie supérieure. Les hôtels quatre et cinq étoiles ont représenté 86 % de l’investissement total, avec 2,108 milliards d’euros répartis sur 55 transactions.
Cela ne signifie pas que tout hôtel haut de gamme constitue automatiquement un bon investissement. L’emplacement, le prix d’acquisition, le potentiel de repositionnement et, surtout, la qualité de l’exploitation restent déterminants.
86 % des capitaux se dirigent vers les hôtels quatre et cinq étoiles
Les hôtels cinq étoiles ont concentré 51 % de l’investissement total, avec 1,25 milliard d’euros, tandis que les établissements quatre étoiles en ont représenté 35 % supplémentaires, soit 858 millions d’euros.
Ensemble, ces deux catégories ont attiré 2,108 milliards d’euros, confirmant la sélectivité croissante en faveur des actifs de meilleure qualité.
Cette répartition a également porté le prix moyen par chambre à des niveaux historiques. Il convient toutefois d’interpréter ce chiffre avec prudence : une moyenne plus élevée ne signifie pas que tous les hôtels se sont valorisés de la même manière. Elle reflète aussi le poids accru des transactions portant sur des actifs de grande valeur.
La catégorie ne représente d’ailleurs qu’une partie de l’équation. Un hôtel cinq étoiles peut être un actif stabilisé, mais aussi un établissement nécessitant des travaux de rénovation, un changement d’exploitant ou un repositionnement. Le classement de l’hôtel et sa stratégie d’investissement sont deux choses différentes.
L’hôtellerie de loisirs retrouve la première place
Le segment des hôtels de loisirs a représenté 60 % du volume des transactions, avec 1,481 milliard d’euros, contre 40 % pour les établissements urbains.
Ce chiffre prolonge une tendance déjà observée au cours des années précédentes et reflète l’intérêt pour les destinations établies, où il existe des possibilités de rénover les actifs, d’améliorer leur gestion ou de renforcer leur positionnement.
Sur ces marchés, la création de valeur ne passe pas nécessairement par une augmentation du nombre de chambres. Elle peut résulter d’une rénovation, d’un changement d’enseigne, d’une amélioration opérationnelle ou d’une montée en gamme.
Les Baléares ont été la première destination des investissements au cours du premier semestre, avec 577 millions d’euros, soit 23 % du total national. Ce montant dépasse les 464 millions d’euros enregistrés sur l’ensemble de l’année 2025.
La Costa del Sol occupe la deuxième place, avec 435 millions d’euros, suivie de Madrid avec 397 millions et des Canaries avec 363 millions.
Davantage de sélection actif par actif et moins de grands portefeuilles
Une autre caractéristique importante du semestre est la prédominance des opérations portant sur des actifs individuels par rapport aux grands portefeuilles.
Selon Colliers, 82 % des volumes ont été concentrés dans des transactions individuelles, tandis que les portefeuilles n’en ont représenté que 18 %.
Cela renforce l’idée d’un marché où les capitaux recherchent des opportunités précises plutôt qu’une exposition indifférenciée au secteur.
Cette tendance correspond également à l’importance des stratégies de repositionnement. Une grande partie des investissements se dirige vers des hôtels existants, où l’acquéreur peut agir sur le produit, la marque, la gestion ou la structure opérationnelle pour tenter d’améliorer les performances.
Un contexte touristique favorable, mais qui n’explique pas tout
L’activité d’investissement bénéficie d’un environnement touristique qui reste favorable.
Entre janvier et mai 2026, l’Espagne a accueilli près de 36,8 millions de touristes internationaux, soit environ 5 % de plus qu’un an auparavant. Sur la même période, les dépenses touristiques ont progressé d’environ 8 %.
Le fait que les dépenses augmentent plus rapidement que les arrivées est particulièrement important pour les hôtels de catégorie supérieure, capables de capter une part plus importante des dépenses des voyageurs disposant d’un pouvoir d’achat plus élevé.
Mais la bonne dynamique du tourisme ne fait pas automatiquement de chaque hôtel un bon investissement.
Le prix d’achat, les coûts d’exploitation, les besoins de rénovation, le positionnement et la qualité de la gestion peuvent créer des écarts très importants entre des actifs pourtant situés dans une même destination.
Dans l’hôtellerie, l’immobilier et l’exploitation sont indissociables
C’est l’une des caractéristiques qui différencient l’hôtellerie des autres segments immobiliers.
La valeur d’un entrepôt logistique ou d’un immeuble de bureaux dépend en grande partie du bien lui-même, de son emplacement et de ses contrats de location. Dans l’hôtellerie, il existe également une activité d’exploitation derrière l’actif immobilier.
Le taux d’occupation, le prix moyen par chambre, les coûts salariaux, la distribution, la marque, l’exploitant et l’expérience client influencent directement les résultats.
C’est pourquoi deux hôtels physiquement similaires peuvent générer des rendements très différents.
Cette dimension opérationnelle permet également de comprendre le rôle croissant des chaînes hôtelières elles-mêmes dans les acquisitions.
Les capitaux nationaux et les chaînes hôtelières gagnent en importance
Les investisseurs espagnols ont représenté 62 % de l’investissement total, avec 1,513 milliard d’euros, contre 947 millions d’euros apportés par les capitaux internationaux.
Parmi les investisseurs nationaux, les chaînes hôtelières ont constitué la principale catégorie d’acquéreurs, avec 792 millions d’euros, soit 32 % du volume total.
Pour une chaîne hôtelière, une acquisition peut répondre à une logique allant au-delà de l’investissement immobilier : s’implanter dans une destination, atteindre une plus grande taille, améliorer la distribution ou générer des gains d’efficacité opérationnelle.
Des investisseurs privés, des family offices et des sociétés foncières cotées espagnoles (SOCIMI) ont également participé, tandis que les capitaux internationaux sont restés présents aussi bien sur les actifs stabilisés que dans les opérations de repositionnement.
Une catégorie supérieure ne signifie pas moins de risques
La concentration des capitaux dans les hôtels premium peut s’expliquer par leur capacité à pratiquer des tarifs plus élevés et à bénéficier d’une demande touristique disposant d’un pouvoir d’achat supérieur.
Mais la catégorie d’un établissement n’élimine pas le risque.
Un hôtel haut de gamme peut nécessiter d’importantes dépenses d’investissement, dépendre fortement d’une enseigne particulière ou souffrir lorsque les coûts d’exploitation augmentent plus rapidement que les revenus. Il peut également être affecté par des changements dans la demande, les liaisons aériennes ou la réglementation de la destination.
L’analyse doit donc aller au-delà du nombre d’étoiles et de l’emplacement.
Dans l’hôtellerie, plusieurs critères sont particulièrement importants :
- Le prix d’acquisition
- La qualité de l’exploitant
- La capacité à maintenir le taux d’occupation et les tarifs
- Les besoins futurs en investissements
- Le véritable potentiel de repositionnement
Un marché solide, mais de plus en plus sélectif
Colliers estime que, si le rythme d’activité du premier semestre se maintient, l’investissement hôtelier en Espagne pourrait de nouveau dépasser 4 milliards d’euros en 2026.
Le record semestriel et la concentration sur les hôtels quatre et cinq étoiles révèlent un marché disposant de capitaux abondants, mais également plus exigeant.
Le principal enseignement n’est pas simplement que le luxe attire les investisseurs. C’est que les capitaux sélectionnent avec davantage de rigueur les actifs capables de maintenir leurs revenus, d’améliorer leur positionnement ou de créer de la valeur grâce à la gestion.
Dans ce contexte, la catégorie de l’hôtel compte, mais elle ne suffit pas. La rentabilité finale continuera de dépendre du prix payé, de la manière dont l’actif est exploité et des possibilités d’améliorer ses résultats.
