Espanha encerrou 2025 com um novo recorde turístico: 96,8 milhões de visitantes internacionais, mais 3,2% do que no ano anterior. A despesa também atingiu um máximo histórico, com 134.712 milhões de euros, mais 6,8%.
Estes números ajudam a explicar o atrativo imobiliário de muitos destinos costeiros, ilhas e cidades com forte atividade turística. Mas um bom ano turístico não transforma automaticamente uma localização num bom investimento. Para a analisar, é necessário olhar muito além da ocupação de julho e agosto.
O preço de entrada, a procura durante todo o ano, a regulamentação, os custos de gestão ou a facilidade de vender o ativo podem ser tão importantes como o número de turistas que o destino recebe.
Da época alta à procura durante todo o ano
Durante anos, uma das estratégias mais visíveis nas zonas turísticas foi adquirir uma habitação para obter rendimentos através do alojamento local. A elevada procura na época alta pode permitir cobrar rendas superiores durante determinados períodos, embora essa fotografia diga pouco sobre a rentabilidade do conjunto do ano.
Um destino muito sazonal pode registar uma ocupação elevada no verão e uma procura muito menor durante o resto dos meses. Por isso, é mais útil analisar se existem vários motores capazes de sustentar o mercado: turismo, população residente, atividade económica, boas ligações, segunda residência ou procura internacional.
Também convém distinguir fenómenos diferentes. O turismo gera procura de alojamento, enquanto a compra de habitação por estrangeiros gera procura residencial. Podem coincidir nas mesmas localizações, mas não são a mesma coisa.
Esta última tem um peso especialmente elevado em alguns mercados turísticos espanhóis. No terceiro trimestre de 2025, os compradores estrangeiros representaram 43,29% das compras e vendas de habitação em Alicante, 31,84% em Málaga e cerca de 29,5% tanto nas Baleares como em Santa Cruz de Tenerife.
O destino mais caro nem sempre oferece a maior rentabilidade
Um investimento imobiliário pode gerar retorno de duas formas principais: através dos rendimentos periódicos do arrendamento e através de uma eventual valorização do ativo.
Nem sempre evoluem na mesma direção.
Os mercados com maior reconhecimento internacional podem apresentar uma procura muito sólida, mas também preços de aquisição elevados. Se o preço de compra crescer mais depressa do que as rendas, a rentabilidade bruta do arrendamento comprime-se.
Por isso, uma localização premium pode oferecer boas perspetivas de procura e preservação de valor e, ao mesmo tempo, uma rentabilidade corrente inferior à de outros mercados menos conhecidos.
A rentabilidade bruta, além disso, é apenas o ponto de partida. Numa habitação destinada ao alojamento local podem pesar especialmente as despesas de:
- condomínio e impostos;
- manutenção e fornecimentos;
- limpeza;
- comercialização;
- gestão profissional;
- seguros;
- períodos sem ocupação.
Uma tarifa elevada na época alta não permite saber, por si só, quanto acabará o proprietário por obter no final do ano.
A análise deve, portanto, centrar-se na relação entre preço de entrada, rendimentos previsíveis e custos reais, e não apenas em quanto pode ser cobrado durante as semanas de maior procura.
A regulamentação pode mudar completamente o investimento
O alojamento local incorpora ainda um risco que não deve ser dado como garantido: a possibilidade de explorar legalmente a habitação com esse uso.
A regulamentação depende da comunidade autónoma e do município e pode incluir requisitos de licença, limitações urbanísticas ou condições específicas. Também podem existir restrições derivadas da própria comunidade de proprietários.
Por isso, antes de adquirir uma habitação com a expectativa de a destinar ao alojamento local, é essencial verificar que usos são permitidos e em que condições.
Um investimento que só funciona economicamente com alojamento local pode mudar completamente de perfil se esse uso ficar restringido.
A regulamentação é também uma das razões pelas quais o crescimento do turismo agregado não beneficia necessariamente da mesma forma todas as formas de alojamento. Hotéis, apartamentos turísticos, habitação turística e arrendamento residencial respondem a enquadramentos regulatórios e modelos operacionais diferentes.
Sazonalidade, gestão e liquidez: os riscos que não se veem em agosto
A dependência da época alta é outro fator essencial.
Mais do que observar apenas a ocupação máxima, convém estimar:
- durante quantos meses existe procura suficiente;
- que tarifas podem ser sustentadas fora da época alta;
- qual é o custo anual do ativo;
- e quanto depende o resultado de um número reduzido de semanas.
Também importa quem gere a propriedade. A exploração direta exige tempo e organização, enquanto delegá-la num profissional reduz essa carga, mas incorpora custos que afetam a rentabilidade líquida.
Se a aquisição for financiada através de hipoteca, o custo da dívida acrescenta outra variável. A mesma habitação pode ter uma determinada rentabilidade imobiliária e oferecer um resultado diferente sobre o capital aportado dependendo do nível e do custo da alavancagem.
E, como acontece com qualquer investimento imobiliário direto, existe risco de liquidez. Mesmo em destinos muito procurados, vender exige tempo e o preço final dependerá das condições de mercado nesse momento.
Nem todo o imobiliário turístico é habitação de férias
A relação entre turismo e imobiliário vai muito além de comprar uma habitação junto ao mar.
Dentro do residencial podem encontrar-se promoções orientadas para primeira ou segunda habitação em mercados com forte procura turística ou internacional. Noutro plano situa-se o hospitality, que inclui hotéis, resorts e apart-hotéis.
São investimentos muito diferentes.
Numa habitação, a análise concentra-se principalmente no imóvel, na procura e, se for arrendada, na capacidade de gerar rendimentos. Num hotel, pelo contrário, o ativo imobiliário está estreitamente ligado ao funcionamento de um negócio operacional.
Variáveis como a ocupação, a tarifa média, o operador, o posicionamento do estabelecimento, o contrato de gestão, as necessidades de investimento ou o fluxo de caixa tornam-se determinantes.
O setor hoteleiro continua a concentrar um volume relevante de investimento institucional em Espanha. No primeiro trimestre de 2026 registou 811 milhões de euros de investimento, cerca de 13% do volume imobiliário total do país no período, segundo a Colliers.
O dado demonstra o interesse do capital pelo segmento, mas não significa que qualquer ativo hoteleiro seja atrativo. Como no residencial turístico, a qualidade da localização e da procura deve ser analisada juntamente com o preço e os riscos específicos da operação.
O melhor destino turístico nem sempre é o melhor investimento
Os recordes turísticos de Espanha criam um contexto favorável para numerosos destinos, mas o número de visitantes é apenas uma variável.
Uma zona pode receber milhões de turistas e ser pouco atrativa para um investidor se os preços de compra forem demasiado elevados, a atividade se concentrar em poucas semanas ou a regulamentação limitar o uso previsto. Da mesma forma, um destino menos conhecido pode apresentar um melhor equilíbrio entre preço, procura e possibilidades de crescimento.
Por isso, antes de investir numa zona turística, convém perguntar não só quanto turismo recebe, mas o que sustenta realmente a procura durante todo o ano, quanto custa aceder ao ativo, que rendimentos pode gerar depois das despesas e que riscos podem alterar essas previsões.
O atrativo do destino é o ponto de partida. A qualidade do investimento depende de tudo o que vem depois.
