L’Espagne a clôturé 2025 avec un nouveau record touristique : 96,8 millions de visiteurs internationaux, soit 3,2 % de plus que l’année précédente. Les dépenses ont également atteint un niveau historique, avec 134,712 milliards d’euros, soit 6,8 % de plus.
Ces chiffres contribuent à expliquer l’attrait immobilier de nombreuses destinations côtières, îles et villes à forte activité touristique. Mais une bonne année touristique ne transforme pas automatiquement un emplacement en bon investissement. Pour l’analyser, il faut regarder bien au-delà de l’occupation en juillet et en août.
Le prix d’entrée, la demande tout au long de l’année, la réglementation, les coûts de gestion ou la facilité à revendre l’actif peuvent être aussi importants que le nombre de touristes que reçoit la destination.
De la haute saison à la demande tout au long de l’année
Pendant des années, l’une des stratégies les plus visibles dans les zones touristiques a consisté à acquérir un logement afin d’obtenir des revenus grâce à la location de vacances. La forte demande en haute saison peut permettre de pratiquer des loyers plus élevés pendant certaines périodes, même si cette photographie dit peu de choses sur la rentabilité de l’ensemble de l’année.
Une destination très saisonnière peut enregistrer une occupation élevée en été et une demande beaucoup plus faible le reste de l’année. C’est pourquoi il est plus utile d’analyser s’il existe plusieurs moteurs capables de soutenir le marché : tourisme, population résidente, activité économique, bonnes connexions, résidence secondaire ou demande internationale.
Il convient également de distinguer des phénomènes différents. Le tourisme génère une demande d’hébergement, tandis que l’achat de logements par des étrangers génère une demande résidentielle. Ils peuvent coïncider dans les mêmes emplacements, mais ce n’est pas la même chose.
Ce dernier facteur a un poids particulièrement élevé dans certains marchés touristiques espagnols. Au troisième trimestre 2025, les acheteurs étrangers ont représenté 43,29 % des transactions de logements à Alicante, 31,84 % à Malaga et environ 29,5 % aussi bien aux Baléares qu’à Santa Cruz de Tenerife.
La destination la plus chère n’offre pas toujours la meilleure rentabilité
Un investissement immobilier peut générer un rendement de deux manières principales : par les revenus périodiques de la location et par une éventuelle revalorisation de l’actif.
Ils n’évoluent pas toujours dans la même direction.
Les marchés bénéficiant d’une plus grande reconnaissance internationale peuvent présenter une demande très solide, mais aussi des prix d’acquisition élevés. Si le prix d’achat augmente plus vite que les loyers, la rentabilité locative brute se comprime.
C’est pourquoi un emplacement premium peut offrir de bonnes perspectives de demande et de préservation de la valeur et, en même temps, une rentabilité courante inférieure à celle d’autres marchés moins connus.
La rentabilité brute, en outre, n’est que le point de départ. Dans un logement destiné à la location touristique, certaines dépenses peuvent peser particulièrement :
- charges de copropriété et impôts ;
- entretien et fournitures ;
- nettoyage ;
- commercialisation ;
- gestion professionnelle ;
- assurances ;
- périodes sans occupation.
Un tarif élevé en haute saison ne permet pas, à lui seul, de savoir combien le propriétaire obtiendra finalement à la fin de l’année.
L’analyse devrait donc se concentrer sur la relation entre prix d’entrée, revenus prévisibles et coûts réels, et pas uniquement sur ce qui peut être facturé pendant les semaines de plus forte demande.
La réglementation peut changer complètement l’investissement
La location touristique comporte en outre un risque qu’il ne faut pas considérer comme acquis : la possibilité d’exploiter légalement le logement pour cet usage.
La réglementation dépend de la communauté autonome et de la commune et peut inclure des exigences de licence, des limitations urbanistiques ou des conditions spécifiques. Il peut aussi exister des restrictions découlant de la copropriété elle-même.
C’est pourquoi, avant d’acquérir un logement avec l’intention de le destiner à la location de vacances, il est essentiel de vérifier quels usages sont autorisés et sous quelles conditions.
Un investissement qui ne fonctionne économiquement qu’avec la location touristique peut changer complètement de profil si cet usage est restreint.
La réglementation est aussi l’une des raisons pour lesquelles la croissance du tourisme agrégé ne bénéficie pas nécessairement de la même manière à toutes les formes d’hébergement. Hôtels, appartements touristiques, logements de vacances et location résidentielle répondent à des cadres réglementaires et à des modèles opérationnels différents.
Saisonnalité, gestion et liquidité : les risques que l’on ne voit pas en août
La dépendance à la haute saison est un autre facteur essentiel.
Plutôt que d’observer uniquement l’occupation maximale, il convient d’estimer :
- pendant combien de mois la demande est suffisante ;
- quels tarifs peuvent être maintenus hors saison ;
- quel est le coût annuel de l’actif ;
- et dans quelle mesure le résultat dépend d’un petit nombre de semaines.
Il importe également de savoir qui gère le bien. L’exploitation directe exige du temps et de l’organisation, tandis que la déléguer à un professionnel réduit cette charge mais ajoute des coûts qui affectent la rentabilité nette.
Si l’acquisition est financée par un prêt hypothécaire, le coût de la dette ajoute une autre variable. Un même logement peut présenter une rentabilité immobilière donnée et offrir un résultat différent sur le capital apporté selon le niveau et le coût de l’effet de levier.
Et, comme pour tout investissement immobilier direct, il existe un risque de liquidité. Même dans les destinations très demandées, vendre prend du temps et le prix final dépendra des conditions de marché à ce moment-là.
Tout l’immobilier touristique n’est pas du logement de vacances
La relation entre tourisme et immobilier va bien au-delà de l’achat d’un logement en bord de mer.
Dans le résidentiel, on peut trouver des promotions destinées à la résidence principale ou secondaire dans des marchés à forte demande touristique ou internationale. À un autre niveau se situe le hospitality, qui inclut les hôtels, les resorts et les appart’hôtels.
Ce sont des investissements très différents.
Dans un logement, l’analyse se concentre principalement sur le bien, la demande et, s’il est loué, sa capacité à générer des revenus. Dans un hôtel, en revanche, l’actif immobilier est étroitement lié au fonctionnement d’une activité opérationnelle.
Des variables comme l’occupation, le tarif moyen, l’opérateur, le positionnement de l’établissement, le contrat de gestion, les besoins d’investissement ou le flux de trésorerie deviennent déterminantes.
Le secteur hôtelier continue de concentrer un volume important d’investissement institutionnel en Espagne. Au premier trimestre 2026, il a enregistré 811 millions d’euros d’investissement, soit environ 13 % du volume immobilier total du pays sur la période, selon Colliers.
Cette donnée démontre l’intérêt du capital pour le segment, mais cela ne signifie pas que tout actif hôtelier soit attractif. Comme dans le résidentiel touristique, la qualité de l’emplacement et de la demande doit être analysée avec le prix et les risques spécifiques de l’opération.
La meilleure destination touristique n’est pas toujours le meilleur investissement
Les records touristiques de l’Espagne créent un environnement favorable pour de nombreuses destinations, mais le nombre de visiteurs n’est qu’une variable.
Une zone peut recevoir des millions de touristes et s’avérer peu attractive pour un investisseur si les prix d’achat sont trop élevés, si l’activité se concentre sur quelques semaines seulement ou si la réglementation limite l’usage prévu. De la même manière, une destination moins connue peut présenter un meilleur équilibre entre prix, demande et perspectives de croissance.
C’est pourquoi, avant d’investir dans une zone touristique, il convient de se demander non seulement combien de touristes elle reçoit, mais ce qui soutient réellement la demande tout au long de l’année, combien coûte l’accès à l’actif, quels revenus il peut générer après dépenses et quels risques peuvent modifier ces prévisions.
L’attrait de la destination est le point de départ. La qualité de l’investissement dépend de tout ce qui vient ensuite.
