O investimento hoteleiro em Espanha atingiu 2.460 milhões de euros no primeiro semestre de 2026, mais 26,5% do que um ano antes e o maior volume registado pela Colliers para uma primeira metade do ano.
Para além do recorde, o semestre revela uma tendência clara: o capital concentra-se cada vez mais em ativos de categoria superior. Os hotéis de quatro e cinco estrelas concentraram 86% de todo o investimento, com 2.108 milhões de euros distribuídos por 55 operações.
Isto não significa que qualquer hotel de gama alta seja automaticamente um bom investimento. A localização, o preço de aquisição, a capacidade de reposicionamento e, sobretudo, a qualidade da operação continuam a ser determinantes.
86% do capital dirige-se a hotéis de quatro e cinco estrelas
Os hotéis de cinco estrelas concentraram 51% do investimento total, com 1.250 milhões de euros, enquanto os de quatro estrelas representaram mais 35%, com 858 milhões de euros.
Em conjunto, ambas as categorias absorveram 2.108 milhões de euros, confirmando a crescente seletividade em relação a ativos de maior qualidade.
Esta composição também elevou o preço médio por quarto para máximos históricos. No entanto, convém interpretar o dado com cautela: uma média mais elevada não significa que todos os hotéis tenham valorizado da mesma forma. Reflete também o maior peso das operações sobre ativos de elevado valor.
Além disso, a categoria é apenas uma parte da equação. Um hotel de cinco estrelas pode ser um ativo estabilizado, mas também um projeto que necessite de renovação, mudança de operador ou reposicionamento. A classificação por estrelas e a estratégia de investimento não são a mesma coisa.
O segmento de férias volta a liderar
O segmento de hotéis vocacionados para férias concentrou 60% do volume transacionado, com 1.481 milhões de euros, face aos 40% destinados a estabelecimentos urbanos.
O dado prolonga uma tendência já visível em anos anteriores e reflete o interesse por destinos consolidados, onde existe margem para renovar imóveis, melhorar a sua gestão ou elevar o seu posicionamento.
Neste tipo de mercados, a criação de valor não tem necessariamente de resultar de um aumento do número de quartos. Pode ser alcançada através de reabilitação, mudança de marca, melhoria operacional ou subida de categoria.
As Baleares foram o principal destino de investimento durante a primeira metade do ano, com 577 milhões de euros, equivalentes a 23% do total nacional. Este valor supera os 464 milhões de euros registados durante todo o ano de 2025.
A Costa del Sol ocupou a segunda posição, com 435 milhões de euros, seguida de Madrid, com 397 milhões, e das Canárias, com 363 milhões.
Mais seleção ativo a ativo e menos grandes carteiras
Outra característica relevante do semestre é o peso das operações sobre ativos individuais face às grandes carteiras.
Segundo a Colliers, 82% do volume concentrou-se em operações individuais, enquanto as carteiras representaram apenas 18%.
Isto reforça a ideia de um mercado em que o capital procura oportunidades concretas, em vez de uma exposição indiscriminada ao setor.
Também está em linha com o peso das estratégias de reposicionamento. Uma parte significativa do investimento dirige-se a hotéis já existentes, onde o comprador pode intervir no produto, na marca, na gestão ou na estrutura operacional para procurar melhorar os resultados.
O contexto turístico ajuda, mas não explica tudo
A atividade de investimento beneficia de um contexto turístico que continua favorável.
Entre janeiro e maio de 2026, Espanha recebeu cerca de 36,8 milhões de turistas internacionais, aproximadamente mais 5% do que um ano antes. No mesmo período, a despesa turística aumentou cerca de 8%.
O facto de a despesa crescer mais rapidamente do que as chegadas é particularmente relevante para os hotéis de categoria superior, capazes de captar uma maior parcela dos gastos dos viajantes com maior poder de compra.
Mas o bom desempenho do turismo não transforma automaticamente qualquer hotel num bom investimento.
O preço de compra, os custos operacionais, as necessidades de renovação, o posicionamento e a qualidade da gestão podem criar diferenças muito significativas entre ativos situados até no mesmo destino.
Na hotelaria, o imóvel e a operação estão ligados
Esta é uma das características que distingue os hotéis de outros segmentos imobiliários.
O valor de um armazém logístico ou de um edifício de escritórios depende, em grande medida, do próprio imóvel, da sua localização e dos contratos de arrendamento. Na hotelaria, existe também um negócio operacional por detrás do ativo.
A taxa de ocupação, a tarifa média, os custos laborais, a distribuição, a marca, o operador e a experiência do cliente influenciam diretamente os resultados.
Por isso, dois hotéis fisicamente semelhantes podem gerar rentabilidades muito diferentes.
Esta dimensão operacional também ajuda a compreender o peso crescente das próprias cadeias hoteleiras nas aquisições.
O capital nacional e as cadeias hoteleiras ganham protagonismo
Os investidores espanhóis concentraram 62% do investimento total, com 1.513 milhões de euros, face aos 947 milhões de euros provenientes do capital internacional.
Dentro do capital nacional, as cadeias hoteleiras foram os principais compradores, com 792 milhões de euros e 32% do volume total.
Para uma cadeia hoteleira, uma aquisição pode obedecer a uma lógica que vai além do investimento puramente imobiliário: estabelecer presença num destino, ganhar escala, melhorar a distribuição ou gerar eficiências operacionais.
Também participaram investidores privados, family offices e sociedades imobiliárias cotadas espanholas (SOCIMI), enquanto o capital internacional continuou presente tanto em ativos estabilizados como em operações de reposicionamento.
Uma categoria superior não significa menos risco
A concentração do capital em hotéis premium pode estar relacionada com a sua capacidade para praticar tarifas mais elevadas e beneficiar de uma procura turística com maior poder de compra.
Mas a categoria do estabelecimento não elimina o risco.
Um hotel de gama alta pode exigir um investimento de capital elevado, depender fortemente de uma determinada marca ou sofrer se os custos operacionais crescerem mais rapidamente do que as receitas. Também pode ser afetado por alterações na procura, nas ligações aéreas ou na regulamentação do destino.
Por isso, a análise deve ir além das estrelas ou da localização.
Na hotelaria, são particularmente importantes:
- O preço de aquisição
- A qualidade do operador
- A capacidade de manter a ocupação e as tarifas
- As necessidades futuras de investimento
- O verdadeiro potencial de reposicionamento
Um mercado forte, mas cada vez mais seletivo
A Colliers estima que, se o ritmo de atividade do primeiro semestre se mantiver, o investimento hoteleiro em Espanha poderá voltar a superar os 4.000 milhões de euros em 2026.
O recorde semestral e a concentração nos hotéis de quatro e cinco estrelas mostram um mercado com abundância de capital, mas também com critérios de seleção mais exigentes.
A principal conclusão não é simplesmente que o luxo atrai investimento. É que o capital está a selecionar com maior cuidado ativos capazes de sustentar receitas, melhorar o seu posicionamento ou gerar valor através da gestão.
Neste contexto, a categoria do hotel importa, mas não basta. A rentabilidade final continuará a depender do preço pago, da forma como o ativo é explorado e da capacidade de melhorar os seus resultados.
