Die Hotelinvestitionen in Spanien erreichten im ersten Halbjahr 2026 ein Volumen von 2,46 Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg von 26,5 % gegenüber dem Vorjahr und dem höchsten von Colliers jemals für ein erstes Halbjahr erfassten Volumen.
Abgesehen von diesem Rekord zeigt sich eine klare Entwicklung: Das Kapital konzentriert sich zunehmend auf Hotels höherer Kategorien. Vier- und Fünf-Sterne-Hotels vereinten 86 % aller Investitionen auf sich, mit 2,108 Milliarden Euro verteilt auf 55 Transaktionen.
Das bedeutet nicht, dass jedes gehobene Hotel automatisch eine gute Investition ist. Lage, Kaufpreis, Repositionierungspotenzial und vor allem die Qualität des operativen Geschäfts bleiben entscheidend.
86 % des Kapitals fließen in Vier- und Fünf-Sterne-Hotels
Fünf-Sterne-Hotels machten mit 1,25 Milliarden Euro 51 % der Gesamtinvestitionen aus, während Vier-Sterne-Hotels mit 858 Millionen Euro weitere 35 % auf sich vereinten.
Zusammen zogen beide Kategorien 2,108 Milliarden Euro an und bestätigten damit die zunehmende Selektivität zugunsten qualitativ hochwertiger Immobilien.
Diese Zusammensetzung der Investitionen ließ auch den durchschnittlichen Preis pro Hotelzimmer auf ein Rekordniveau steigen. Allerdings sollte diese Zahl mit Vorsicht interpretiert werden: Ein höherer Durchschnitt bedeutet nicht, dass alle Hotels gleichermaßen an Wert gewonnen haben. Er spiegelt auch den gestiegenen Anteil von Transaktionen mit besonders hochwertigen Immobilien wider.
Die Hotelkategorie ist zudem nur ein Teil der Gleichung. Ein Fünf-Sterne-Hotel kann ein bereits stabilisiertes Investment sein, aber auch eine Immobilie, die renoviert werden muss, einen Betreiberwechsel benötigt oder neu positioniert werden soll. Die Sterneklassifizierung eines Hotels und seine Anlagestrategie sind nicht dasselbe.
Ferienhotels übernehmen erneut die Führung
Das Ferienhotelsegment vereinte 60 % des Transaktionsvolumens auf sich, mit 1,481 Milliarden Euro, gegenüber 40 % für Stadthotels.
Damit setzt sich ein bereits in den Vorjahren erkennbarer Trend fort. Er spiegelt das Interesse an etablierten Urlaubsdestinationen wider, in denen Potenzial für die Renovierung von Immobilien, die Verbesserung der Betriebsführung oder eine höherwertige Positionierung besteht.
In solchen Märkten muss Wertschöpfung nicht zwangsläufig durch zusätzliche Zimmer entstehen. Sie kann durch Sanierung, einen Markenwechsel, operative Verbesserungen oder eine Höherklassifizierung erzielt werden.
Die Balearen waren im ersten Halbjahr das wichtigste Investitionsziel mit 577 Millionen Euro, was 23 % des spanischen Gesamtvolumens entspricht. Damit wurde bereits das Volumen von 464 Millionen Euro aus dem gesamten Jahr 2025 übertroffen.
An zweiter Stelle lag die Costa del Sol mit 435 Millionen Euro, gefolgt von Madrid mit 397 Millionen Euro und den Kanarischen Inseln mit 363 Millionen Euro.
Stärkere Auswahl einzelner Immobilien und weniger große Portfolios
Ein weiteres wichtiges Merkmal des ersten Halbjahres ist die Dominanz von Einzelimmobilientransaktionen gegenüber großen Portfolios.
Laut Colliers entfielen 82 % des Investitionsvolumens auf Einzeltransaktionen, während Portfoliotransaktionen lediglich 18 % ausmachten.
Das unterstreicht das Bild eines Marktes, in dem Kapital gezielt nach konkreten Chancen sucht, statt wahllos in den gesamten Sektor zu investieren.
Dieser Trend passt auch zur Bedeutung von Repositionierungsstrategien. Ein großer Teil der Investitionen fließt in bestehende Hotels, bei denen Käufer durch Veränderungen an der Immobilie, der Marke, dem Management oder der Betriebsstruktur versuchen können, die Ergebnisse zu verbessern.
Das touristische Umfeld unterstützt den Markt, erklärt aber nicht alles
Die Investitionstätigkeit profitiert von einem weiterhin günstigen touristischen Umfeld.
Zwischen Januar und Mai 2026 empfing Spanien rund 36,8 Millionen internationale Touristen, etwa 5 % mehr als im Vorjahr. Im gleichen Zeitraum stiegen die touristischen Ausgaben um ungefähr 8 %.
Dass die Ausgaben schneller steigen als die Besucherzahlen, ist besonders für Hotels höherer Kategorien relevant. Diese können einen größeren Anteil der Ausgaben zahlungskräftiger Reisender auf sich ziehen.
Eine positive Entwicklung des Tourismus macht jedoch nicht automatisch jedes Hotel zu einer guten Investition.
Kaufpreis, Betriebskosten, Renovierungsbedarf, Marktpositionierung und Managementqualität können selbst zwischen Hotels am selben Standort erhebliche Unterschiede verursachen.
In der Hotellerie sind Immobilie und operatives Geschäft eng miteinander verbunden
Das ist einer der wesentlichen Unterschiede zwischen Hotels und anderen Immobiliensegmenten.
Der Wert einer Logistikhalle oder eines Bürogebäudes hängt zu einem großen Teil von der Immobilie selbst, ihrem Standort und ihren Mietverträgen ab. Bei Hotels kommt zusätzlich ein operatives Geschäft hinzu.
Auslastung, durchschnittliche Zimmerpreise, Personalkosten, Vertrieb, Marke, Betreiber und Gästeerlebnis beeinflussen das Ergebnis unmittelbar.
Deshalb können zwei baulich sehr ähnliche Hotels ganz unterschiedliche Renditen erzielen.
Diese operative Dimension erklärt auch, warum Hotelketten selbst bei Übernahmen eine immer größere Rolle spielen.
Inländisches Kapital und Hotelketten gewinnen an Bedeutung
Spanische Investoren machten 62 % der Gesamtinvestitionen aus, mit 1,513 Milliarden Euro, gegenüber 947 Millionen Euro aus internationalem Kapital.
Unter den inländischen Investoren waren Hotelketten die wichtigsten Käufer, mit 792 Millionen Euro beziehungsweise 32 % des gesamten Investitionsvolumens.
Für eine Hotelkette kann eine Übernahme einer Logik folgen, die über eine rein immobilienwirtschaftliche Investition hinausgeht: Präsenz an einem Standort aufbauen, Größenvorteile erzielen, den Vertrieb verbessern oder operative Effizienzgewinne realisieren.
Auch private Investoren, Family Offices und spanische börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaften (SOCIMIs) waren beteiligt. Zugleich blieb internationales Kapital sowohl bei stabilisierten Hotelimmobilien als auch bei Repositionierungsprojekten aktiv.
Eine höhere Hotelkategorie bedeutet nicht weniger Risiko
Die Konzentration des Kapitals auf Premiumhotels kann auf deren Fähigkeit zurückzuführen sein, höhere Zimmerpreise durchzusetzen und von der Nachfrage zahlungskräftiger Reisender zu profitieren.
Die Kategorie eines Hotels beseitigt jedoch nicht das Risiko.
Ein gehobenes Hotel kann hohe Investitionsausgaben erfordern, stark von einer bestimmten Marke abhängig sein oder unter Druck geraten, wenn die Betriebskosten schneller steigen als die Einnahmen. Auch Veränderungen der Nachfrage, der Fluganbindungen oder der örtlichen Vorschriften können sich auswirken.
Deshalb muss die Analyse über die Sterneklassifizierung und die Lage hinausgehen.
In der Hotellerie sind insbesondere folgende Faktoren wichtig:
- Der Kaufpreis
- Die Qualität des Betreibers
- Die Fähigkeit, Auslastung und Zimmerpreise aufrechtzuerhalten
- Der zukünftige Investitionsbedarf
- Das tatsächliche Repositionierungspotenzial
Ein starker, aber zunehmend selektiver Markt
Colliers schätzt, dass die Hotelinvestitionen in Spanien 2026 erneut die Marke von 4 Milliarden Euro überschreiten könnten, sofern sich das Aktivitätsniveau des ersten Halbjahres fortsetzt.
Das Rekordvolumen im ersten Halbjahr und die Konzentration auf Vier- und Fünf-Sterne-Hotels zeigen einen Markt mit reichlich verfügbarem Kapital, aber auch anspruchsvolleren Auswahlkriterien.
Die wichtigste Erkenntnis lautet nicht einfach, dass Luxus Investitionen anzieht. Vielmehr gilt: Das Kapital wählt immer sorgfältiger Immobilien aus, die ihre Einnahmen langfristig sichern, ihre Marktposition verbessern oder durch professionelles Management zusätzlichen Wert schaffen können.
In diesem Umfeld ist die Hotelkategorie wichtig, reicht aber allein nicht aus. Die letztendliche Rendite hängt weiterhin davon ab, welcher Preis gezahlt wird, wie das Hotel betrieben wird und welches Potenzial besteht, seine wirtschaftlichen Ergebnisse zu verbessern.
