La Spagna ha chiuso il 2025 con un nuovo record turistico: 96,8 milioni di visitatori internazionali, il 3,2% in più rispetto all’anno precedente. Anche la spesa ha raggiunto un massimo storico, con 134.712 milioni di euro, il 6,8% in più.
Questi dati aiutano a spiegare l’attrattiva immobiliare di molte destinazioni costiere, isole e città con una forte attività turistica. Ma un buon anno turistico non trasforma automaticamente una località in un buon investimento. Per analizzarla, bisogna guardare ben oltre l’occupazione di luglio e agosto.
Il prezzo di ingresso, la domanda durante tutto l’anno, la regolamentazione, i costi di gestione o la facilità di vendere l’asset possono essere importanti quanto il numero di turisti che riceve la destinazione.
Dall’alta stagione alla domanda durante tutto l’anno
Per anni, una delle strategie più visibili nelle zone turistiche è stata acquistare un’abitazione per ottenere redditi attraverso l’affitto turistico. L’elevata domanda in alta stagione può permettere di applicare canoni più alti in determinati periodi, anche se questa fotografia dice poco sulla redditività dell’intero anno.
Una destinazione molto stagionale può registrare un’occupazione elevata in estate e una domanda molto più bassa durante il resto dei mesi. Per questo è più utile analizzare se esistono diversi motori capaci di sostenere il mercato: turismo, popolazione residente, attività economica, buoni collegamenti, seconde case o domanda internazionale.
Conviene anche distinguere fenomeni diversi. Il turismo genera domanda di alloggio, mentre l’acquisto di abitazioni da parte di stranieri genera domanda residenziale. Possono coincidere nelle stesse località, ma non sono la stessa cosa.
Quest’ultima ha un peso particolarmente elevato in alcuni mercati turistici spagnoli. Nel terzo trimestre del 2025, gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 43,29% delle compravendite di abitazioni ad Alicante, il 31,84% a Malaga e circa il 29,5% sia nelle Baleari sia a Santa Cruz de Tenerife.
La destinazione più cara non offre sempre la maggiore redditività
Un investimento immobiliare può generare rendimento in due modi principali: attraverso i redditi periodici dell’affitto e attraverso un’eventuale rivalutazione dell’asset.
Non sempre evolvono nella stessa direzione.
I mercati con maggiore riconoscimento internazionale possono presentare una domanda molto solida, ma anche prezzi di acquisto elevati. Se il prezzo di acquisto cresce più rapidamente dei canoni, la redditività lorda da locazione si comprime.
Per questo, una località premium può offrire buone prospettive di domanda e conservazione del valore e, allo stesso tempo, una redditività corrente inferiore rispetto ad altri mercati meno conosciuti.
La redditività lorda, inoltre, è solo il punto di partenza. In un’abitazione destinata all’affitto turistico possono pesare in modo particolare le spese di:
- condominio e imposte;
- manutenzione e utenze;
- pulizia;
- commercializzazione;
- gestione professionale;
- assicurazioni;
- periodi senza occupazione.
Una tariffa elevata in alta stagione non permette, da sola, di sapere quanto finirà per ottenere il proprietario alla fine dell’anno.
L’analisi dovrebbe quindi concentrarsi sul rapporto tra prezzo di ingresso, redditi prevedibili e costi reali, non solo su quanto si può incassare durante le settimane di maggiore domanda.
La regolamentazione può cambiare completamente l’investimento
L’affitto turistico incorpora inoltre un rischio che non va dato per scontato: la possibilità di sfruttare legalmente l’abitazione con questo uso.
La normativa dipende dalla comunità autonoma e dal comune e può includere requisiti di licenza, limitazioni urbanistiche o condizioni specifiche. Possono esistere anche restrizioni derivanti dalla stessa comunità dei proprietari.
Per questo, prima di acquistare un’abitazione con l’aspettativa di destinarla all’affitto turistico, è essenziale verificare quali usi sono consentiti e a quali condizioni.
Un investimento che funziona economicamente solo con l’affitto turistico può cambiare completamente profilo se questo uso viene limitato.
La regolamentazione è inoltre uno dei motivi per cui la crescita del turismo aggregato non avvantaggia necessariamente allo stesso modo tutte le forme di alloggio. Hotel, appartamenti turistici, abitazioni per vacanze e affitto residenziale rispondono a quadri normativi e modelli operativi diversi.
Stagionalità, gestione e liquidità: i rischi che non si vedono ad agosto
La dipendenza dall’alta stagione è un altro fattore essenziale.
Più che osservare soltanto l’occupazione massima, conviene stimare:
- per quanti mesi esiste domanda sufficiente;
- quali tariffe possono essere sostenute fuori stagione;
- qual è il costo annuale dell’asset;
- e quanto dipende il risultato da un numero ridotto di settimane.
Conta anche chi gestisce la proprietà. La gestione diretta richiede tempo e organizzazione, mentre delegarla a un professionista riduce questo carico ma incorpora costi che incidono sulla redditività netta.
Se l’acquisto viene finanziato tramite mutuo, il costo del debito aggiunge un’altra variabile. La stessa abitazione può avere una determinata redditività immobiliare e offrire un risultato diverso sul capitale apportato a seconda del livello e del costo della leva finanziaria.
E, come accade con qualsiasi investimento immobiliare diretto, esiste un rischio di liquidità. Anche nelle destinazioni molto richieste, vendere richiede tempo e il prezzo finale dipenderà dalle condizioni di mercato in quel momento.
Non tutto l’immobiliare turistico è abitazione per vacanze
Il rapporto tra turismo e immobiliare va molto oltre l’acquisto di una casa vicino al mare.
All’interno del residenziale si possono trovare promozioni orientate alla prima o seconda casa in mercati con forte domanda turistica o internazionale. Su un altro piano si colloca l’hospitality, che comprende hotel, resort e aparthotel.
Sono investimenti molto diversi.
In un’abitazione, l’analisi si concentra principalmente sull’immobile, sulla domanda e, se viene affittata, sulla capacità di generare redditi. In un hotel, invece, l’asset immobiliare è strettamente legato al funzionamento di un’attività operativa.
Variabili come l’occupazione, la tariffa media, l’operatore, il posizionamento della struttura, il contratto di gestione, le necessità di investimento o il flusso di cassa diventano determinanti.
Il settore alberghiero continua a concentrare un volume rilevante di investimento istituzionale in Spagna. Nel primo trimestre del 2026 ha registrato 811 milioni di euro di investimento, circa il 13% del volume immobiliare totale del Paese nel periodo, secondo Colliers.
Il dato dimostra l’interesse del capitale per il segmento, ma non significa che qualsiasi asset alberghiero sia attraente. Come nel residenziale turistico, la qualità della posizione e della domanda deve essere analizzata insieme al prezzo e ai rischi specifici dell’operazione.
La migliore destinazione turistica non è sempre il miglior investimento
I record turistici della Spagna creano un contesto favorevole per numerose destinazioni, ma il numero di visitatori è solo una variabile.
Una zona può ricevere milioni di turisti e risultare poco attraente per un investitore se i prezzi di acquisto sono troppo elevati, l’attività si concentra in poche settimane o la regolamentazione limita l’uso previsto. Allo stesso modo, una destinazione meno conosciuta può presentare un migliore equilibrio tra prezzo, domanda e possibilità di crescita.
Per questo, prima di investire in una zona turistica conviene chiedersi non solo quanto turismo riceve, ma che cosa sostiene realmente la domanda durante tutto l’anno, quanto costa accedere all’asset, quali redditi può generare al netto delle spese e quali rischi possono alterare queste previsioni.
L’attrattiva della destinazione è il punto di partenza. La qualità dell’investimento dipende da tutto ciò che viene dopo.
