Calcular a rentabilidade imobiliária é essencial ao investir no setor. Sabemos que os imóveis podem oferecer uma boa proteção contra a inflação e gerar rendimentos recorrentes. Mas, para que uma operação faça sentido, há uma pergunta-chave que devemos sempre fazer em relação ao risco que assumimos: qual é a rentabilidade?
Falar de rentabilidade imobiliária não é apenas falar de números; implica compreender muito bem o que estamos a calcular, com que dados e para que finalidade. Porque não é a mesma coisa avaliar uma habitação para arrendar e uma habitação para vender após uma valorização. Em ambos os casos, existem fórmulas que nos ajudam a ver a realidade correspondente aos dados atuais e a tomar decisões fundamentadas.
Rentabilidade bruta: uma primeira visão para calcular a rentabilidade imobiliária
Comecemos pelo mais habitual: calcular que rendimento um imóvel nos geraria se o arrendássemos. A chamada rentabilidade bruta é uma forma simples de obter uma estimativa rápida:
Rentabilidade bruta (%) = (Rendimentos anuais de arrendamento / Preço de compra) x 100
Imaginemos que adquirimos uma habitação por 200.000 euros e a arrendamos por 1.000 euros por mês. Isso corresponde a 12.000 euros por ano. A rentabilidade bruta seria de 6%. Um valor que serve de referência, mas que não reflete — nem de longe — a realidade completa.
Rentabilidade líquida: a que realmente importa
O cálculo anterior parece o mais interessante; no entanto, não tem em conta os custos correspondentes a impostos, seguros, despesas de condomínio, manutenção ou possíveis meses sem inquilinos. Para ter uma visão mais precisa, precisamos de falar de rentabilidade líquida:
Rentabilidade líquida (%) = (Rendimentos líquidos anuais / Investimento total) x 100
Aqui já estamos a descontar todas as despesas recorrentes do ano e a somar ao investimento inicial outros custos, como impostos, obras ou comissões. Ou seja, estamos a calcular o que realmente fica na nossa conta, não apenas o que entra.
Por exemplo, se essa mesma habitação de 200.000 euros gera 12.000 euros anuais em rendas, mas subtraímos 2.500 euros em despesas (IMI, condomínio, seguros, reparações), os rendimentos líquidos ficariam em 9.500 euros. Se à compra somarmos outros 10.000 euros de custos iniciais, o investimento total seria de 210.000 euros. Nesse caso, a rentabilidade líquida seria:
(9.500 / 210.000) x 100 = 4,52%
Uma diferença significativa face aos 6% brutos que calculávamos antes. E é precisamente por isso que este é o indicador que devemos realmente ter em conta na hora de tomar decisões.
Urbanitae: o que vemos nos nossos projetos
Na Urbanitae trabalhamos para identificar oportunidades em que essa margem seja interessante e em que a rentabilidade potencial para o investidor compense o risco assumido. Mais ainda, priorizamos a segurança do capital acima da rentabilidade: aumentamos prudentemente os custos e reduzimos os preços de venda nas nossas projeções, para dispor de uma margem de segurança.
A nossa plataforma permite a particulares investir em projetos imobiliários que, de outra forma, estariam reservados a grandes patrimónios ou fundos institucionais. Ao financiar o desenvolvimento de promoções residenciais ou ativos para arrendamento, os investidores obtêm benefícios quando essas promoções são vendidas ou começam a gerar rendimentos.
Em promoções residenciais, fechámos operações com rentabilidades líquidas para o investidor em torno dos 13%. Em projetos de arrendamento — centrados no segmento comercial (CRE) —, apontamos para rentabilidades anuais líquidas entre 5% e 7%, dependendo do ativo e da sua localização.
Não se trata de lançar números ao acaso. Estas rentabilidades são possíveis graças a uma análise rigorosa, a uma seleção muito cuidada de projetos e promotores. Como investidores, não podemos prever o mercado, mas podemos preparar-nos melhor.
Antes de investir, aprenda como calcular a rentabilidade imobiliária
As rentabilidades podem ser muito atrativas no papel, mas, se não analisarmos bem de onde vêm e que riscos têm em conta, corremos o risco de nos autoenganarmos. Não se trata apenas de aplicar uma fórmula: é necessário ponderar todos os fatores que afetam o rendimento real de um investimento. Custos ocultos, prazos de execução, encargos fiscais, possíveis imprevistos… tudo influencia. Por isso, é fundamental adotar uma visão completa, crítica e realista antes de comprometer o nosso dinheiro.
Na Urbanitae, entendemos a rentabilidade como o resultado de uma análise exaustiva. Cada oportunidade publicada na plataforma passou por um processo de seleção, no qual se avalia a viabilidade económica do projeto juntamente com uma equipa de especialistas em promoção, financiamento e mercado imobiliário. Cada operação deve receber duas vezes o voto unânime do nosso comité de investimentos, além de superar três due diligences: legal, técnica e comercial. Só assim podemos oferecer aos investidores cenários realistas e bem fundamentados. A nossa prioridade é oferecer projetos sólidos, com expectativas reais, que permitam aos investidores tomar decisões informadas e com sentido.
