Gli investimenti alberghieri in Spagna hanno raggiunto 2,46 miliardi di euro nel primo semestre del 2026, il 26,5% in più rispetto a un anno prima e il volume più elevato mai registrato da Colliers nella prima metà dell’anno.
Al di là del record, il semestre evidenzia una tendenza chiara: il capitale si concentra sempre di più sugli immobili di categoria superiore. Gli hotel a quattro e cinque stelle hanno raccolto l’86% degli investimenti totali, con 2,108 miliardi di euro distribuiti su 55 operazioni.
Questo non significa che qualsiasi hotel di alta gamma sia automaticamente un buon investimento. La posizione, il prezzo di acquisto, il potenziale di riposizionamento e, soprattutto, la qualità della gestione operativa restano determinanti.
L’86% del capitale si dirige verso gli hotel a quattro e cinque stelle
Gli hotel a cinque stelle hanno concentrato il 51% degli investimenti totali, con 1,25 miliardi di euro, mentre quelli a quattro stelle hanno rappresentato un ulteriore 35%, pari a 858 milioni di euro.
Complessivamente, le due categorie hanno assorbito 2,108 miliardi di euro, confermando la crescente selettività a favore degli asset di maggiore qualità.
Questa composizione degli investimenti ha inoltre portato il prezzo medio per camera ai massimi storici. Tuttavia, il dato deve essere interpretato con cautela: una media più elevata non implica che tutti gli hotel si siano rivalutati nella stessa misura. Riflette anche il maggiore peso delle operazioni su immobili di valore elevato.
La categoria, inoltre, rappresenta soltanto una parte dell’equazione. Un hotel a cinque stelle può essere un asset stabilizzato, ma anche una struttura che richiede una ristrutturazione, un cambio di gestore o un riposizionamento. Le stelle dell’hotel e la strategia di investimento non sono la stessa cosa.
Il segmento turistico torna a guidare il mercato
Il segmento degli hotel nelle destinazioni turistiche ha concentrato il 60% del volume delle transazioni, con 1,481 miliardi di euro, rispetto al 40% destinato alle strutture urbane.
Il dato conferma una tendenza già visibile negli anni precedenti e riflette l’interesse per destinazioni consolidate, dove esiste un margine per ristrutturare gli immobili, migliorarne la gestione o elevarne il posizionamento.
In questi mercati, la creazione di valore non deve necessariamente derivare dall’aumento del numero di camere. Può essere ottenuta attraverso interventi di riqualificazione, cambi di marchio, miglioramenti operativi o il passaggio a una categoria superiore.
Le Baleari sono state la principale destinazione degli investimenti durante il primo semestre, con 577 milioni di euro, pari al 23% del totale nazionale. La cifra supera i 464 milioni di euro registrati nell’intero 2025.
La Costa del Sol si è classificata al secondo posto, con 435 milioni di euro, seguita da Madrid con 397 milioni e dalle Canarie con 363 milioni.
Più selezione dei singoli asset e meno grandi portafogli
Un altro elemento significativo del semestre è il peso delle operazioni su singoli immobili rispetto ai grandi portafogli.
Secondo Colliers, l’82% del volume si è concentrato su transazioni relative a singoli asset, mentre i portafogli hanno rappresentato soltanto il 18%.
Questo rafforza l’idea di un mercato in cui il capitale ricerca opportunità specifiche piuttosto che un’esposizione indiscriminata al settore.
Il fenomeno è coerente anche con l’importanza delle strategie di riposizionamento. Una parte significativa degli investimenti si dirige verso hotel già esistenti, dove l’acquirente può intervenire sull’immobile, sul marchio, sulla gestione o sulla struttura operativa per cercare di migliorare i risultati.
Il contesto turistico aiuta, ma non spiega tutto
L’attività degli investitori beneficia di un contesto turistico ancora favorevole.
Tra gennaio e maggio 2026, la Spagna ha accolto circa 36,8 milioni di turisti internazionali, all’incirca il 5% in più rispetto a un anno prima. Nello stesso periodo, la spesa turistica è cresciuta di circa l’8%.
Il fatto che la spesa cresca più rapidamente degli arrivi è particolarmente importante per gli hotel di categoria superiore, capaci di intercettare una quota maggiore della spesa dei viaggiatori con maggiore capacità economica.
Tuttavia, il buon andamento del turismo non trasforma automaticamente qualsiasi hotel in un buon investimento.
Il prezzo di acquisto, i costi operativi, le necessità di ristrutturazione, il posizionamento e la qualità della gestione possono determinare differenze molto significative anche tra immobili situati nella stessa destinazione.
Nel settore alberghiero, l’immobile e l’attività operativa sono strettamente collegati
Questa è una delle caratteristiche che distinguono gli hotel dagli altri segmenti immobiliari.
Il valore di un capannone logistico o di un edificio per uffici dipende in larga misura dall’immobile, dalla sua posizione e dai contratti di locazione. Nel settore alberghiero, invece, esiste anche un’attività operativa alla base dell’investimento immobiliare.
Occupazione delle camere, tariffa media, costi del personale, distribuzione, marchio, gestore ed esperienza del cliente influenzano direttamente i risultati.
Per questo, due hotel fisicamente simili possono generare rendimenti molto diversi.
Questa dimensione operativa aiuta anche a comprendere il ruolo crescente delle catene alberghiere nelle acquisizioni.
Il capitale nazionale e le catene alberghiere acquistano importanza
Gli investitori spagnoli hanno concentrato il 62% degli investimenti totali, con 1,513 miliardi di euro, rispetto ai 947 milioni di euro apportati dal capitale internazionale.
All’interno del capitale nazionale, le catene alberghiere sono state i principali acquirenti, con 792 milioni di euro e il 32% del volume totale.
Per una catena alberghiera, un’acquisizione può rispondere a una logica che va oltre quella puramente immobiliare: entrare in una destinazione, aumentare la propria dimensione, migliorare la distribuzione o generare efficienze operative.
Hanno partecipato anche investitori privati, family office e società immobiliari quotate spagnole (SOCIMI), mentre il capitale internazionale è rimasto attivo sia negli asset stabilizzati sia nelle operazioni di riposizionamento.
Una categoria superiore non significa meno rischi
La concentrazione del capitale negli hotel premium può essere spiegata dalla loro capacità di applicare tariffe più elevate e beneficiare di una domanda turistica con maggiore potere d’acquisto.
Ma la categoria della struttura non elimina il rischio.
Un hotel di alta gamma può richiedere investimenti in conto capitale elevati, dipendere fortemente da un determinato marchio o risentire di un aumento dei costi operativi superiore alla crescita dei ricavi. Può inoltre subire gli effetti dei cambiamenti nella domanda, nei collegamenti aerei o nella normativa della destinazione.
Per questo, l’analisi deve andare oltre le stelle e la posizione.
Nel settore alberghiero, assumono particolare importanza:
- Il prezzo di acquisto
- La qualità del gestore
- La capacità di mantenere occupazione e tariffe
- Le future necessità di investimento
- Il reale potenziale di riposizionamento
Un mercato solido, ma sempre più selettivo
Colliers stima che, se il ritmo di attività del primo semestre dovesse mantenersi, gli investimenti alberghieri in Spagna potrebbero nuovamente superare i 4 miliardi di euro nel 2026.
Il record semestrale e la concentrazione degli investimenti negli hotel a quattro e cinque stelle mostrano un mercato caratterizzato da abbondanza di capitale, ma anche da criteri di selezione più rigorosi.
Il principale insegnamento non è semplicemente che il lusso attira investimenti. È che il capitale seleziona con maggiore attenzione gli asset capaci di sostenere i ricavi, migliorare il proprio posizionamento o creare valore attraverso la gestione.
In questo contesto, la categoria dell’hotel è importante, ma non basta. Il rendimento finale continuerà a dipendere dal prezzo pagato, dal modo in cui viene gestito l’immobile e dalla possibilità di migliorarne i risultati.
