Spanien schloss 2025 mit einem neuen Tourismusrekord ab: 96,8 Millionen internationale Besucher, 3,2 % mehr als im Vorjahr. Auch die Ausgaben erreichten mit 134,712 Milliarden Euro einen historischen Höchststand, 6,8 % mehr.
Diese Zahlen helfen, die Attraktivität vieler Küstenregionen, Inseln und Städte mit starker touristischer Aktivität für Immobilieninvestitionen zu erklären. Doch ein gutes Tourismusjahr macht einen Standort nicht automatisch zu einer guten Investition. Um ihn zu analysieren, muss man deutlich über die Auslastung im Juli und August hinausblicken.
Der Einstiegspreis, die Nachfrage während des gesamten Jahres, die Regulierung, die Verwaltungskosten oder die Leichtigkeit, den Vermögenswert wieder zu verkaufen, können ebenso wichtig sein wie die Zahl der Touristen, die ein Reiseziel empfängt.
Von der Hochsaison zur ganzjährigen Nachfrage
Über Jahre hinweg bestand eine der sichtbarsten Strategien in touristischen Gebieten darin, eine Wohnung zu kaufen, um Einnahmen über die Ferienvermietung zu erzielen. Die hohe Nachfrage in der Hochsaison kann es ermöglichen, in bestimmten Zeiträumen höhere Mieten zu verlangen, doch diese Momentaufnahme sagt wenig über die Rentabilität des gesamten Jahres aus.
Ein stark saisonabhängiges Reiseziel kann im Sommer eine hohe Auslastung und in den übrigen Monaten eine deutlich geringere Nachfrage verzeichnen. Deshalb ist es sinnvoller zu analysieren, ob mehrere Faktoren den Markt stützen können: Tourismus, ansässige Bevölkerung, wirtschaftliche Aktivität, gute Verkehrsanbindungen, Zweitwohnsitze oder internationale Nachfrage.
Außerdem sollte man unterschiedliche Phänomene unterscheiden. Tourismus erzeugt Nachfrage nach Unterkünften, während der Wohnungskauf durch Ausländer Wohnraumnachfrage erzeugt. Beides kann an denselben Standorten zusammentreffen, ist aber nicht dasselbe.
Letzteres hat in einigen spanischen Tourismusmärkten ein besonders hohes Gewicht. Im dritten Quartal 2025 entfielen 43,29 % der Wohnungskäufe in Alicante auf ausländische Käufer, 31,84 % in Málaga und rund 29,5 % sowohl auf den Balearen als auch in Santa Cruz de Tenerife.
Das teuerste Reiseziel bietet nicht immer die höchste Rendite
Eine Immobilieninvestition kann auf zwei Hauptwegen Erträge erzielen: durch regelmäßige Mieteinnahmen und durch eine mögliche Wertsteigerung des Vermögenswerts.
Beides entwickelt sich nicht immer in dieselbe Richtung.
Märkte mit größerer internationaler Bekanntheit können eine sehr solide Nachfrage aufweisen, aber auch hohe Erwerbspreise. Wenn der Kaufpreis schneller steigt als die Mieten, verringert sich die Bruttomietrendite.
Deshalb kann ein Premiumstandort gute Perspektiven bei Nachfrage und Werterhalt bieten und gleichzeitig eine niedrigere laufende Rendite aufweisen als weniger bekannte Märkte.
Die Bruttorendite ist zudem nur der Ausgangspunkt. Bei einer Wohnung, die für die touristische Vermietung bestimmt ist, können insbesondere folgende Kosten ins Gewicht fallen:
- Hausgeld und Steuern;
- Instandhaltung und Versorgungsleistungen;
- Reinigung;
- Vermarktung;
- professionelle Verwaltung;
- Versicherungen;
- Zeiten ohne Belegung.
Ein hoher Tarif in der Hochsaison reicht allein nicht aus, um zu wissen, wie viel der Eigentümer am Ende des Jahres tatsächlich erzielen wird.
Die Analyse sollte sich daher auf das Verhältnis zwischen Einstiegspreis, erwartbaren Einnahmen und realen Kosten konzentrieren, nicht nur darauf, wie viel in den Wochen mit der höchsten Nachfrage verlangt werden kann.
Regulierung kann die Investition vollständig verändern
Die touristische Vermietung beinhaltet außerdem ein Risiko, das nicht als selbstverständlich angesehen werden sollte: die Möglichkeit, die Wohnung rechtlich zulässig für diesen Zweck zu nutzen.
Die Vorschriften hängen von der autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde ab und können Lizenzanforderungen, städtebauliche Beschränkungen oder spezifische Bedingungen umfassen. Auch aus der Eigentümergemeinschaft selbst können Einschränkungen entstehen.
Deshalb ist es vor dem Erwerb einer Wohnung mit der Erwartung, sie für die Ferienvermietung zu nutzen, entscheidend zu prüfen, welche Nutzungen erlaubt sind und unter welchen Bedingungen.
Eine Investition, die wirtschaftlich nur mit touristischer Vermietung funktioniert, kann ihr Profil vollständig verändern, wenn diese Nutzung eingeschränkt wird.
Regulierung ist zudem einer der Gründe, warum das Wachstum des gesamten Tourismus nicht zwangsläufig allen Unterkunftsformen in gleicher Weise zugutekommt. Hotels, touristische Apartments, Ferienwohnungen und Wohnraummieten unterliegen unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen und Betriebsmodellen.
Saisonalität, Verwaltung und Liquidität: die Risiken, die man im August nicht sieht
Die Abhängigkeit von der Hochsaison ist ein weiterer wesentlicher Faktor.
Statt nur die maximale Auslastung zu betrachten, sollte man einschätzen:
- wie viele Monate ausreichende Nachfrage besteht;
- welche Tarife außerhalb der Saison gehalten werden können;
- wie hoch die jährlichen Kosten des Vermögenswerts sind;
- und wie stark das Ergebnis von einer geringen Anzahl an Wochen abhängt.
Auch wer die Immobilie verwaltet, ist wichtig. Die direkte Bewirtschaftung erfordert Zeit und Organisation, während die Auslagerung an einen professionellen Anbieter diese Belastung reduziert, aber Kosten mit sich bringt, die die Nettorendite beeinflussen.
Wird der Erwerb über eine Hypothek finanziert, kommt der Schuldendienst als weitere Variable hinzu. Dieselbe Wohnung kann eine bestimmte Immobilienrendite aufweisen und je nach Höhe und Kosten des Leverage ein anderes Ergebnis auf das eingesetzte Eigenkapital liefern.
Und wie bei jeder direkten Immobilieninvestition besteht ein Liquiditätsrisiko. Selbst an stark nachgefragten Standorten braucht der Verkauf Zeit, und der endgültige Preis hängt von den Marktbedingungen zu diesem Zeitpunkt ab.
Nicht jede touristische Immobilie ist eine Ferienwohnung
Die Beziehung zwischen Tourismus und Immobilien geht weit über den Kauf einer Wohnung am Meer hinaus.
Im Wohnsegment gibt es Projekte, die auf Erst- oder Zweitwohnsitze in Märkten mit starker touristischer oder internationaler Nachfrage ausgerichtet sind. Auf einer anderen Ebene steht Hospitality, wozu Hotels, Resorts und Aparthotels gehören.
Es handelt sich um sehr unterschiedliche Investitionen.
Bei einer Wohnung konzentriert sich die Analyse hauptsächlich auf die Immobilie, die Nachfrage und, wenn sie vermietet wird, ihre Fähigkeit, Einnahmen zu generieren. Bei einem Hotel hingegen ist der Immobilienwert eng mit dem Betrieb eines operativen Geschäfts verbunden.
Variablen wie Auslastung, durchschnittlicher Tagespreis, Betreiber, Positionierung des Hauses, Managementvertrag, Investitionsbedarf oder Cashflow werden entscheidend.
Der Hotelsektor konzentriert weiterhin ein erhebliches Volumen institutioneller Investitionen in Spanien. Im ersten Quartal 2026 verzeichnete er laut Colliers 811 Millionen Euro an Investitionen, rund 13 % des gesamten Immobilienvolumens des Landes in diesem Zeitraum.
Diese Zahl zeigt das Interesse des Kapitals an dem Segment, bedeutet aber nicht, dass jeder Hotelwert attraktiv ist. Wie beim touristischen Wohnsegment müssen die Qualität des Standorts und der Nachfrage zusammen mit dem Preis und den spezifischen Risiken der Transaktion analysiert werden.
Das beste Reiseziel ist nicht immer die beste Investition
Spaniens Tourismusrekorde schaffen ein günstiges Umfeld für zahlreiche Reiseziele, doch die Besucherzahl ist nur eine Variable.
Ein Gebiet kann Millionen von Touristen empfangen und dennoch für einen Investor wenig attraktiv sein, wenn die Kaufpreise zu hoch sind, sich die Aktivität auf wenige Wochen konzentriert oder die Regulierung die vorgesehene Nutzung einschränkt. Ebenso kann ein weniger bekannter Standort ein besseres Gleichgewicht zwischen Preis, Nachfrage und Wachstumsmöglichkeiten bieten.
Deshalb sollte man sich vor einer Investition in ein touristisches Gebiet nicht nur fragen, wie viel Tourismus es empfängt, sondern was die Nachfrage während des gesamten Jahres tatsächlich stützt, wie viel der Zugang zum Vermögenswert kostet, welche Einnahmen nach Abzug der Kosten erzielt werden können und welche Risiken diese Prognosen verändern könnten.
Die Attraktivität des Reiseziels ist der Ausgangspunkt. Die Qualität der Investition hängt von allem ab, was danach kommt.
